こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

取材でお会いした、ある大手ハウスメーカーの
賃貸住宅担当の方がおっしゃいました。

「２０年後も安心して経営できる賃貸住宅の設備・仕様・
間取りなんて、本当は誰にもわかりません」

無責任な言葉のように感じられるかもしれませんが、
よく考えてみれば、
これは実に正直な発言であるように思いました。

２０年～３０年くらい前までは、
バス・トイレが一緒のユニットバスが付いた
ワンルームマンションは、ごくありふれたものでした。

しかし、今、これは不人気設備のナンバーワンです。
このせいで苦しんでいるオーナーさんが
たくさんいらっしゃいます。

しかし、そんなことになるなんて、
その時代、誰も予想ができませんでした。

賃貸経営は、２０年先、３０年先を見越さなければ
いけないものと言われます。
しかし、結局、未来は誰にも正確にはわかりません。
見越すのはとても大変です。

ある築２０年のマンションでは、
構造上、光ファイバーを各部屋まで引くことができず、
インターネット環境が他物件にくらべて劣るため、
入居者がスムーズに決まらないという話を聞きました。

２０年前、インターネットが世に現われ、今のように普及するとは、
ほとんどの人が予想していませんでした。

やはり２０年前、
オートロックはグレードの高いマンションだけに
備え付けられていました。
しかし今は、賃貸マンションでも当たり前の設備になっています。

いわゆる「体感治安」が、その間大いに悪化しました。
２０年前のオートロックは、
「強引なセールスマンが玄関ドアの前まで来ないので、
あると、うれしい」
くらいのものに思われていました。

では、今後はどうなるのでしょう。

オール電化、太陽光発電などの省エネ設備は、
今後は「当たり前の設備」となる可能性が高いでしょう。
賃貸住宅を新築される際は、必須かもしれません。
入居者が入った後にオール電化や太陽光の設備を導入することは、
実際にはほとんど不可能だからです。

いまから２０年後の私達に影響を与えるであろう確かなことは、

・日本全体の高齢化
・介護施設の増加
・人口や世帯数の減少
・賃貸の主要顧客である若者の減少
・中高年の単身世帯の増加
・都心への人口の集中
・空室の増加
・日本に住む外国人の増加

・・・などが主なところでしょうか。
こういったことは最低限、頭に入れて、
賃貸経営に臨むことが必要でしょう。

なお、
冒頭に触れた、バス・トイレ一緒のユニットバスを
「バス・トイレ別」にリフォームする工事については、
私どもからも、リーズナブルな料金で施工してくれる会社を
ご紹介できます。
ただし、申し訳ありませんが、神奈川県および東京の城南地区の
工事限定です。
よろしければお問合せ下さい。
　　↓
info@owners-style.co.jp

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

以前、「シェアハウス」について、
この月曜日の記事でお話ししました。（→当該記事）

一つの家を複数の人と共有して暮らす賃貸住宅のことで、
一戸建てや社員寮を改装した物件が多く、
規模は３～４人が住むものから１００人を超えるような
ものまで、さまざまです。

よく聞かれる「ルームシェア」は、おおむね二人での
共同生活を指しますので、
シェアハウスはそれよりも人数が多い形態となります。

キッチン、リビング、風呂、トイレなどは入居者全員で共用し、
部屋はひとりづつ個室を使用するという、
ゆるやかな共同生活のシステムです。

若者のニーズにマッチして、ここ数年間徐々に増加しており、
専門に扱う不動産会社も増えています。

都内の人気エリアで、駅から徒歩５～６分以内の
大きな一戸建てを改装した物件が、
特に人気を集めているようです。

お洒落に改装されている場合もありますが、
古びた一戸建てがそのままシェアハウスになっている場合も
少なくありません。
もちろん、個室ごとに鍵がかかるようにはなっています。

個室にはベッドなどの最低限の家具があり、
共用部分には冷蔵庫や洗濯機、ソファ、
ダイニングテーブル、調理器具などが置かれている場合が
ほとんどです。

敷金・礼金は「無し」とされている場合が多いようです。
光熱費は、共用部分を含めて家賃や共益費で賄われる場合の
ほか、独自の折半制度を工夫しているところなど、様々です。

家賃は、同じ広さのバス・トイレ付きの賃貸住宅に比べると、
割安なことが多いと言われています。
多くのシェアハウスへの入居者が、シェアハウスを選んだ
理由として、家賃の安さを挙げているところからも
そのことは窺えます。

一方で、同じような条件のアパート・マンションと変わらない
賃料を設定しているシェアハウスもありますが、
広い居間やキッチン、調理器具などを自由に使えると
考えれば、やはり割安と言うこともできるでしょう。

シェアハウスに住む入居者は、
多くの場合、職場や年齢が違うまったくの他人同士ですが、

「人のぬくもりが感じられる」
「防犯上、一人暮らしより安心」

など、そのことをメリットと考える人も多いようです。

入居者には、入居者同士のルールをきちんと守って、
仲良く暮らすことが求めらます。
協調性のない人や神経質な人には向きません。

入居者は現在、２０～３０代が中心で、
男女が同居している場合が一般的です。

但し、シェアハウス入居者の全体としては女性の方が多く、
実際、女５人に男３人くらいの組み合せが多いとのこと。
入居者が長く安定して住み、
家をキレイに使ってくれる場合の男女比率も、
なぜかこのくらいなのだそうです。

最近は、英語を学ぶ人だけを集めた物件や、
同じ趣味の人だけを集めた物件、
「浦和レッズファン」だけを集めた物件など、
様々な個性を持ったシェアハウスが登場している
そうです。

今後、若者のニーズをつかんでどこまで増えるのか、
気になるところです。

ところで、弊社・オーナーズ・スタイルの社員のひとりが
少し前まで、吉祥寺に建つシェアハウスに住んでいました。
本人は２０代の男性です。
男女８人程度の共同生活だったそうです。

住人同士、ほどよい一定の距離感を保ちながら、
和気あいあいと、仲良く平穏に暮らしていて、
とても快適だったそうです。

庭やリビングで、住人とその友人達によるミニパーティや
ミニイベントが頻繁に開催されたとのこと。

たとえば夏は、庭でバーベキューや流しそうめんなど。

そして、なんと、住人の男女が結婚するという、
おめでたい話もあったそうです。

このシェアハウスですが、高利回りな物件として、
資産運用の新しい選択肢のひとつになりつつあります。

大きな一戸建てを一世帯に貸す場合、
借主の絶対数が少ないため、探すには時間がかかります。

いざ退去となれば、当然、家賃はゼロになり、
次の入居者が決まるまでまた時間を要するなど、
不安定な経営を強いられがちです。

しかし、集合住宅のように建物を分割して貸すシェアハウスで
あれば、入居者は比較的早く見つかります。
一度に全員が退去するリスクもほとんどなく、
賃貸経営は安定します。

また仮に、５ＬＤＫの一戸建てを１世帯に貸す場合の家賃が
２０万円だとすると、
シェアハウスにすれば６万円×５室＝３０万円などといった
計算がなりたちます。

一戸建てを一世帯に貸す場合とくらべ、
シェアハウスの方が、総額としては高く貸すことができる
場合が多いことも魅力のひとつです。

とはいえ、
「他人同士の共同生活のお世話をすることになる」
というのが、シェアハウスの運営、管理です。

それには独自のノウハウが必要です。

オーナーが、自らのシェアハウスに集まった入居者達と
離れた年齢層の人である場合、世代間のギャップも心配です。

「難しそうだな」
と、感じられるならば、
やはり運営管理は、専門の会社に任せるのが無難でしょう。

「子供も独立し、大きな自宅をもてあまし気味だ・・・」
というシニア世代の方など、

お住まいのご自宅が、

・都内の人気エリアにある
・駅から徒歩１０分以内の大型（例えば５ＬＤＫ以上）の
　一戸建てである

といった場合、そのご自宅をシェアハウスにして、
ご自身は使いやすい広さの家に引っ越すという選択肢も
あります。
検討してみるとよいかもしれません。

とはいえ・・・
シェアハウスのような、複数の人が共同生活するかたちが
今後ますます増えれば、賃貸住宅はさらにその数が余って
いきそうです。

市場の全体を見れば、先行きは今に増して厳しくなるという
ことでしょうか。

賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」を世に出している
私としては、ちょっと複雑な気持ちです。

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編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今週は先週の続き、
「信託銀行ではない信託会社」のお話です。

個人の不動産資産の信託を積極的に受けるという、
これまでの日本には実質的に存在していなかった
サービスを行なっている会社、スターツ信託さん。

欧米のように、
「信託」を文化として日本に根付かせる先駆者となることを
目指しているそうです。

サービス提供地域は、当面は一都三県の限定です。

土地資産の規模は１億円程度から。
しかし、それ以下であっても相談に乗るとのことです。

更地の遊休地などの信託を受け、
建築から事業にとりかかる場合が多いそうです。

信託期間は２０～３０年が通常とのこと。

これは、更地に賃貸マンションを建てた場合など、
ちょうどローンが完済されるくらいまでの期間となります。

信託される土地はスターツ信託に名義変更されますので、
建物の施主も、
ローンを借りるのも、「スターツ信託」となります。

スターツグループからも独立した中立的な立場から、
オーナーの利益最優先で、
建築や管理を発注するとのことです。

賃貸住宅の経営では、
ときに、市場の可能性を調べたり、
建築、資金の借入れをするなどの場面で、
一般のオーナーにとっては難しい専門知識や判断が
求められることも多くなりがちです。

リスクや手間、かかる時間も少なくなく、
そうした状況が厳しい人にとっては、
家賃収入の３～５％の報酬を払うことで、
専門家にすべてをゆだねるというのもよい選択肢の
ひとつでしょう。

資産規模の大きな人ほど、
このメリットを実感できるのではないかと思われます。

賃貸経営が厳しい時代を迎え、税制や相続への対応も
どんどん複雑化してきています。

「もう若くないので、そんなに元気に動けない」

「子供や妻が不動産に詳しくない。今後が心配だ」

「一括借り上げ以上に、資産活用をしっかりと専門家へ
任せられるサービスはないのだろうか・・・」

などとお悩みの方も、少なくないでしょう。

そういったオーナーさんにぴったりな「信託」という選択肢です。

スターツ信託さんのチャレンジに、
私もオーナーの一人として注目しています。

ご参考に。
　　↓
「スターツ信託株式会社さんのウェブサイト」

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月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

報道によると、住宅エコポイントの申請が、
「３月の受付け開始から６月末までの合計で
８万１８３４戸になった」

とのこと。その内訳は、

リフォーム・６万４４０８戸。
新築・１万７４２６戸。

「６月の申請は３万９７０３戸。５月に比べ８０％の増加」

ということです。

住宅エコポイントについては、これまでもこのブログで
何度か採り上げました。

賃貸住宅も対象で、しかもひと部屋だけのリフォームに対しても
ポイントが発行されます。

そこで、私が特におすすめしたいのは、
１階の部屋の窓を二重窓にする断熱改修です。

断熱性能が高まることで、
入居者の光熱費が抑えられることが期待できます。

ただ、実際には、物件すべての部屋の窓を二重窓に換えないと、
本来の省エネ効果はあまり発揮できないそうですが、
効果が皆無なわけではありません。

注目したいのは、窓が二重になることによって、
防音性能と防犯性能が大きく高まることです。

これを入居者募集の際、セールスポイントにすることによって、
通常人気のない１階の部屋への入居率アップが期待できます。

エコポイントは、窓の大きさに応じて、
７０００ポイント、１２０００ポイント、もしくは１８０００ポイントが
発行されます。

１ポイントは１円相当ですので、
７０００円から１８０００円の補助が出るのと同じです。

工事は、窓枠ごと取り付ける場合、半日かからないこともあります。
１時間でやってしまう工事会社さんもあるようです。

費用は、中サイズの窓（たとえば腰高窓）なら工事費込みで
５万円程度から請け負う会社もあるとのこと。
これで１万２０００円相当のポイントがつきますので、
かなりお得です。

ポイントの発行対象となる工事は、
「平成22年12月31日にまでに着手したもの」ですので、
まだ十分間に合います。

但し、国土交通省からは、
「予算額を超えることが予測される場合は、
事前に周知を行ったうえで、期限前でもポイントの発行を
終了することとなります」
との広報がされていますので、一応ご注意ください。

また、使用する建材は住宅エコポイント事務局に
登録されたものが対象となりますので、
ここにも注意が必要です。

さらに、工務店などの工事施工者と請負契約がない工事、
たとえば日曜大工などは対象外となります。
これも気をつけておきたい点です。

やや複雑で面倒なエコポイントの申請作業は、
依頼すれば工事会社が代わりにやってくれる場合が多いので
事前に確かめるのがよいでしょう。

逆に言えば、工事とともに申請作業を依頼する場合は、
制度の内容をちゃんと勉強し、熟知した工事施工者を
選ぶことが大切です。

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