こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「編集長の鎌倉大家日記」をお送りします。

「オーナーズ・スタイル」の編集に奔走しながら、
古都鎌倉で大家を営んでいる私。

実は鎌倉のほかにも、
以前から区分所有しているマンションがあって、
そちらも賃借人さんにご入居いただいています。

１０年ほど前の３月のことです。
その部屋に、
とある地方都市から上京し、専門学校に通い始めるという
学生の入居が決まりました。男の学生さんです。

部屋の管理は、当時、管理会社さんに任せっきり。
契約のときも、
私は書類に目を通し、ハンコを押しただけでした。
入居者には会いませんでしたし、会おうとも考えませんでした。

この学生さんの契約書上の保証人は、
たしか、お母様となっていました。

その後、彼がちょうど入居したであろう頃・・・
突然、立派な毛筆の手紙が私のもとへ届きました。
学生さんのお爺様からでした。

大変な達筆。そして大変丁寧な文章で、
　
　「自分の家から孫の住む街はとても遠い。
　自分は行けない。孫の近くには知り合いもいない。
　だからぜひ、孫をよろしくお願いしたい」

といった内容が、つづられていました。

会ったこともない入居者です。
その、会ったこともない肉親の方から、
心のこもった、立派な手紙を頂いてしまいました。
初めての経験でした。

「どうしたものか・・・」と、思案しましたが、
結局、私は何もしませんでした。

お爺様には申し訳なかったのですが、
当時、仕事がとても忙しく、
何かあれば、お孫さんはきっと管理会社を頼るだろうと
思ったからです。

ただ、家賃の入金を確認するたび、
学生さんが無事に暮らしていることを感じ、
私は心の片隅で、ほっと、少しだけ、安心したものでした。

「大家といえば親も同じ」――。

手紙をくださったお爺様の頭の中には、そんな時代の大家像が、
浮かんでいたのかもしれません。

その後、数年が経ち、学生さんは引っ越して行かれました。
おそらく無事に学校を卒業され、
社会に出られたのではないかと想像しています。

ちなみに、その当時、私の仕事は会社員。

大家さんのための賃貸経営マガジン・「オーナーズ・スタイル」の
仕事にかかわるようになったのは、
それから５年ほど後のことです。

今は、私は、入居者の皆さんとはなるべく交流していたい、
江戸時代の長屋の大家さんみたいな大家です。

「時代遅れなおじさん」
などと、
皆さんに煙たがられていなければいいですけどね（笑）

　　

　↑
わがアパートの小さな庭で、ゆずが１６０個くらい取れました。
今年は大豊作です。
ご近所と入居者の方に、２０個くらいずつ配りました。
私はゆず湯に入りました。いい香りで、体も温まりますね。

こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「編集長のよろずコラム」をお送りします。

さて、実は結構「縁起を担ぐ」タイプの私。
先週の節分、しっかり「恵方巻き」を食べました。

ここ数年、ブームになっていますね。

もともとは関西地方の一部で行なわれていたとされる、
節分行事です。
大手コンビニエンス・ストアが火付け役になったとも
言われていますが、この数年、一気に流行は全国的なものに。

節分に、豆まきするだけでなく、
幸福を願って「恵方巻き（えほうまき）を食べる」。
皆さんのご家庭はいかがだったでしょう？

ちなみに、その作法はというと・・・節分の夜、

・「福を巻き込む」――巻き寿司を
・恵方を向きつつ、
・願い事を一心に思いながら、
・「縁が切れぬ」よう途中で切らずに一気に無言で食べる！

が、一般的なようですね。

ところで、恵方って、何でしょうか？

歳徳神（としとくじん）という神様のいらっしゃる、
その年「吉」となる方角です。
今年の恵方は、西南西なのだそうです。

さらに、恵方巻きとして食べる巻き寿司には、
七福神にちなんで、七種類の具が入ることとなっています。

ちなみに、この「恵方」という言葉、考え方。

まるで恵方巻きとともに全国区となったかのようですが、
実はそうでもないのだそうです。

今は忘れ去られていますが、
古くは、正月元旦の初詣は、「恵方詣り」と言って、
恵方にあたる方角にある神社やお寺に参拝することが
多かったのです。

好きな神社やお寺に好きにお参りする、
という今のスタイルは、
明治の半ば頃から始まったとされており、

一説には、
「初詣客を乗せたい鉄道会社の宣伝が影響してこうなった」
とも、言われています。

　↑
私は写真を撮りそこなったのですが、編集部出入りの
ライターさんが、送ってくれました。
某コンビニエンスストアの商品で、
なかなか美味しかったとのことです。

こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」をお送りします。

最近、読者からこんな声が届きました。

「管理会社を替えたいんだけど、
手続きが面倒そうで・・・どうしたら？」

通常、あまり心配なさる必要はありません。
手続きは新しい会社がやってくれます。
逆に言うと、
しっかりと手続きを行なってくれる、頼もしい会社を選ぶことが
大切です。

ただ、ちょっと気に留めておきたいこと。

それは、入居者へお願いする、
「家賃振込み口座の変更」
についてのことです。

たとえば、一連の手続きが終わり、
前の管理会社との契約が切れたあと、
入居者が間違えて、
前の管理会社の口座に家賃を振り込んだ場合・・・、

オーナーさんとその管理会社との契約は、
もう完全に切れているわけです。

それでも協力してくれる心の広い会社であればいいのですが、

「あなたはもうウチのお客様ではなくなった方です。
忙しいので、確認は後回しにさせてほしい」

などと、非協力的だったりすると、困るわけです。

そこで、私からは、あらかじめ、

・オーナー
・新しい管理会社
・過去の管理会社

の三者が、
そういった場合のルールを決めておくことをお勧めします。

また、そもそもそういった事故が起こらないように、
オーナーさんは自ら動き、
入居者に向けた「管理会社・振込先口座の変更」をお知らせ
するしっかりした書面を作成、署名捺印し、
できればオーナー自らが入居者に会って、
お話を伝えるなどの工夫が
望ましいと考えます。

え？　「上田さん、随分と慎重ですね」・・・？

はい。実はこれには理由があるんです。
最近は、振り込め詐欺などの影響で、
振込口座の変更に敏感に反応する入居者が
少なくないそうなのです。

「知らない会社の名前で、振込口座を変えろとの知らせが
ポストに入っていたが、大丈夫なのか？」
と、直接尋ねてくれる入居者さんであればよし。

しかし、
「新手の詐欺では？　とりあえずいつもの口座へ
振り込んでおけば、問題は起こるまい」
などと、
思わぬ判断をしてしまう入居者がいないとも限りません。

管理会社を替えたいという場合、
オーナーが用意すべきものとしては、

・入居者との賃貸借契約書
・過去の修繕履歴
・建物の点検報告書
・建築図面、過去の募集図面

など、一式。
整理しておきましょう。

また、新しい会社へ、
発生中のトラブルやクレーム、入金状況なども報告する
必要がありますので、これもきちんとまとめておく必要が
あります。

良い管理会社と、そうでない会社との差が
ひろがりつつあります。

今の管理会社に不満があれば、
より良い会社に替えていくことを躊躇する必要はありません。

こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」。

そこで今週は、わが編集部から、
私の頼りになる右腕、
美しき制作チーフ・野中を抜擢。

「入居者とオーナーさんの意識のギャップ」
について、お話ししてもらいましょう。

ではどうぞ、野中さん―――。

・・・・・・

こんにちは！野中です。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
制作チーフを仰せつかっています。

ところで、私達の「オーナーズ・スタイル」本誌、
記事で使われている文字は、かなり大きめです。

若い方など、とくにそう感じられるのではないでしょうか。

でも、実は・・・
この大きさ、８７％の読者の皆さんが、「ちょうど良い」と
言ってくださっているのです。

８７％！すごいパーセンテージですよね。

その訳は・・・、そうです。
「オーナーズ・スタイル」本誌読者の皆さんは、
ご存知、全員が大家さん。

シニア世代の方が大変多いということが、
このお声に反映されています。

対して、賃貸住宅の入居者は、２０代から３０代前半が最も多く、
ボリュームゾーン。

一方で、大家さん＝オーナーさんは過半数が６０歳以上。

オーナーさんにとっては、
「子供よりも若く、孫より年上」という、最も縁遠い世代が、
入居者＝お客様の多くを占めていることがわかります。

企業であれば、「顧客を知る」ことは基本中の基本。

ですが、「縁遠い」世代を顧客の中心に抱える
オーナーさんには、
「客を知る術」が普段なかなか見出せない・・・と、言うことが
できるでしょう。

たとえば、築１０年を「古い」と感じる入居者は２７％。
それに対し、
オーナーさんでそう感じている人は、８％に過ぎません。

こうした大家さんと入居者との微妙な気持ちのずれが、
入居率に少なからぬ影響を与えてしまうケースも
多いものと思われます。

私達「オーナーズ・スタイル」のような、
オーナーの皆さんを応援する立場にある者が、
オーナーの皆さんに対し、
入居者の気持ちをしっかりと伝えることは、
とても大切なことだと感じています。

こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」をお送りします。

さて、今日の話題は「一戸建て賃貸住宅」。

普通、賃貸住宅といえば（特に首都圏など都市部では）、
イメージされるのはアパート、マンションといった共同住宅。

対して、
一戸建て賃貸は、あまりイメージされません。
なぜなら、供給数が圧倒的に少ないからです。
インターネットの不動産ポータルサイト
（総合的な物件情報サイト）
における一戸建て賃貸のシェアは、
概ね３％未満にすぎません。

しかし、最近、借り手側の一戸建て賃貸へのニーズが、
段々と高まりつつあるのです。

なぜなら・・・

・テレビの音などを気にしなくて良い
・子供が騒いでも大丈夫
・ペットも飼えることが多い
・敷地内に駐車場があることが多く便利
・庭がある場合は土いじりができる
・２階がある場合は家の中でのプライバシーを守りやすい
・窓が多く、室内が明るい
・共同住宅にありがちな「隣室の人をよく知らない」という
気味悪さがない

こんなメリットに注目が集まっているためです。

では、オーナーにとっての一戸建て賃貸住宅のメリットは？
といえば、
以下の点が挙げられるでしょう。

１．駅から遠くても居住ニーズがある
　・・・アパート・マンションは駅から１０分以内でなければ
　入居者募集で苦戦しがち。一戸建て賃貸ならば
　それより遠くてもニーズが見込まれます。

２．今は需要より供給が少ないので、他の物件と比べられ
　にくく、過当競争に巻き込まれない

３．長く住んでもらえる
　・・・ちょっと古いデータですが、
　「平成１５年住宅・土地統計調査」（総務省）によれば、
　民間の一戸建て賃貸に住む人の入居期間は、
　４年以上の方が６５％もいるのに対して、
　アパートやマンションに４年以上住む人は４０％。
　長期入居は、原状回復費や修繕費の削減につながり、
　賃貸経営が安定します。

４．狭小土地でも建てられる。変形土地でも建てられる

５．アパートやマンションにくらべて初期投資額（建築費）が
　少なく済む。ローリスク

６．賃貸仕様の一戸建てであれば建築費を安くできる
　・・・高い利回りにも期待が。

７．エントランスや外廊下など共用部分がないので、
　その分のメンテナンスコストが抑えられる

８．共同住宅によくある騒音やゴミ、放置自転車などの
　トラブルが少ない

９．複数棟を建てれば、将来１棟ずつ分割して売ることも
　可能。また、将来１棟ずつ相続に割り当てることも可能

このように、挙げてみれば、
オーナーにとっても意外にメリットの大きな一戸建て賃貸住宅。

最近ではファミリーマンションと競合する専有面積７０㎡台の
コンパクトな物件を積極的に供給する事業者も
増えています。

→　参考：朝日建設株式会社

さらには、「高齢者向け仕様」を展開する会社も。

→　参考：ミサワホーム株式会社

一戸建て賃貸住宅、今年はさらに注目が集まりそう・・・と、
私は見ています。