こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「編集長の鎌倉大家日記」をお送りします。

今日は、とてもきれいだった今年の鎌倉の桜について、
報告したいと思います。

まず、駅から徒歩７～８分の妙本寺。
私の大好きなお寺に行ってきました。

今年の妙本寺では、珍しいことが起きていました。
例年と違い、桜と海棠（かいどう）が同時に咲いたのです。
とても見事でした。
通常は桜のあと、海棠が境内をかざります。

　↑
妙本寺。手前が桜で、奥の祖師堂の両脇が海棠です。

　↑
祖師堂から二天門を見たところ。

　↑
海棠はつぼみが濃いピンクで、咲くと淡いピンクに。

　↑
二色のボケも咲いていました。

次週は若宮大路と逗子ハイランドの桜を
ご紹介します。

・・・・・
海棠マメ知識：
中国原産のこの花、美人にたとえられることで有名です。
唐の玄宗皇帝が、酒に酔い眠ったあと目ざめたものの、
まだまどろみの中にいる楊貴妃をこの花にたとえた故事
があります。・・・「海棠睡（ねむ）り未だ足らず」。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「編集長のよろずコラム」をお送りします。

今日はちょっと真剣な話題です。

「児童虐待」。
この４文字を見聞きしない日が無いくらいの印象です。

厚生労働省の発表によると、
全国の児童相談所が対応した
平成２０年度の児童虐待相談件数は４２，６６２件。
（発表時速報値）
統計を取り始めた平成２年以降、１８年連続で増加しています。
一日に１２０件近い相談が寄せられている計算ですが、
おそらくこれは氷山の一角でしょう。

児童相談所が察知できていない件数も含めると、
この数字の倍、あるいはもっと・・・。

おそろしい数字が頭に浮かんできます。

都道府県別の数字も公表されています。
首都圏の部分を見てみましょう。

東京都　３２２９件　前年度（１９年度）より７８件減
神奈川県　２５２３件　同じく８４４件増
千葉県　２３３９件　同じく７２３件増
埼玉県　２１８６件　同じく３００件増

「減」は東京都だけです。

実はこの神奈川・千葉・埼玉の増加件数は、
全国のトップスリーなのです。

まさに私達の足元で、子育てが揺らいでいます。

以前、興味深い話を聞いたことがあります。

アメリカの霊長類研究施設でゴリラの母子を観察したところ、
母と子の二匹だけをオリに入れると、
母ゴリラは、なんと必ず子どもを虐待する。
ところが、
グループで生活させると、母ゴリラは母親らしく子供を可愛がる。
と、いうのです。

思い起こされるのは、
家族や親子がつねに孤立しがちな現代の私達の生活です。

深い示唆を感じさせられる話ではないでしょうか。

私達、賃貸住宅のオーナー・大家という存在が、
児童虐待という問題に対し、
微力ではあっても、何か出来ることがあるのかもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今日は気になる「関西更新料裁判」についての
中間報告です。（→前回記事はこちら）

注目されている最高裁判決（昨年８月２７日の大阪高裁判決後の
大家さん側上告結果）は、まだ先のこととなりそうですが、
先々月２月２４日、大阪高裁でまた新たな判決が出ています。
裁判長の判断は、やはり、「更新料無効」でした。

判決理由は、
「消費者契約法第１０条に定めるところによる」。
昨年８月のものと同様です。

京都市に住んでいた元大学生が、
支払済みの更新料等３４万８０００円の返還を求めていた
ものでした。
（内訳は更新料２２．８万円＋定期補修分担金など１２万円。
・・・賃料３．８万円・更新料１年ごとに２か月分・更新３回
首都圏とは大きく異なる慣習に基づいています）

将来、これらの判決同様、最高裁でも
更新料そのものの存在が否定された場合、
影響は関西だけに留まらないと見られています。

更新料がやりとりされているすべての地域、
つまりは首都圏のオーナーさんや管理会社も、
消費者契約法が施行された平成１３年４月までさかのぼっての
更新料返還を迫られる可能性があります。

ところで、
私が個人的に疑問に思うのは、更新料の是非はともかくとして、
「約束は守るべきでは？」
という点なのです。

大の大人が、きちんと説明を受け、
ちゃんと内容を理解した上で契約したものを
あとから反古にする。
そのこと自体、そもそもどう考えるべきなのでしょうか。

原告である元入居者は、
契約の際、何かを誤解していたわけではなく、
契約内容を正しく理解できていなかったわけでなく、
正しい判断が出来ない精神状態にあったわけでなく、
情報や知識が著しく不足していたわけでもないのです。

なにより、過去３回、元入居者と大家さん、双方納得の上、
問題なく更新がされているという事実はどう見たらよい
のでしょうか。

約束を守るのが社会のルール。
約束が守られるのが健全な社会のはずです。

しかし、現実を見れば、司法の判断は上記のとおりです。

更新料の問題に関するオーナーさん側の対策については、
オーナーズ・スタイル本誌記事も
どうぞご参考とされてください。（１７号３２～３３ページ）

さらに、今後は更新料だけでなく、
礼金、ハウスクリーニング代、共益費なども、
請求すべき理由と対価の実体があるかどうかという観点から、
問題とされてくる可能性があります。

注視が必要です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

三菱UFJ信託銀行で財務コンサルタントをされている灰谷健司さん。

私達オーナーズ・スタイル主催のセミナーなどでも、
大変お世話になっている方です。

著書も多く、相続にかかわる世界ではとても有名な方です。

しかし、実際にお会いすると、とても親しみやすく、
笑顔の絶えない方で、ホッとさせられます。

灰谷さんのご持論は、

「相続税の有無にかかわらず、自宅という不動産があるだけでも
遺言を残した方がいい」。

子供達への愛情は平等であっても、
財産を平等に分けることは、実際なかなかできません。

だからこそ、
子供達を悩ませたり、トラブルが起きないようにするため、
分け方を決めてあげるのが親のつとめだとおっしゃいます。

そして、
「遺言は愛する家族へのラブレター」
であるともおっしゃるのです。

財産を誰にどう分けるか、だけでなく、

「なぜそう分けるのか」

家族に対する自分の気持ちを「付言事項」として
遺言に残すことを
灰谷さんは強くおすすめしたいのだそうです。

相続に関する本は、たくさん世に出ています。
中でも灰谷さんの書かれた本は、どれもわかりやすく、
私からもおすすめです。

「相続の『落とし穴』―親の家をどう分ける？」
・・・相続に関する考え方がとてもよくわかる読みやすい本です。
　↓

「みんなの相続―事例とイラストでよくわかる
財産が少なくても仲がよくても、もめる相続を円満解決」
・・・イラストや図版で、相続の仕組みがよくわかる入門編。
　↓

追報です。
先日、オーナーズ・スタイル本誌の取材のため、
灰谷さんのもとへふたたびおうかがいしました。
内容は次号ｖｏｌ．１９に掲載されますのでお楽しみに。
広報室の方とお二人、二時間にわたって丁寧に、
相続にかかわる信託銀行のお仕事についてご教示くださった
灰谷さん、ありがとうございます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

不動産総合情報サイト「ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂ」さんが、
大変興味深いアンケートを実施しました。

「恋人と住まいの関係」
というテーマです。

同サイトによると、

　・３割以上の女性が住んでいる場所で相手の経済力を
　推測したことがある
　・賃貸契約更新が同棲や結婚の契機となる
　・２０代男性に「恋人と会う時間より、ひとりの時間の方が
　大切」と考えている人が多い

ことなどがわかったとされています。
　↓
http://www.athome.co.jp/news/at-research/vol07/

中でも面白いのは、
同棲・結婚と賃貸契約更新の関係です。

賃貸住宅で一人暮らしをしている人に対し、
「賃貸契約更新時に、恋人との同棲を考えたことがありますか？」
と尋ねたところ、

男性のＹｅｓが３７．８％
女性のＹｅｓが４４．９％

ところが、
「同じく更新時に、恋人との結婚を考えたことがありますか？」
との質問では、

男性のＹｅｓが３２．３％
女性のＹｅｓが１８．０％

と、男女の意識が逆転するのです。
特に、ふたつの質問における女性の回答の大きな変化には
注目せざるをえません。

「同棲と結婚」、若い彼らが思うその違い。
色々な背景が探れそうです。

ところで、
賃貸住宅オーナーとして、ひとつ気に留めておきたいのは、
一人暮らし同士の同棲・結婚、
どちらにしても、その際、彼らが暮らしていたうちの一方の
お部屋は多分空室になるということです。

さらには、二人がどちらも今住んでいる部屋を退去してしまい、
両方が空室となる場合もあるでしょう。

つまり、このとき、

　・彼の住んでいた物件
　・彼女の住んでいた物件
　・新たな物件

三つの物件が、二人を巡って競合関係となるのです。

「私は人物本位で入居審査します。
結婚していなくとも二人暮らしＯＫです」

そんな心構えでいる場合、そのオーナーさんの物件は、
競合上有利ということになりそうです。