こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。今週は、

「アパートを自主管理しています。
入居者募集を頼んでいる不動産会社から、
入居者が決まるたび仲介手数料のほかに『広告費』として、
家賃一ヶ月分の金額を請求され、支払っています。
しかし、疑問も感じています。
私が思うに、仲介業務の一環としての広告活動なのですから、
仲介手数料とは別個に私が広告費を支払わされるのは
おかしいのではないでしょうか？
なお、私からはこの会社に『入居者募集』を頼んではいますが、
『こういう広告をこんな媒体に載せてくれ』など、
具体的なお願いをしたことは一切ありません」

との声にお答えします。

結論を先に述べますと、ご質問の不動産会社さんは、
宅建業法に違反する行為を行なっています。

但し、難しい問題があります。

現実として、お話のような行為は、
普段不法行為に手を染めるなどしない不動産会社であっても、
多くがごく普通に行なっているのです。

事情を説明しましょう。

まず、宅地建物取引業法（宅建業法）では、
不動産会社は、
法律に規定されている媒介報酬（仲介手数料）
以外の報酬を得ることを厳しく制限されています。

「広告費」で言えば、
媒介の依頼者（貸主・オーナーさん）からの
「依頼によって行う広告の料金」に相当する額以外に、
報酬を受け取ってはいけません。

ですので、

　「『入居者募集』を頼んではいますが、
　『こういう広告をこんな媒体に載せてくれ』など、
　具体的なお願いをしたことは一切ありません」

とのお話が事実ならば、
ご質問の不動産会社は、あきらかに、
法律に違反する不当な請求を行なっていることになります。

繰り返しますが、
不動産会社がオーナーさんに広告費をいただける場合は、
限られています。

オーナーさんが広告を依頼し、
不動産会社がそれに従って、広告活動する場合です。

ですので、
普段オーナーさんからの依頼のあるなしにかかわらず、
当然の仕事としてインターネット広告や業者間流通図面の
制作・配布を行なっている不動産会社が、
突然、あとから、
「広告費をください」とオーナーさんに申し出たとしても、
オーナーさんはそれを支払う必要がないのです。

また、これは最終的には個別事情を鑑み、行政が判断する
ことになろうかと思いますが、

不動産会社が、

「当社はオーナーさんからの依頼があった場合のみ、
インターネットや業者間流通図面での広告活動をします。
よって、当社がいただく広告費は、あくまで
『依頼に基づいた』ものですので、仲介手数料とは別個に
請求します」

と、宣言したところで、
それが一概に正当と見られるかどうかには疑問符がつきます。

不動産会社のごく一般的な業務であるこれらは、
媒介報酬の範囲内で行なうべき媒介行為の
一環と見られる可能性も高いと考えられるからです。

さらに大事なことを付け加えれば、
「オーナーさんからの依頼に基づいた正当な広告費の請求」
が認められた場合にしても、
その請求額は、「広告料金に相当する額」でなければ
なりません。儲けを上乗せしてはならないのです。

なので、
「賃料一ヶ月分とぴったり同額の広告費用」、というのは
実際なかなか考えにくいことですし、
それでも「広告費として賃料一ヶ月分をください」
とする不動産会社の場合、
わざわざ損を被るわけでもないでしょうから、
当然、広告にかかった実費としては、
一ヶ月分賃料を下回っている場合がほとんどでしょう。

以上のことから、ご質問にあるような、
「問答無用で広告費を仲介手数料とは別個に
オーナーへ請求」
という行為は、
法律違反の指摘を免れることがまず不可能です。

ではなぜ、
違法な行為、あるいは違法性の高い行為が、
現実には少なからず行なわれているのでしょうか？

それについては、こんな論議があることも事実なのです。

「もしも厳格に法律に従い、規定の報酬しか受け取らない
とすれば、かなりの数の不動産会社が事業を継続
できなくなる・・・」

私達オーナーにとっても考えどころでしょう。

良し悪しはともかくとして、現実には「広告費」にとどまらず、
オーナーさんによっては、
不動産会社へさらなるインセンティブ（上乗せ報奨金）を
はずむことによって、入居者募集を有利に進める方も
いらっしゃいます。

ひとつ言えることとして、
経費をかけて積極的に広告活動を展開しなければ、
物件情報がなかなか入居希望者の目に届かない現在、
不動産会社の支払う広告費は、かさむ一方のようです。

参考：財団法人不動産適正取引推進機構のサイト
　　　↑
　不動産のＱ＆Ａ、判例紹介、
　不動産トラブル事例データベース などの各ページが
　不動産にかかわる基本的な法令知識を身につける上で
　とても参考になります。