こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

最近、この「日記」や「雑学いろいろコラム」で、
鎌倉の夏の花のことをお話しする機会が何度かありました。

６月１１日・・・「鎌倉の初夏を彩るタチアオイとイワタバコ」
７月１６日・・・「ノウゼンカズラ・この花も鎌倉の夏を飾ります」

そして昨日は・・・
「鎌倉の夏の主役のひとつ、鶴岡八幡宮の池の蓮について」

そこで今日は、花ではなく、鎌倉の夏の隠れた主役、
「ヤモリ」のことをお話しします。

鎌倉にはヤモリがたくさんいます。
うちの敷地内にも２～３匹は住んでいるようで、時々見かけます。

夏になると、仕事帰り、駅から家に帰る途中、
商店街の建物の白い壁にヤモリがはりついているのを
時々見かけます。

多い日は、４００メートルほどの間に、
１０匹くらいをみつけることができます。

夕闇が広がり始めるころ、
路上を歩いているヤモリを見かけることもごくまれにあります。
出勤の途中なのでしょうか。

ところで彼らは、なぜ垂直のカベにはりついて移動することが
出来るのでしょう。

カベだけではありません。
天井にもはりついて、歩き回ることができます。

実は近年、研究によって面白いことがわかりました。

ヤモリの足の裏にはしましまの模様があります。
このしましまは、実は細かい毛が大変な数で生えていることで、
そう見えているものなのだそうです。

その毛の数たるや、ある資料によれば、
１平方センチメートルあたり数億本とのこと。
さらに、先端は枝分かれしています。

これほどに細かい毛がカベなどに接触すると、
通常では考えられないことが起こります。

なんと、毛の分子と壁を形作っている分子が互いに引き合う、
「分子間力」という現象が働くというのです。

このヤモリの足の原理を応用すると、
宇宙空間でも、
ものにくっつきながら移動ができるようになるということで、
大変注目されています。

春、うちの下駄箱の中で、大きなヤモリをみつけたことがあります。

どこから入り込んだかはわかりませんが、
冬眠から目覚めたばかりなのでしょうか、ぼーっとしていました。

捕まえて、そっと外に出してあげました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

夏は蓮の花が咲く季節です。
蓮の名所として、
鎌倉の鶴岡八幡宮の境内に入ってすぐのところにある池を
ご存知の方も多いことでしょう。

ここにはたくさんの蓮が咲きます。

ここに、夏の朝、散歩がてら蓮の花を見に行けるのは、
近くに住む私にとっての幸福です。

ところで、この池の名を「源平池」と言います。

本殿に向って右が源氏池です。
左が平家池です。

そのため、右の池には源氏の色である白の蓮が
植えられています。

左には、平氏の色である赤い蓮が植えられています。

それが本来なのだそうですが、
最近は紅白の蓮が混ざってしまっています。
左右できれいに分かれてはいません。

平家池など、白が優勢です。
「これでいいのか」と、言わんばかりに、
大きなスッポンが水面から鼻を突き出しています。

源氏池には島が三つあります。
三＝さん＝「産」ということで、源氏の発展を祈っています。
島のひとつには弁財天が祭られています。

平家池には島が四つあります。
四＝し＝「死」で、平家を封じ込めるのだそう。

そういった呪術的な意味合いを持たせていた、と、
いわれています。

しかし、実際にこの池や島が、
源平争乱の時代や
鎌倉時代に作られたものなのか、
そのあたりの証拠（文献）は、残っていないようです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「長年賃貸住宅を経営してきました。
しかし、年齢も重なり、そろそろ引退を考えています。
物件もかなり老朽化してきました。
近い将来の売却を考えるにあたって、
何か心構えをしておくべきことなど、ありますか？」

お答えします。

以前、読者の方から相談があり、
それにお応えした実例を紹介しましょう。

その方からのご相談は、
「老朽化したアパートを売却したい」というもの。

４室の物件でしたが、入居者がいらっしゃったのは２室。
ともに、ご高齢の単身者でした。
老朽化している分、
家賃は周辺相場よりも相当安く設定されていました。

ご相談者であるオーナーが、入居者に立ち退きの話を
したところ、答えは「ＮＯ」。
理由は、「引っ越し先がない」。

同じ程度の安価な家賃で住めるアパートが、
周辺にはないのです。

仕方なく、オーナーさんは、
入居者さんのいらっしゃるそのままの状態での売却を
考えることにしました。

しかし、オーナーズ・スタイルが提携する複数の不動産会社に
査定を依頼したところ、
売却価格は、
「更地で土地を売るよりもかなり安くなりますよ」
という結果になりました。

いわゆる収益還元法で利回り計算をすれば、
当然そうなるでしょう。

さらに、入居者がいる以上は、「先々の立ち退き料」、
老朽化物件ということで、「のちの解体費用」、
物件を買う方としては、
これらのマイナスを価格に見込まなければなりません。

がっかりされたオーナーさんは、
「しばらく様子をみながら検討する」とのことで、
お話は一旦保留となりました。

どの賃貸住宅も、いつかは必ず老朽化します。

木造の賃貸住宅でも、しっかり手入れをすれば、
４０年、５０年は持つと言われています。
しかし、老朽化によってメンテナンスのためのコストは
増えていきますし、競争力も低下します。
物件を長く維持し続けることが、
経営上、必ずしも良いとは限らないことも、
頭に入れておくべきでしょう。

老朽化した物件を建て替えるにしても、
売却するにしても、
大抵は、入居者の方には退去をお願いすることになります。
このことも忘れてはいけません。

立ち退き料という、多額の出費が発生する可能性が
あるからです。
金額で揉める場合も、多々あります。

ご存知のとおり、
借地借家法のもとでは、正当事由がないかぎりは、
入居者は退去しなくてよいことになっています。
入居者の住み続ける権利が、法律で厚く保護されています。

正当事由とは、ひとことでいえば、切迫した事情のことです。

しかし、オーナーさんが自らの主観で、「切迫してます」と
訴えても、簡単には通りません。

入居者が長期にわたって家賃を滞納、督促しても支払わず、
オーナーさんが立ち退き・明け渡し訴訟を起こして
それを裁判所が認めた場合、
あるいは建物が老朽化し、倒壊する危険性が高いなど、
よほどの事情でない限り、
正当事由としては認めてもらえないと考えるべきでしょう。

そこで登場するのが、立ち退き料です。

一般的な立ち退き料の相場は、
賃貸住宅の場合、諸事情に応じて、
２０～５００万円程度になるのだそうです。
（あるいは家賃の１０ヶ月分程度までとも聞かれます）

この「諸事情」に、注意が必要と考えてください。

たとえば老朽化している物件の場合は、
家賃が周辺相場より安くなっているのが普通です。

入居者が得ている「周辺より安い」という経済的な「得」を
「出て行ってください」
と言う側が、お金で補てんしてあげなければなりません。

先ほどの事例であれば、
入居者さんが新居へ引っ越しし、その後払う家賃が高くなる分を
オーナーさんがそののちずっと立ち退き料として
補償し続ける、というケースも生じかねないわけです。

これは、オーナーにとって、本当に頭の痛い問題です。

しかし、賃貸経営をする以上、
忘れてはならない、将来への心構えです。

心構えをするだけでなく、
立ち退き料に備えた実際の資金の手当ても、
考えておかなければなりません。

実際、立ち退き交渉の必要が生じた場合、
オーナーが入居者とじっくり交渉する、というのが
一般的のようです。

しかし、時間と労力と根気のいる仕事です。

これが「厳しい・・・！」という場合は、
弁護士さんを立てたり、立ち退き交渉を手伝ってくれる
コンサルタントに相談したりするのもよいでしょう。

費用はかかりますが、
専門家にまかせるというのもひとつの方法です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先々週からひき続いての「地デジ」のお話、第３弾です。
今回が最終回です。

ご存じのように、地上アナログテレビ放送は
２０１１年７月２４日に終了します。
その一年前というタイミングに合わせ、
賃貸住宅の地デジ化について、総務省の方にお会いし、
お話をうかがいました。

●室内の簡易アンテナで地デジが観られる地域も！

電波の強い地域、すなわち電波を発信する電波塔に近い、
都内などの電波の届きやすい地域では、
屋根や屋上にアンテナをつけなくても、
地デジ放送を観られてしまうことが意外と多いのだそうです。
ご存知でしたか？

条件さえ良ければ、
量販店で５０００円～１万円程度で購入できる
簡易アンテナを室内のテレビの近くに設置するだけで、
地デジが観られるのです。
もちろん工事も不要です。

（但し、テレビがアナログの場合は地デジのチューナーも
必要です。量販店で７０００円程度から購入できます。）

アンテナは室内ではなくベランダに置くタイプもあります。
これも自分で設置することができます。

つまり、
アンテナ工事が不要な場合もあるのです。
「地デジ対応への出費を極力押さえたい」
というオーナーさんは、
一度、状況をチェックしてみてはいかがでしょうか。

ちなみにデジタル波には、
「映るか映らないか」の二つの場合しかなく、
画質が悪いが映る、といった中途半端なことは
起こらないそうです。

●無料で確認できるキャンペーンも

そこで、
総務省では簡易アンテナで受信できるかどうかを
確認できる、
「地デジアンテナキット無料貸出」を実施中です。

「到着後１週間以内にご返送ください」とのこと。
なお、申込みには本人確認書類などが必要です。

詳細は、以下まで。

総務省　地デジ専用アンテナキット事務局
電話：０３－３４６７－５２５６（平日9時～18時）
ウェブサイト：
http://digisuppo.jp/index.php/antenna/

●さらに、ある方から聞いたところ・・・

驚くべきことに、簡易アンテナすらなくとも、
地デジチューナー内臓型のテレビのアンテナ接続口に
ハリガネをつけただけで、地デジを受信できる地域が
けっこうあるとのこと。

電波塔（将来は建設中の東京スカイツリーになります）
に近い都内だけでなく、
電波塔との間に障害物がない地域であれば、
川崎あたりや、
埼玉県、千葉県の一部など、あちこちで、
「ハリガネ受信」が可能と聞きました。ご参考までに。

それだけ地デジの電波が強いということです。

●その他の注意事項

ＢＳアナログ波も、地上アナログ波と同時に停止されます。
１９９６～９７年以前のパラボラアンテナを利用している方は、
観られなくなる可能性が高いので、要注意です。

それ以降のパラボラアンテナを利用している人もご確認を。
地上デジタル放送が観られるようになっている場合は
大丈夫です。

地デジ電波の発信は、関東では今は東京タワーから。
平成２３年以降は、
建設中の東京スカイツリーに移る予定となっています。
発信元の場所が近い将来、変わるわけですが、
アンテナの向きを変更する必要性は、ほとんどの場合、
ないそうです。

最後に、
お年寄りなどをねらった地デジ工事にからむ
悪徳商法が多いそうなので、
くれぐれもご注意ください！

●詳細や不明点につきましては、
総務省テレビ受信者支援センター（通称：デジサポ）まで
お問合せください。

ウェブサイト：
http://digisuppo.jp/index.html

電話：
0570-07-0101（平日 9:00～21:00、土・日・祝 9:00～18:00）
（ＩＰ電話などで上記に繋がらない方は 03-4334-1111）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

「小規模企業共済」制度をご存知ですか。

個人事業主が事業を廃止した場合や、
会社等の役員が退職した場合など、
それまで積み立てた掛金に応じた共済金を
受け取ることができる共済制度です。

個人事業主である賃貸住宅オーナーが、
賃貸経営という事業を廃止した場合も、
これにあたります。

経営の将来、ご自身の老後に不安を感じている
オーナーさんにとって、うれしい制度です。

小規模企業共済法にもとづき、
中小企業基盤整備機構という独立行政法人が
運営しています。

従業員が２０人以下（商業・サービス業では５人以下）の
個人事業主、および法人役員などが加入できます。

全国で約１２０万人の経営者が加入しています。

掛け金は月額１０００円～７万円の範囲から
選択できます。（５００円刻み）
課税対象所得から全額控除できます。

共済金を受け取る際は、
一括受け取り、
分割受け取り、
両方の併用、の３タイプから選べます。

受け取りの際も税制面でのメリットがあり、

一括受け取りの場合は退職所得扱いに。
分割受け取りの場合は公的年金等の雑所得扱い
となります。

また、災害時や緊急時には
契約者貸付制度の利用も可能です。

詳しくは、中小企業基盤整備機構のウェブサイトを
ご覧下さい。
　↓
http://www.smrj.go.jp/index.html

但し、この制度については、ちょっと心配なこともあります。

この中小企業基盤整備機構は、
昨年１１月の行政刷新会議による事業仕分けで、
人件費の引き下げや業務の効率化などにつき、
「見直しをすべき」と判定されました。

運営費交付金（要求額２０６億円）の約４０％が
職員給与などの管理費であるということが、
問題となっています。

さらに、中小企業経営者のための退職金共済で、
約１兆円の積み立て不足が発生しているとのこと。

今後の事業継続がどうなるのか、気にかかります。

もしも本事業の今後の見通しに詳しい方がいれば、
ぜひ、教えてください。