こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「編集長の鎌倉大家日記」をお送りします。

先週に引き続いて、
とてもきれいだった今年の鎌倉の桜報告です。

まず若宮大路です。
鶴岡八幡宮へとまっすぐに続く参道です。
鎌倉一有名な通りといっていいでしょう。

八幡宮に近い、通りの中心に、「段葛（だんかずら）」が
走っています。

周囲よりも一段高い土盛りの道で、
当初、源頼朝の妻・政子の安産祈願のために造られたものが
いまに続いていると言われています。

ここの桜並木は有名です。

しかし、観光で来られた方のほとんどが夕方には
帰ってしまうので、夜の段葛の桜の魅力は
あまり知られていないかもしれません。

昼間に負けず、とてもきれいです。

提灯がずらりと並び、薄灯りに照らされた花が
夜空に浮かびます。

見上げながら歩いていると、心が和らぎます。

　↑
夜の若宮大路。実際より明るく写っています。

さて、
次は鎌倉に隣接する住宅地、逗子ハイランド。
ここの桜も壮観です。
花のトンネルが延々と続くのです。

鎌倉から逗子に抜けるメインストリートのほか、
住宅地の中のやや広い道沿いも、延々、桜のトンネルです。

特に花の散るころ、桜吹雪が圧巻です。

ただし、ここは普通の住宅地です。公園などではありません。

住民の皆さんに迷惑がかからないよう、
静かに観賞しなければなりません。

今年はここに夜桜を見に行きました。

　↑
逗子ハイランドの夜桜。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「編集長のよろずコラム」をお送りします。

高齢化社会、
福祉の負担が増す――、などと、
報道などでは何やらお荷物扱い（？）とも聞き取れそうな
話を耳にすることも多い、高齢者世代。

それはいかがなものでしょうか。

こんな統計を見れば、
誤解が払拭されます。

総務省統計局発表の
世界の統計―「年齢階級別経済活動人口比率」。

各年齢別人口に占める、
経済活動人口（労働力人口）の割合です。

ある一定の年代の人々のうち、
働いている人、および求職中の人の数をパーセンテージで
表しています。

やや古い２００７年の統計が最新のようですが、
国内だけでなく世界各国の数字があがっていますので、
日本の高齢者のパワーを
それらと見比べることができます。

数字を見てみましょう。

日本の６５歳から６９歳までにおける経済活動人口比率、
「３６．７％」

同じく７０歳以上、
「１３．５％」

これを先進各国と比べてみます。

　　　　　　　（６５～６９歳）　　（７０歳～）

　日本　　　　３６．７％　　　　　１３．５％

　アメリカ　　２９．７％　　　　　１０．３％

　イタリア　　　７．３％　　　　　　１．６％

　　　　　　　　　　　（６５歳以上～）
　カナダ　　　　　　　８．９％

　ドイツ　　　　　　　３．６％

　フランス　　　　　　１．４％

先進国の中では、
日本の高齢者はもっとも多くの割合が働き
（あるいは働く意欲を持ち）、
経済活動に貢献しています。

但し、一応触れておかなければなりません。

高齢者の経済活動人口比率は、
一般的には開発途上国、新興工業国などで高くなる
傾向にあります。

たとえば、

　ベネズエラ　４０．８％（６５～６９歳）
　　　　　　　　２０．４％（７０歳～）

　韓国　４３．３％（６５～６９歳）
　　　　　２３．８％（７０歳～）

とはいえ、
高福祉先進国であるノルウェーやスウェーデンなどでも、
高齢者が比較的活躍していることを示す数字が
上がっていますので、

「高齢者がよく働く＝国が成熟していない」

と、考えるのは早計です。

ともあれ、いま私達の国は、先進国の中ではとりわけ
「高齢者に働く意欲とパワーが満ち溢れている国」
といえることには、まちがいがありません。

平均年齢約７０歳で立ち上がった、
新党「たちあがれ日本」にも
高齢者のパワーを再確認させられました。

元気な先輩達に負けないよう、私も頑張ります。

（参考：総務省統計局 世界の統計 労働・賃金）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。今週は、

「アパートを自主管理しています。
入居者募集を頼んでいる不動産会社から、
入居者が決まるたび仲介手数料のほかに『広告費』として、
家賃一ヶ月分の金額を請求され、支払っています。
しかし、疑問も感じています。
私が思うに、仲介業務の一環としての広告活動なのですから、
仲介手数料とは別個に私が広告費を支払わされるのは
おかしいのではないでしょうか？
なお、私からはこの会社に『入居者募集』を頼んではいますが、
『こういう広告をこんな媒体に載せてくれ』など、
具体的なお願いをしたことは一切ありません」

との声にお答えします。

結論を先に述べますと、ご質問の不動産会社さんは、
宅建業法に違反する行為を行なっています。

但し、難しい問題があります。

現実として、お話のような行為は、
普段不法行為に手を染めるなどしない不動産会社であっても、
多くがごく普通に行なっているのです。

事情を説明しましょう。

まず、宅地建物取引業法（宅建業法）では、
不動産会社は、
法律に規定されている媒介報酬（仲介手数料）
以外の報酬を得ることを厳しく制限されています。

「広告費」で言えば、
媒介の依頼者（貸主・オーナーさん）からの
「依頼によって行う広告の料金」に相当する額以外に、
報酬を受け取ってはいけません。

ですので、

　「『入居者募集』を頼んではいますが、
　『こういう広告をこんな媒体に載せてくれ』など、
　具体的なお願いをしたことは一切ありません」

とのお話が事実ならば、
ご質問の不動産会社は、あきらかに、
法律に違反する不当な請求を行なっていることになります。

繰り返しますが、
不動産会社がオーナーさんに広告費をいただける場合は、
限られています。

オーナーさんが広告を依頼し、
不動産会社がそれに従って、広告活動する場合です。

ですので、
普段オーナーさんからの依頼のあるなしにかかわらず、
当然の仕事としてインターネット広告や業者間流通図面の
制作・配布を行なっている不動産会社が、
突然、あとから、
「広告費をください」とオーナーさんに申し出たとしても、
オーナーさんはそれを支払う必要がないのです。

また、これは最終的には個別事情を鑑み、行政が判断する
ことになろうかと思いますが、

不動産会社が、

「当社はオーナーさんからの依頼があった場合のみ、
インターネットや業者間流通図面での広告活動をします。
よって、当社がいただく広告費は、あくまで
『依頼に基づいた』ものですので、仲介手数料とは別個に
請求します」

と、宣言したところで、
それが一概に正当と見られるかどうかには疑問符がつきます。

不動産会社のごく一般的な業務であるこれらは、
媒介報酬の範囲内で行なうべき媒介行為の
一環と見られる可能性も高いと考えられるからです。

さらに大事なことを付け加えれば、
「オーナーさんからの依頼に基づいた正当な広告費の請求」
が認められた場合にしても、
その請求額は、「広告料金に相当する額」でなければ
なりません。儲けを上乗せしてはならないのです。

なので、
「賃料一ヶ月分とぴったり同額の広告費用」、というのは
実際なかなか考えにくいことですし、
それでも「広告費として賃料一ヶ月分をください」
とする不動産会社の場合、
わざわざ損を被るわけでもないでしょうから、
当然、広告にかかった実費としては、
一ヶ月分賃料を下回っている場合がほとんどでしょう。

以上のことから、ご質問にあるような、
「問答無用で広告費を仲介手数料とは別個に
オーナーへ請求」
という行為は、
法律違反の指摘を免れることがまず不可能です。

ではなぜ、
違法な行為、あるいは違法性の高い行為が、
現実には少なからず行なわれているのでしょうか？

それについては、こんな論議があることも事実なのです。

「もしも厳格に法律に従い、規定の報酬しか受け取らない
とすれば、かなりの数の不動産会社が事業を継続
できなくなる・・・」

私達オーナーにとっても考えどころでしょう。

良し悪しはともかくとして、現実には「広告費」にとどまらず、
オーナーさんによっては、
不動産会社へさらなるインセンティブ（上乗せ報奨金）を
はずむことによって、入居者募集を有利に進める方も
いらっしゃいます。

ひとつ言えることとして、
経費をかけて積極的に広告活動を展開しなければ、
物件情報がなかなか入居希望者の目に届かない現在、
不動産会社の支払う広告費は、かさむ一方のようです。

参考：財団法人不動産適正取引推進機構のサイト
　　　↑
　不動産のＱ＆Ａ、判例紹介、
　不動産トラブル事例データベース などの各ページが
　不動産にかかわる基本的な法令知識を身につける上で
　とても参考になります。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回は、編集担当・新留がお送りします。

・・・・・
こんにちは。新留です。

賃貸物件の原状回復の際、フローリングの傷は
頭の痛い問題です。
日常生活で発生した傷の原状回復費用を
入居者に請求するのは通常困難ですし、
張替えとなると多額のコストが発生します。

そこで、フローリング補修用の「かくれん棒」という商品を
編集部で購入し、試してみました。

三重県に本社がある「株式会社建築の友」さんの商品です。

フローリングの傷をクレヨンのようなペンで塗ったり、
溶かして埋め込んだりして直します。

ひっかきキズ、
こすれキズ、
あたりキズ、
へこみキズ、

あらゆるキズに対応できるとアピールされています。

そこで実際に使ってみると、
かなり優秀です。

作業が楽しいところにも、好感がもてました。

株式会社建築の友さんのサイトを覗いてみると、
ほかにも、壁紙補修、シール跡はがしなど、
色々な補修グッズが紹介されています。
　↓
http://www.kentomo.co.jp/index.html

なお、「かくれん棒」は、全２０色（および保護液２種）が
ラインナップされていて、
９１年発売以来のロングセラーなのだそうです。

オーナーズ・スタイル本誌の記事で採り上げることを
検討しています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

日経リサーチさんが昨年末に実施したアンケート結果が、
「ＮＩＫＫＥＩ ＮＥＴ」に掲載されています。

テーマは「住宅設備に関する意識調査」です。

対象は、
　今後３年以内に住宅購入・リフォームを検討している
　または
　現在、太陽光発電を利用している
　または
　現在、オール電化を利用している
　という、
　２０～６９歳の全国の男女の方。

関西電力さん提供のＰＲ企画ということで、
各設問は基本として太陽光発電とオール電化のメリットを
すくい上げる内容となっていますが、
その中に、とても興味深い回答結果があります。

まず、目にとまったのは、
「太陽光発電によって生活にどのような効果・影響がありましたか」
との設問部分です。

　１位　光熱費が削減された・・・７２．１％
　２位　地球環境保全に貢献していると感じる・・・５０．８％
　３位　自然エネルギーを有効活用できていると感じる・・・４７．７％

と、上位には平均的な答えが並ぶのですが、
６位と７位に、ちょっと面白い回答があります。

　６位　災害時の電力供給への不安が軽減された・・・１１．２％
　７位　太陽光発電のパネル設置によって断熱効果が
　　　　発揮されている・・・９．６％

なるほど、と感じました。
これらは実際に設備を導入し、そこで暮らしてみなければ
なかなか実感できにくい点です。

もうひとつ、
面白い回答があります。

「太陽光発電とオール電化を導入する前と後で、１ヶ月あたりの
光熱費はどのくらい削減されましたか」
との設問なのですが、その回答の中に、
　
　「１００％削減された（導入後は一切光熱費がかかっていない）
　・・・０．７％」

というものがありました。

事実ならば、この回答をされた方のご自宅では、
昼間の発電量が多く、
一方、夜は電力消費量が少ない生活をされていらっしゃるため、
売電額が電気料金を上回っているものと考えられます。

もちろん、一方では、
　「導入前と後で光熱費は変わらない・・・１．５％」
との回答もあります。

設備の設置環境や個々のご家庭における電力の
使用環境によって、
まだまだ大きく結果が異なる場合があることも判ります。

ともあれ、
興味深い発見のあった面白いアンケート結果でした。

（こちらのサイトに実際の内容が掲載されています）
　　↓
http://nikkei.hi-ho.ne.jp/research-ecohouse/