こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

高齢化社会の到来。
メディアなどで、語られる日がないほどです。

では、実際、
どんな数字が予想されているのでしょうか。

国立社会保障・人口問題研究所の調査データを
引用すると、
３０年後の日本は、こんな社会になっています。

１．６５歳以上の高齢者の人口は増え続け、
　２０４０年には２０１０年時点の約１．３倍となっている。

２．一方、日本の人口は減っている。
　２０４０年では２０１０年の人口にくらべ、約１５％の減。

３．６５歳以上の高齢者が全人口に占める比率は、
　２０４０年には「３人に１人」以上となる。

なお、２０４０年の推計データは無いのですが、

４．高齢者の１人暮らし世帯は、２０年後の２０３０年には、
　２０１０年時点の１．５倍を越える。

といった様子です。

メディアなどが描きがちな、高福祉高負担に国民があえぐ
重苦しい社会が現実となるのか、

元気な高齢者が経験を生かしながらますます活躍する
「いぶし銀」な日本になるのか。

私も、あと１５年も経てば、高齢者のひとりです。

また、最新の国勢調査によれば、
いま、１人暮らし世帯を営む高齢者の３人に１人が
賃貸住宅に暮らしています。

こうした１人暮らしの高齢者向けの賃貸住宅への需要も、
２０年後には現在の１．５倍以上になっていることでしょう。

高齢者が安心して住める賃貸住宅の不足が社会問題化
しつつある昨今ですが、
逆に、若年層に代わる大きなマーケットが形成されつつある
ことにも、我々はしっかりと気付いておくべきでしょう。

（参考：国立社会保障・人口問題研究所サイト）

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オーナーズ・スタイル主催による
「高齢者専用賃貸住宅セミナー＆相談会」を開催します。

高齢者専用賃貸住宅の市場性、収支、経営ノウハウなどに
関して、船井総合研究所様よりコンサルタントをお招きし、
お話ししていただきます。

●　７月３日（土）　１３時５０分から
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詳しいご案内につきましては、
５月末発行の「オーナーズ・スタイル」本誌をご覧下さい。
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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「編集長の鎌倉大家日記」をお送りします。

先日、ご近所のおばさまがわざわざ訪ねてこられ、
「上田さん、オープンガーデンを見に行くといいですよ」
と、すすめられました。

ある個人の方が、
年に１、２回、ご自宅の庭を解放していて、
それが実に見事だとのこと。

さっそく、行ってみることにしました。

晴天に恵まれた休日。
庭は、私の自宅から歩いていける場所にあります。

途中、目に触れる鎌倉の風景は、
まさに春たけなわでした。

最初に目に飛び込んできたのは、
モッコウバラでした。

これはいわゆる「春モミジ」でしょうか。

御成小学校の校門前を通過しました。
この小学校は昭和６年に廃止された鎌倉御用邸のあと地に
建てられました。
校名の看板は高浜虚子の筆によるものです。

御成小学校の敷地は広く、３万３千平米ほどあるそうです。
御用邸以前のはるか昔の鎌倉時代、
ここには司法機関のひとつである問注所がありました。
また、律令時代には鎌倉郡の郡衙があったとされています。
ヘレン・ケラーが訪れたこともありました。

道端に咲いていた上品なツツジです。
ガイドブックに載るような有名なお寺だけでなく、
何気ない道端にも美しい花が咲いているのが鎌倉です。

八重桜です。
これも一般の方のお家の庭で咲いていました。

鎌倉の比較的新しい家に多い垣根。
増してゆく新緑を愛でつつ・・・

ゆっくりと歩いて約２０分。
着きました。

三方を小山に囲まれた隠れ里のような谷戸に、
その家はありました。

入口に手書きの案内があります。

来週は中のお庭の様子をレポートしたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「編集長のよろずコラム」をお送りします。

私の暮らす鎌倉はそろそろアジサイの季節を迎えます。
そこで先週のこの記事では、
アジサイについての豆知識を紹介しました。

今週は、私からおすすめの鎌倉のアジサイの名所を
紹介したいと思います。

それは「成就院」です。

「あじさい寺」と呼ばれるお寺としては、
北鎌倉の明月院（めいげついん）が最も有名ですが、
成就院（じょうじゅいん）のアジサイも見事です。

成就院は、大仏のある長谷の海寄りから極楽寺へ
向かう途中の高台にあります。

鎌倉幕府三代執権・北条泰時が建立したといわれる
お寺ですが、
当時の伽藍は新田義貞による鎌倉攻めの際、
激戦地となり焼失。

その後、別の場所に移っていましたが、
江戸の元禄時代になって、現在地に戻ったとされています。

お寺へ続く階段沿いに色とりどりのアジサイが咲き、
そこからは鎌倉の海、由比ヶ浜も見渡せます。

なお、この階段の段数は「煩悩の数」と同じ、１０８段。
また、お寺の話によれば、アジサイの株数は２６２株です。
これは般若心経の字数と同じです。

アジサイを堪能できるだけでなく、お経の力も借りながら、
煩悩を洗い流せるということでしょうか。

門前を横切る通りは、「極楽寺坂切通し」といい、
鎌倉七口のひとつです。

但し、のちの改修があったため、
今の道路は鎌倉時代の道筋よりも掘り下げられています。

訪問の際、利用しやすいのは江ノ電極楽寺駅です。

列車を降りたあと、極楽寺坂切通しへと進んで
成就院にお参り。
そのあと、アジサイを愛でながら長谷方面に向かうと
よいでしょう。

なお、アジサイのおすすめスポットとしては、
ほかにも、北鎌倉方面ならば東慶寺、浄智寺、建長寺が。
二階堂方面ならば覚園寺。
長谷方面ならば長谷寺、光則寺などがあります。

↑　成就院付近から見た由比ヶ浜です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今週の声は、
「同じ条件のライバル物件に勝てない」
とのお悩みです。

「駅からの距離も賃料もほぼ同じ。
間取りも似たようなもの。建築時期も一緒。
そんなライバル物件が私のアパートの近くにあります。
しかも、仲介会社に聞くと、ライバル物件と私のアパート、
一度に両方を内見する入居希望者も多いとのことなのですが、
ライバル物件はいつも、よく埋まり、
私の方は苦戦を強いられます。
なぜなのかわからず、悩んでいます」

お答えします。

まず、理由は一概には言えません。
ライバル物件がフリーレントなどのキャンペーンを行ない、
事実上賃料値下げをしている場合もありえます。

そうした特別な例を除外した上で、
ひとつ、理由を特定するためにおすすめしたいのは、
オーナーさんご自身が、
部屋探しをしている入居希望者の気持ちになって、
ご自身の物件、さらにライバル物件を客観視してみることです。

物件の周囲の様子や雰囲気はどうか、
建物をご覧になったときの第一印象は？
見栄えはよいか？
しっかりと観察してみてください。
打開の糸口が何かつかめるかもしれません。

「これか」という不利な条件がご自身の物件に見つかれば、
それは幸いなことです。
できるかぎりの対応策を考えましょう。

さらに、とても大事なことをひとつお伝えしましょう。

ライバル物件とご自身の物件を比べてみる際は、
特に、エントランス周りに何か違いは感じられないか、
よく注意してみてください。

汚れたゴミ置き場、
チラシの散乱するポスト周り、
錆びた放置自転車・・・

「だらしない住人がいそうだな」
「管理が行き届いていないな」

内見される入居希望者に、そんな想いを抱かせる状態には
なっていないでしょうか。

なっていれば一大事と考えてください。

入居希望者に、
「ここでは快適な生活は望めない」
と、思われてしまうだけでは済みません。

現に暮らしている入居者も、
そんな状況であれば、
「次の更新のときはここを出て行こう」
と、心に決めてしまっているかもしれません。

エントランスやゴミ置き場、自転車置き場などの共用部分を
きれいにすること。

それは、入居者の満足度を高め、
退去者を減らし、
内見に来られた入居希望者に好印象を与えるための
とても大事なポイントです。

　・高圧洗浄機や洗剤を使い、外壁やエントランス周りを
　　きれいにする
　・集合ポストの近くに不要なチラシを捨てるゴミ箱を置く。
　　あるいは汚れた集合ポストは取り替える
　・掲示板や掲示物を好印象なものに替える
　・施錠可能な共同ゴミ箱を設置し、ゴミ置き場にゴミが散乱
　　しないようにする
　・サイクルポートを設置して、自転車置き場を整理整頓する

など、早速手を打ちましょう。
また、

　・エントランスに植栽を設ける、花を置く
　・イルミネーションを飾る

といったドレスアップも有効です。

入居希望者に対しても、現に暮らしている入居者に対しても、
「自分は客として大切にされている」
と、思っていただくことが大切です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

住宅エコポイント制度がはじまって、しばらくが経ちました。

ですが、日々の取材の中で知る限りにおいて言えば、
賃貸住宅のエコリフォームを考えるオーナーさんは
いまのところ少なく、あまり盛り上がっていないそうです。
受注がとても少ないのだそうです。

理由はすぐに思い浮かびます。

入居者が現に暮らしている既存の賃貸住宅においては、
すぐに実現可能なエコリフォームの箇所は、窓だけでしょう。

屋根や天井、壁の工事となると大変困難です。

さらに、こんな話も聞かれます。

「入居者が退去し、部屋が空いたのでエコリフォームを」
と思っても、
実際、ひと部屋だけをリフォームしたとして、
隣接する他の部屋が断熱効率の良いいわゆる「エコ」なつくりと
なっていなければ、
残念ながら効果は薄いらしい・・・。

しかし、いかがでしょう。

角部屋であれば、断熱効果はある程度期待できるように
思いますし、
人気のない１階の部屋にエコリフォームをほどこせば、
頑丈な窓による防犯効果、防音効果も期待できるように
感じられます。

つまり、「エコ化」の副産物として、
１階の空室対策を「補助金（的制度）の助けを借りて行なえる」
ということにもなりそうです。

そうした意味からも、
賃貸住宅のエコリフォームについて、
私達オーナーは、もう少し積極的に検討してみてよいのかも
しれません。

また、今回の住宅エコポイント制度の対象期間からは
外れることにもなろうかと思いますが、
真に環境負荷軽減を目指すオーナーさんであれば、
部屋に空きが出る毎にエコリフォームしていき、
やや長期的スパンの中で、
物件全室「エコ化」実現を目指すのも意義のあることでしょう。

ともあれ、
賃貸住宅が地球環境を守ることに寄与できるとすれば、
それはどんなことによって可能なのでしょうか。

皆さんにもアイデアやご意見はありませんか？