こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

「シェア」する話題が、最近はよく聞かれます。

たとえば「シェアハウス」は、私達賃貸住宅オーナーにとって、
新たな土地活用や物件リノベーションの際の
身近な選択肢のひとつになりつつあります。

「カーシェアリング」もよく話題になります。
当ブログでも何度か採り上げています。

車が所有される数を減らすという効果があることから、
駐車場経営をされているオーナーさんにとっては脅威です。
但し、運営会社とうまく手を携えることができれば、
駐車場オーナー、賃貸住宅オーナーにとって、
よいパートナーとなり得ることにも注目しておくべきでしょう。
（関連記事
　→貸し駐車場の敵「カーシェアリング」を味方にする）

そこで、先日、
弊社の編集部員で、賃貸住宅に暮らしている
２０代～３０代の面々に、尋ねてみました。

「ほかに、あったらいいなと思う『シェア○○』はある？」

そうしたところ、
「自転車のシェアリング」という声が挙がりました。

「あるとうれしい」
「助かる」

と、好評です。

実際に、最近は車だけでなく、自転車のシェアリングも
登場しています。

企業や自治体が提携し、社会実験を行なっているような
ケースもたびたびニュースになりますが、

駅から少し遠い立地の小規模なアパートやシェアハウスなどで、
オーナーが、
「入居者の皆さんで共同利用してください」
と、自転車を１～２台、無料で提供するような例も
すでにあるようです。

「あれば便利だが、利用頻度が少なく置き場所も少ないし、
管理が面倒なので、自転車を持っていない」

という賃貸住宅の入居者は結構いそうです。

安い自転車ならば１～２万円で買えますので、
手軽な空室対策として、検討する価値があるかもしれません。

ちなみに、シェアハウスの入居者に対して、
どうしてシェアハウスを選んだのか、理由を聞くと、
入居者同士のゆるやかなコミュニティが魅力・・・などの声も
あるものの、

やはりダントツの一番は、
「家賃が安いこと」
です。

シェアできるものを沢山提供して、
経済的なメリットをどんどん打ち出すというのも、
これからの有効な空室対策のひとつかもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

このブログでも何度か採り上げていますが、
「賃貸住宅の更新料は違法なものであり、無効ではないか」
とする裁判が、最高裁で争われています。
近いうちに判決が出る可能性があります。

（今、大阪高裁で審議中の更新料裁判が１件あって、
その判決が出た後に、最高裁の判決が下されるとも
言われているそうです）

オーナー側の弁護団と行動を共にする
鳩帆堂の久保原弁護士にお話を伺いました。

まず、一括借上げ契約のオーナーは、
更新料を受け取っていませんので、
この問題には基本的には無関係です。

しかし自主管理などで、入居者から更新料を受け取っている
オーナーにとっては大きな問題です。

無効とされる根拠は「消費者契約法」です。
これに基づいて、
過去の裁判では更新料について、

「目的や性質が明確ではない」
「合理的な根拠が見出せない」
「消費者の利益を一方的に害する」

などの判断がなされています。

これまでの裁判では、大阪高裁で１勝３敗と、
オーナー側は負け越しています。

これらが最終的にどう判断されるのか、
最高裁での判決が間近に迫っています。

「更新料は有効」
の判決であれば、問題はありません。

「個別判断」という場合は、
判断基準が作られることになるでしょうが、
個別に更新料返還訴訟が起きる可能性があります。

「更新料は無効」
という判決が出た場合は、大変です。
今後、更新料を受け取ることができなくなるだけでなく、
入居者から返還要求があった場合、
過去に受け取った更新料を返さなければならなくなります。
消費者契約法が施行された平成１３年４月１日まで遡っての
返還となりますから、深刻な事態といっていいでしょう。

リスクに備えるために、平成１３年からの
約９年間の間に受け取った更新料の総額を
計算してみてください。
１０室×６万円で、入居者の内、半分は更新をせずに
退去すると想定します。
オーナーは２年に１度、残り半数の入居者から
家賃１ヶ月分の更新料を受け取ったとします。

５部屋×６万円×４．５回＝１３５万円

このくらいの金額を必ず返還しなければならない事態になる
可能性があるのです。大丈夫でしょうか？

一括借上げを行っている大手の管理会社や保証会社であれば、
なんと数十億～数百億円もの更新料の返還が、
求められる可能性があるのです。

最も厳しい無効判決が出た場合、
以降の対策として、以下の方法があります。

①更新料を廃止する
　すでに更新料を「無し」としている物件が増えています。
　入居希望者に選ばれる物件にするために、
　必要な措置かもしれません。

②月額賃料に上乗せする
　家賃が高くなりますので、選ばれない物件になってしまう
　可能性も。

③途中解約清算型一時金とする
　賃料の前払いと規定して更新料を受け取る方法。
　途中退去の場合は月割りで清算して返却します。
　しかし更新料無しの物件が増える中、
　どこまでがんばれるか・・・。

以上、
全国のオーナーの皆さんが、
固唾をのんでこの裁判の行方を見守っています。

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なお、おさらいとして、以下を付け加えておきましょう。

「更新料とは」

賃貸住宅における更新料は、
首都圏、関西圏などにある地域慣習です。
全国的なものではありません。
戦後の住宅難を背景に生まれたと言われています。

首都圏では、
更新料は２年ごとに、賃料の１か月分が一般的。

一括借り上げの場合、
更新料は管理会社が全額受け取るのが一般的。

一括借上げではないが管理会社に管理委託している場合や、
更新などの契約行為を不動産会社に委託している場合は、
オーナーが更新料の２分の１を管理会社などに
「事務手数料」として支払うのが一般的です。
更新料の返還が求められる事態になった場合、
「事務手数料」はあくまで「事務手数料」であり、
更新料は全てオーナーが受け取ったとみなされ、
オーナーに全額の返還義務が生じますので、
注意が必要です。

　

「消費者契約法とは」

消費者契約法は、平成１３年４月１日に施行された、
消費者の保護を目的とする法律です。

第１０条に、
「消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」
と定められており、

これがこれまでの更新料無効判決の根拠となっています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

普通、私達のような賃貸住宅にかかわる情報発信をする者は、
オーナーの皆さんに、こうおすすめします。

「入居者募集の際は、あなたの物件の情報を
インターネットにきちんと載せてくれる仲介会社を選んでください」

私も公式にはそう言います。
いま、賃貸物件を探す入居希望者は、その大半が
インターネットで物件探しをするネットユーザーだからです。

さて、そこで、
今回は、ちょっと非公式なお話をしたいと思います。

金曜日の記事　「鎌倉大家日記」
という場ならではの、私の個人的な工夫の紹介です。

以前もお話ししたことがありますが、
私は、鎌倉のアパートのほか、
別の町に建つ分譲マンションの一部屋を所有し、
賃貸しています。

その物件の入居者を募集するとき、
いつもお願いする仲介会社さんがあります。

社長であるお爺さんが、ご家族とともにのんびりとやっている
小さな会社です。

実は、この会社、
インターネットには情報を発信していないのです。

しかも、
入居希望者が内見などに動き回る日曜日、
お店はお休みです。

「いまどきの仲介会社として失格だ」と、
言われてしまいそうな会社です。

ただ、私は社長に、
たったひとつ、お願いをしてあります。

それは、
「業者間流通図面（募集図面のこと）だけは、
きちんと流してもらう」
ということです。

これをちゃんと守ってもらえさえすれば、
私の物件の情報はインターネットには載らなくとも、
その図面だけは、
幅広く、沢山の地元不動産会社さんの
もとに配られます。

するとどういうことが起こるでしょうか。

図面が届いた先の不動産会社の中には、
インターネットでガンガン情報を発信しているお店が
いくつもあるのです。

そこにはひきもきらず、ネットを見た入居希望者が
訪れています。

そこで、彼らが、
「ネットに載っていた以外にこの近所にいい物件は無いの？」
と、尋ねたとしましょう。

担当者は、さっそく図面の束を開くわけなのですが、
そのとき、入居希望者の前に、
私の物件が登場します。

それで目的は達成です。

どういうことかといえば、
私の物件は、ネットに出さないのに、ネットユーザーと
そこで見事に「つながった」ということになるわけです。

さきほども触れましたが、いま、入居希望者のほとんどは、
インターネットで賃貸物件を探します。
その上で、見つけた物件を取り扱う不動産会社へと
足を運びます。

そのあと、面白いことが起こるのです。

そのようにして不動産会社を訪れた人の多くが、
店頭で別の物件も紹介されると、
考えた末、結局はあとから紹介された方を選ぶ・・・
というケースが、実は大変多いのです。

ネット上では主に賃料の安さばかりに目が行くものの、
いざ、現地に来て検討するとなると、
やはり多くの人が、もっと冷静に、
総合的に物件の価値を見比べるということを
意味しているのでしょうか。

また、「大人」の入居希望者は、
ネットに載らないような物件の中に、
実は地元の不動産会社が温めているいい物件があることを
知っています。

そういう人にとって、
ネットはあくまで、「きっかけ」である様子です。

自分が住みたい地域の物件が得意そうな会社をまず探し、
訪問してからが、
「いよいよ部屋探しの本番」
ということなのかもしれません。

以上のように、
ネットで情報発信しない会社に仲介を依頼しながらも、
私の物件まで足をはこび、見にきてくれたのは、
前回の募集の場合、７月の一ヶ月間で３名。
その全員がネットで物件探しをしていた人でした。
そのうちのお一人と、めでたく成約となったわけです。

「お爺さん社長」の会社は、
私の物件のすぐ近くに店を構えています。

当然、社長も、ご家族の皆さんも、
地域の事情に精通しています。
長年事業を営み、地元の信用も得ています。

私は物件の鍵をこの会社に預けていますので、
入居希望者が一人で訪れても、
「ネットでガンガン」の会社が希望者を連れて来ても、
すぐに部屋を見てもらえます。

入居者や物件に何かがあったときは、
自宅が遠い私に代わって、
きっと皆さん、一生懸命動いてくれるでしょう。

「日曜日はお休み」
ですが、
頼りになること間違いなしです。

なので、私はインターネットをやらないこの会社を
選んでいます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先月、
サッカー・ワールドカップの話題で日本中が盛り上がっていた頃、
ある事件がおきていました。

７月１日のことです。

青森県八戸市を中心に発行されている新聞、
「デーリー東北」
の朝刊紙面で、大きなミスが起こっていました。

ワールドカップ・日本代表チームの監督・岡田武史さんについて、
「岡田監督」ではなく、
「岡田首相」と記載し、新聞を印刷してしまったのです。

「岡田監督 退任の意向」
とすべきところ、

「岡田首相 退任の意向」となっていました。

新聞はそのまま、購入世帯の半分ほどに、
配達されてしまったのだそうです。

普段の時期ならばまだよかったのでしょうが、
その前月、菅直人新首相が就任したばかりでした。

新聞社側では、急遽、誤植を訂正した「デーリー東北」を
新たに印刷。
配達し直したということです。

私も「オーナーズ・スタイル」という出版物を
皆さんのもとにお届けする立場にあります。

デーリー東北新聞社の懸命な対応に感心する一方、
身の引き締まる一件でした。

ところで、
「史上最悪の誤植」
として、よく話題になるのが、

アメリカ・ヴァージニア州の新聞社、
ワレントン・フォーキー・デモクラット社の事件です。

詳しい出所を知らないのですが、
インターネット上などで、よく「トリビア（雑学的知識）」として、
採り上げられているのを見かけます。

同社はこんなミスプリントをしたそうです。

「緊急訂正――
弊社の新刊本『やさしいスカイダイビング』に誤りがありました。
８ページ７行目の
『郵便番号を告げる（State zip code）』
とあるところを
『開き綱を引く（Pull rip cord）』に訂正してください」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「アパートとともに、月極め駐車場も経営しています。
苦戦しているのは駐車場の方。
解約が続き、空きが増えています。
かといって、建物を建てるほどの投資はできません。
アドバイスはありますか？」

最近、同様のお悩みを耳にする機会が増えました。

私の周りでもそうですが、２０代、３０代の車離れが進んでいます。

車を持っていない都内在住の２０代の男性にその理由を聞くと、
購入費はもちろんですが、
「税金や保険代、駐車場代金などの維持費が、
車の利用頻度や必要性に見合わないから」
という答えがよく返ってきます。

私達が若いころは、土日や夜のプライベートタイムに、
車は絶対の必需品でしたが、
「草食系の男子」が増えた今は、そうではないようです。

そのような時代性を反映して、
必要なときに、必要な時間だけ共同利用の車を使うという、
カーシェアリングが人気を集めています。

カーシェアリングのあらましについては、
以前もこのブログで紹介しました。
よかったら当該記事をご覧下さい。
（→「カーシェアリングが伸びています」）

レンタカーとの主な違いは、
会員制で、１５分や３０分といった短時間での利用が可能なこと。
身近にある無人の「ステーション」で、貸し出し・返却ができる
ことなどです。

車を週に数回、
１～２時間程度、
買い物や送迎などの日常的な用事のために利用するのが
主である・・・といった場合、
所有するよりも、カーシェアリングの方が、
大幅に経済的となるようです。

つまり、カーシェアリングは、自動車の所有台数を
少なくしていく効果があるわけですから、
駐車場経営の敵でもあるわけです。

しかし、いま、この新しい事業を成長産業と見込んで、
大手商社、自動車メーカー、レンタカー会社、中古車会社、
駐車場会社、金融会社、
そのほかベンチャー企業などが続々と参入中。
普及は一気に拡大しつつあるようです。

そんな各社が求めているのが、
カーシェアリング用のクルマを置くための駐車場です。

ここに、「敵」であるカーシェアリングと、
駐車場経営との平和な接点が見出せます。

空きに悩む駐車場オーナーにも、
カーシェアリングとの提携という道がひらける可能性が
まだ残されているのです。

カーシェアリング会社がオーナーから駐車場を単純に
借り上げる場合もあります。

オーナーが駐車場を無料で提供するかわりに、
売上をシェアするという、
共同事業方式も行なわれています。

賃貸住宅とも接点はあります。

賃貸住宅に付属する駐車場にカーシェアリング用の車を置き、
入居者が会員になれる特典をつけるというものです。

うまくいけば、物件の付加価値が高まるため、
空室対策にもなります。
オーナーの持ち出しが少ない、もしくはノーリスクであることも
魅力です。

私の知る具体的な例では、
「２ＤＫで１５戸以上」など、ある程度の規模の賃貸住宅に
付属する駐車場に、シェアリングする車を置き、
入居者や近隣の会員が共同で利用、という条件で、
まずまずの採算がとれているとのこと。

最近は都心の賃貸マンションでも、カーシェアリングの導入が
進んでいます。

トヨタのプリウスやＢＭＷのミニなど、
「ちょっと乗ってみたいな」と思わせるような車を
導入することが多いのだそうです。

駐車場経営の不振にお悩みのオーナーさん、
新しい空室対策のアイデアを探している方にとって、
カーシェアリングは、条件によっては、
よい検討の対象となることでしょう。

（参考：カーシェアリング普及推進協議会のサイト）