こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先週、この日記で、

　「ネコに優しい人が多い鎌倉。でも、
　野良ネコが各地で地域の問題となっていることも事実。
　そのことをどうにかしようと、
　地域ネコ活動というものを行なっている人達がいる」

そんなお話をさせていただきました。
その続きをお話ししましょう。

「地域ネコ活動」とは何か？
について、ちょっと触れてみましょう。

実は鎌倉の近くに、この「地域ネコ」でよく知られている場所が
あるのです。

有名な「江の島」です。

８０年代頃から江の島では捨て猫が急増しました。
おそらく島外からも、
たくさんのネコが持込まれたのでしょう。

やがて、彼らは
観光客や釣り客などから餌をもらうようになりました。

そのため、江の島のネコは次第に人を怖れなくなり、
そのことがネコ好きの間などに広まって、
ネコを見るためにわざわざ江の島を訪れる人までが
増えだしたのです。

そこで一部の島の人々は、
餌場を作るなどしてネコを大切にしながらも、
一方で、ネコが増えすぎて人間と軋轢が起き、
共に不幸なこととならないよう、
避妊手術のための募金活動などを行っています。

私も江の島に出かけた際は、
参道に置かれた募金箱を見つけるたび、
気持ばかりですが、募金をさせてもらっています。

似たような活動が、
いま、各地にあるのです。

ネコが好きな住人同士、餌やりのルールを決めたり、
ネコのトイレを設置して花壇などに被害が及ばないようにしたり、
不妊手術を進めたり、
ネコを飼っている人への啓発活動を行なったり、

「野良ネコ」ではなく、
地域が世話している「地域ネコ」として、
ネコをコントロールし、
ひいてはコミュニティの核のひとつにしようと頑張っている
皆さんが多いようです。

こうした地域ネコ活動を通して、
その地域にそれまでに無かった住人同士の交流や話し合い、
援け合いが生まれているとすれば、

援けられているのはネコ達だけでなく、
むしろ、私達、地域社会のつながりの弱さを残念に感じている
人間の方もそうだったりするのかもしれません。

但し、一方で、
地域ネコ活動は、各地における活動実態が様々であることから、
活動地域に捨て猫が集中するなど、
一部では批判も寄せられています。

私達人間がどう他の動物の「命」と付き合っていくか、
尽きない課題のひとつです。

　↑
鎌倉の街角で見かけたネコ

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

今年も早いものでもう夏の中盤にさしかかりました。
今日は「夏休み」の話題です。

日本の企業の夏休みは５～８日程度が一般的です。
「お盆休み」と呼ばれることもあるように、
お盆の時期と重なる８月中旬頃に、
夏休みを設ける会社が多いようです。

一方、長い夏休みを取ることで知られているのが
ヨーロッパの各国です。
３週間～４週間の休暇が当り前です。
有給休暇を夏休みの時期に集中させ、消化するため、
このような長期の休暇が可能となるそうです。

ヨーロッパの夏休みといえば、連想される言葉が、バカンス。
バカンスといえば、よく話題になるのが、
フランスです。

特に、都会は、バカンスに訪れる人ではなく、
バカンスへ出かける人が多い場所です。

そのため８月の首都パリは、
市民の多くがバカンスに出かけてしまうため、
街は閑散としています。

有名レストランをたずねてみても、
お店を休んでいたり、
目当てのシェフがいなかったり、
がっかりして帰ってくる観光客も多いとのこと。

バカンスに出かけない市民もこれには困るそうで、
日常品から食料品、
さまざまなお店が閉まってしまうため、
不便な生活を強いられるそうです。

とはいえ、パリに残った市民を飢えさせるわけにはいきません。

主食である「パン」くらいは、
いつでも手に入らないと、デモなど起きかねません。

そこでフランス政府は、パリのパン屋さんに対し、
７月に半数、
８月に半数、
交代での休みを指定する制度を定めているそうです。

この制度、歴史は大変古く、
フランス革命の頃、１７９０年から始まっているとのこと。

店の工事を行なうなど、定められた場合以外を理由に
パン屋さんが指定外の月に夏休みをとると、
罰金を言い渡されるそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「心無い入居者がいて、部屋を毀損されました。
敷金ではカバーできない部分の損害額について、
賠償を求めたいと思っています。
何かアドバイスはありますか？」

お答えします。

借りた部屋を故意に毀損したり、通常以上に傷めたりして
退去した入居者が補修費用を払ってくれない・・・。
そうしたわかりやすいトラブルが発生した際は、

「少額訴訟でスピード解決する」

という手段がありますので、ぜひ覚えておいてください。

こうした複雑ではないトラブル内容で、
６０万円以下の金銭支払請求を争うものであれば、
簡易裁判所で、１回で（その日のうちに）決着させることが
できます。

費用は、簡易裁判所へ支払う数千円の手数料（印紙代）と
郵便切手代です。

手数料（印紙代）は・・・

-------------------------------------
請求する金額　　　手数料（印紙代）

10万円まで　　　　 1000円

20万円まで　　　 　2000円

30万円まで　　　 　3000円

40万円まで　　　 　4000円

50万円まで　　　 　5000円

60万円まで　　 　　6000円
-------------------------------------
　　　　　

郵便切手は、訴状の送達や、呼出状、判決の送付などに
使用されます。だいたい３０００～５０００円程度です。

弁護士や認定司法書士を代理人として訴訟することも
できますが、
実際は自分で行なう場合が多いようです。

簡易裁判所へ提出する資料の作成が大変、という場合、
弁護士や司法書士に依頼することもできます。

ちなみに認定司法書士とは、
簡裁訴訟の代理業務を行うことができる司法書士のことです。

日本司法書士会連合会の定める特別研修（約１００時間）を
受け、認定考査によって、法務大臣から、
「簡裁訴訟代理業務を行うのに必要な能力を有する」と
認定を受けた司法書士です。

百聞は一見にしかず、ということで、少額訴訟を知るために、
実際に簡易裁判所で傍聴をしてみては、いかがでしょうか。
特別な手続は一切必要なく、誰でも簡単に傍聴することができ、
その雰囲気を知ることができます。

簡易裁判所内の各法廷の入り口の貼紙を見て、
審理の開始時刻にその法廷に入れば、ＯＫです。
守らなければならないことは、書記官の方の号令に合わせ
「起立、礼」をすることと、審理が和解に入ったときに
指示に従って退廷することだけです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

リフォームで、建物外壁の再塗装を検討する際、
デジタルカメラで撮った外観写真をパソコンの画面上で加工し、
塗りたい色に変えてみる・・・いわゆるシミュレーションです。

そんなサービスが、
中堅以上のリフォーム会社では、最近、
当たり前になりつつあるようです。

しかし、先日、ある大手リフォーム会社さんへの取材の際、
見せていただいたリフォーム・シミュレーターは、
それよりもかなり進化したものでした。

リフォーム依頼主の家の平面図をもとに、
コンピュータグラフィックの技術を使って、
３次元の画像を作り出すのです。

それだけでなく、
壁紙やキッチン、変更後の間取り、取り付けたい家具や照明など、
やはり３次元の画像で表示されます。

しかも、その中を画面上で歩くことができるのです。
（ウォークスルーと言います）
歩きながら、様々な角度から、
リフォーム後の家の姿を見ることができます。

さらに、その画像は、旧来の３次元画像ではなく、
映画などで話題の新しいタイプの３Ｄ（立体）映像です。

専用のメガネをかけると、
手前の物は手前に、遠くのものはきちんと遠くに見えます。
大変リアルでした。

私はそれをパソコンの画面ではなく、
プロジェクターで映し出された、会議室の壁一面にわたる
大画面で見せていただいたのです。
本当に感動させられました。

キッチン、家具、壁紙などは、
メーカー名と品番を指定すれば、
写真で撮影したかのように実物とそっくりなものが、
細部まで再現されます。

また、ボタンクリックひとつで、
瞬時にシステムキッチンの色を変えたり、
壁紙やドアの色を変えたりもできます。

外観も同様です。様々な色やデザインを
パッと切り替えて見比べることができます。
もちろん、リフォーム前の画像も映し出せますので、
いわゆる「ビフォー・アフター」が比較できます。

画面の動きも速く、ストレスを感じさせません。
かなりの高性能パソコンを使っているのだそうです。

こうしたサービスが広がれば、
「実際にリフォームしてみたが、イメージと違っていた」
という、最もよく見られる失敗例が、減っていくことでしょう。

リフォーム会社さんによれば、
家庭の奥様が、キッチンのリフォームを検討される際、
このシステムを最も喜ばれるのだそうです。

壁や窓に向ったキッチンから、
対面型キッチンやアイランド型キッチンに変える際、
また、システムキッチンの色を考える際、

様々な角度から、「キッチンがどう見えるか」、
あるいはキッチンの各所から見た、「室内の景色はどうか」、
とても慎重に検討される方が多いのだそうです。

そこで、このリフォーム会社さんでは、
「営業のクロージングツール（決め手）として活用しています」
とのこと。

おそらく大手ハウスメーカーさんでも
次々、こうしたシステムを導入しているものと思われます。

但し、こういった投資をし、運用できる会社は
一定規模以上のところに限られるでしょう。

このようなコンピュータ技術の進化が、
事業分野によっては、
大手と中堅以下の会社の差をさらに広げていくのかもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

現在、新築物件、中古物件、注文建築、
すべての住宅の売れ行きが、概ね好調のようです。

ローン金利の低さや、住宅ローン減税、住宅価格の安さなど、
様々な要因があるものと思われます。

しかし、平成２２年度の税制改正による影響も少なくないようです。

この改正では、

　・平成２２年中の自宅の取得資金の贈与ならば
　　非課税枠１５００万円

　・平成２３年中の自宅の取得資金の贈与ならば
　　非課税枠１０００万円

・・・と、贈与税がたいへんお得になっています。

加えて、従来からの贈与税の非課税が利用できます。

　・暦年課税制度を利用すれば、基礎控除が１１０万円

　・相続時精算課税制度を利用すれば、特別控除が２５００万円

これらを上記の税制改正による非課税枠に加えることができます。
すなわち、平成２２年中の自宅の取得資金の贈与ならば

　　非課税枠１５００万円
　　＋　暦年課税制度であれば基礎控除１１０万円
　　＝　非課税枠の合計　１６１０万円

　　非課税枠１５００万円
　　＋　相続時精算課税制度であれば特別控除２５００万円
　　＝　非課税枠の合計　４０００万円

・・・と、とてもお得です。

ハウスメーカーの営業部門の方からもお聞きしたのですが、
この贈与税の非課税枠の拡大の影響が、
少なからずあるようです。

さて、ここまでは自宅の贈与のお話しでしたが、
賃貸アパートの場合でも、
建てて贈与すれば非課税枠のメリットを
十分に享受することができます。

建物の贈与税評価額は、実際の建築費の５０％程度。

２５００万円まで非課税の相続時精算課税制度を利用すれば、
たとえば５０００万円のアパートを建て、
２５００万円で贈与することで、
贈与時の税金はゼロになります。

建物を贈与することで、
被相続人（贈与した人）は相続税の対象となる財産を
減らすことができ、
相続人（贈与された人）はその後得る家賃収入を
相続税の資金にあてることもできます。

少なくとも、被相続人の家賃収入が、
相続税の課税対象となることはなくなります。

税制改正で小規模宅地の税制優遇が少なくなったことにより、
これまでの相続対策を見直す必要に迫られている方も
少なくないため、
「新たに賃貸住宅を建てないと・・・」と、検討をはじめる方も
増えているそうです。