こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先週の「ヤモリ」にひきつづき、
鎌倉に暮らす生き物達のお話です。

鎌倉にもコウモリがいるそうです。

「夕方によくみかけるよ～」
と、おっしゃる方が少なくないのですが、
なぜか残念ながら、
私はまだ一度も見たことがありません。

昔は多くの種類がいたそうですが、
今はアブラコウモリという一種類だけがいるのだそうです。

ぜひ見たいと思って、
休みの日の夕方など、私はきょろきょろと空を見上げて
アブラコウモリを探しています。

東京の渋谷の真ん中辺りにもいるそうですので、
鎌倉にいてもまったくおかしくはないのですが、
さっぱり出会えません。

大船のそばの玉縄あたりで見られるという情報が
耳に入りましたので、いつか探しにいきたいと
思っています。

一方、私がたまに見かける野生動物といえば、

タイワンリス、
のんきそうなタヌキ、
獰猛なハクビシン、

そして、外見は可愛らしいのですが、
実はけっこう獰猛という噂の、
アライグマ。

アライグマはペットが野生化したもので、
鎌倉でも駆除の対象になっています。

タイワンリスも似た経緯を辿りました。
かつて動物園から逃げ出したものが野生化しました。
数年前、餌をあげてはいけないことになったためか、
最近は見かける回数がぐっと減ったようです。

ほかに、私は見たことがないのですが、
鎌倉に生息していると聞く他の野生動物には、

イタチ、
アカネズミ、
ウサギ、
フクロウなどがいます。

鎌倉は一方を海、三方を山に取り囲まれた町です。
意外と自然が豊かなのです。

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

そろそろお盆の時期です。

多くの企業が夏休みをとり、
沢山の人が帰省します。

帰省先ではお墓参りをする人も多いことでしょう。

お盆のことは、日本人なら誰もが知っていますが、
よく調べると、とても由来の複雑な行事です。

名前の元は、サンスクリット語（古代のインドで使われた言葉）
の「ウランバナ」であるとの説が一般的です。

ウランバナには、「逆さに吊られる」意味があるとされています。

この言葉が中国に伝わっていくつかの漢字が当てられ、
そのうち、「盂蘭盆」とされたものが、
日本に定着したようです。

「逆さ吊り」と、行事との関係はあまりはっきりしませんが、
元々、古代インドでは、
雨季の頃、仏教の修行者は一箇所に定住して
修行に明け暮れ、移動を慎んだようです。

その定住修行の期間が明けると、周りの人々は、
僧たちに飲食を施しました。

それは、これから旅の修行に出かけようとする彼らに
体力をつけさせてあげるための、
特別な内容のものであったかもしれません。

やがて、仏教が中国に伝わり、年月を経ていくと、
飲食を施す相手が、
実在の僧から、そうではない「餓鬼」に変わっていったようです。

餓鬼とは、生前の行いがよくなかったために、
死後、餓鬼道という世界に落ち、
飢えに苦しんでいる人びとのことです。

有名な「盂蘭盆経」では、釈迦のお弟子さんの一人で、
目連という人のお母さんが、餓鬼道に落ち、
それを目連が救う話が描かれます。

この話は日本にも深く伝わりました。
お盆の行事の中に「施餓鬼」（餓鬼にほどこす）という
一連の儀式が含まれていることがあるのは、
このためです。

餓鬼だけではありません。
儒教的な風習にもとづく先祖供養も、ここに加わりました。

中国では、もともと古くから、旧暦７月１５日を
先祖を供養し、祭る日としていたようです。

仏教の方でも、施餓鬼を中心とする法要の日として、
この日を取り込んでいったようです。
あるいは、逆に、取り込まれたのでしょうか。

「盂蘭盆経」も、よく考えれば、儒教的な親孝行の話です。
このお経は、インド古来のものではなく、
実は中国でつくられたという説が有力です。

ともあれ、
こうしてインドの仏教と中国文化が、融合していきました。

さらに、道教もここに参加しています。

俗に、日本では、
「お盆には地獄の釜のふたが開く」
と、いいますが、
道教では、旧暦７月１５日が地官大帝という神様の誕生日に
あたっているため、７月の一ヶ月間、恩赦が出て、
地獄の門が開かれることになっているのだそうです。
地獄に落ちた人々が、
この間だけ、この世に戻ることができます。

なお、この旧暦７月１５日を道教では「中元」といいます。
「お中元」は、ここから来ています。

そして、日本。

明治からの新暦の採用によって、
お盆の行事の多くが、中国由来の７月から８月に移動したり、
地域によってはそうではなかったりしています。

お盆は、日本各地に様々な習俗、風習を生んでいます。

その最大のものが、「盆踊り」ではないでしょうか。

お盆が日本に伝わると、やがて、重要なイベントとして、
盆踊りが行事に加わりました。

その起源は、平安時代中期、僧空也がはじめた
踊り念仏であるといわれています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「事情があって古いアパートをすぐに売却したい。
できるだけ高く売りたいのだが・・・」

と、いうもの。

先週、「老朽化物件の売却にかかわる心の準備」と題して、
やがてやってくる賃貸経営の廃業に際しての
大事な心構えについて触れましたが、
今回はさらに具体的に、
物件売却のポイントについて、
基本的なことをいくつか簡単にお話ししましょう。

まずは、
「仲介会社選び」です。

●仲介会社選びが最も重要――
　事業用物件を多く扱っている仲介会社に依頼することを
　おすすめします。
　「昔から付き合いがあるから」とか、
　「入居者募集をいつもちゃんとやってくれているから」
　という理由だけで、
　物件売却の仲介を依頼するのは危険です。
　事業用物件の売買は高い専門性が求められる分野です。
　特殊な領域の仕事なのです。

●賃貸住宅に関する専門知識を持っている会社に依頼を――
　事業用物件の中でも、賃貸住宅については
　さらに専門的な知識が求められます。
　事業用のビル・土地の売買ばかりが得意な会社は、
　避けるべきでしょう。

●購入希望の投資家を多く抱えている会社に依頼する――
　あなたの売却物件を購入するのは、
　大抵の場合、ご近所の方や地主さんではありません。
　賃貸住宅を金融商品のひとつととらえている、
　投資家と呼ばれる人達が買い手となる可能性が高いのです。
　この人たちを数多くネットワークに抱え、
　そのニーズなどを把握している会社が有利です。

●インターネットでの情報発信に強い会社に依頼を――
　投資家は首都圏中、あるいは全国に広く存在しています。
　インターネットで全国に情報発信している会社が
　当然有利でしょう。

●複数の会社に査定を依頼してください――
　複数の査定資料をしっかりと見比べることで、
　それぞれの会社の良し悪しが見えてくるものです。
　仲介会社によって、得意な地域や物件の種類に
　違いがあります。
　また、市場を調査する力にも差があります。
　査定資料をよく読んで、ぜひそうした点に気付いてください。
　最新の周辺事例などに基づいた、
　最も合理的な査定をしている会社を選ぶべきでしょう。

次に、望ましいオーナー側の「準備」です。
　
●できれば満室に――
　収益性で物件価格が決まりますので、
　満室の状態の方がもちろん高く売れます。
　空室が多いと買い手を不安にさせますので、
　価格は安くなりがちです。

●できれば家賃を高く――
　同じく、収益性で物件価格が決まりますので、
　家賃は高く維持されていた方が有利です。

●外装をきれいにする――
　賃貸住宅の場合は通常内部が見られませんので、
　外見がいっそう重要になります。
　もちろん、購入希望者は必ず現地を見に来ます。
　エントランスや自転車置き場などの清掃・整頓を
　欠かさないことが大切です。
　「管理が行き届いていて、入居者も満足して住んでいる
　物件のようだ」と、見られることが重要です。

●売り急がない・余裕を持って売る――
　急げば足元を見られ、買い叩かれます。

最後に、そのほかのポイントを挙げます。

●不動産会社に買い取ってもらうことも検討の対象に――
　老朽化した物件や、空室の多い物件の場合、
　投資家はなかなか購入してくれません。
　そうした際、買い取りを専門に行なう不動産会社などに、
　買い取ってもらった方がよい場合があります。
　思った価格で売ることが難しくなるかもしれませんが、
　大規模な修繕、立ち退き交渉などはプロに任せ、
　彼らの手であなたの物件を「売れる商品」に
　生まれ変わらせてもらった方が、
　費やす労力など、様々なことを考えた上で、
　お得なこともあります。

●信頼できる会社・担当者と出会えたら「専任」で依頼を――
　やはり専任媒介を頼んだ方が、
　一般媒介よりも力を入れて取り組んでもらえます。
　大手仲介会社であれば、情報はすぐに全国に配信されます。
　一般媒介で複数の会社に依頼するのと、
　効果に変わりがない場合がほとんどです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日、スターツ信託株式会社さんにお邪魔して、
多田考司社長とお会いしました。

スターツ信託さんは、
不動産会社のスターツグループが新たに設立した信託会社です。

「信託銀行ではない、信託を行う会社」です。

多田社長のお話をおうかがいし、
土地活用の新たな選択肢のひとつとして、
「信託」にも大いに注目してよいのでは、と思いました。

土地における信託とは、
たとえばオーナーが、
所有している土地や賃貸住宅の活用について、
信託会社に一定の期間、所有権を移転し、
一切合切をまかせてしまうという仕組みです。

オーナーは、まったくなにもせずに、
信託配当を受け取るだけとなります。

信託会社は自社の資産を運用するのと同等か、
それ以上の力を入れて、
収益を最大化するべく努力してくれます。

その見返りに、オーナーが信託会社へ支払う信託報酬は、
基本的に家賃収入の３～５％です。

信託法に基づき、金融庁の監督下でそれらが行われます。
実は、平成１６年と１８年に、信託業法や信託法が
８０年ぶりに改正されたために、
銀行以外でもこうした信託業を行うことが可能になったのです。

既存の信託銀行は、主に法人向けにしか土地の信託業務を
行っていません。
欧米では当たり前の個人向けの信託業務が、
日本には実質的に存在していなかったのです。

このタイプの信託会社は、
今のところ、スターツ信託さん１社しかないとのことです。

なお、スターツ信託さんは、金融庁の厳しい審査をパスして
設立にこぎつけるまでに、３年と５ヶ月を要したとのこと。
社員はみな、信託銀行などでの経験を積んだ
プロフェッショナルばかりだそうです。

来週は、もう少し詳しく、
スターツ信託さんのビジネスのビジョン、
賃貸住宅オーナーと信託とのかかわりについて、
お話をさせていただくことにします。

今回はこの辺で。

ご参考に。
　　↓
「スターツ信託株式会社さんのウェブサイト」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

私の知人に、ＩＴ系の小さな会社を経営する４０代の独身男性が
います。
彼はクルマが大好きで、３台も持っています。
いっときは５台も（！）、
持っていたことがあったそうです。

彼の悩みは、駐車場でした。

大切なクルマを自宅から離れた屋外駐車場に置くことが
不安でしかたがない。
いつでも愛車を見ていたいのに、それがかなわない・・・。

そんな彼が見つけた住まいが、「ガレージハウス」でした。

私はそういった種類の住宅が、
賃貸住宅としても存在することを
彼を通じてはじめて知ることになりました。

１階が広いガレージで、２階が住まいというかたちが多いようです。

クルマの大好きな人向けですので、
ただ「一階に車庫がある」というだけではありません。

愛車をメンテナンスしたり、磨いたり・・・、
そのための照明や水道、コンセント、用品棚といった、
さまざまな設備や備品が、ガレージの中に揃っています。

注文建築での本格的なガレージハウスの場合、
愛車を眺めて過ごすために、
ガレージ内にちょっとしたリビングの設備があったり、
リビングルームとガレージの間が大きなガラス壁で
仕切られていたりすることもあるそうです。

入居者はクルマの運転が大好きですから、
大抵は、物件が駅から遠くても大丈夫。

逆に、高速道路のインターチェンジに近い場所が、
より有利だったりします。

但し、建物に関しては、自動車の出し入れがしやすいよう、
道路付けが広いこと、
前面道路にある程度の幅員があることなどが、
条件として重要です。

私の知る物件では、
１階が３０～４０㎡のガレージ、
２階は単身者向けのワンルーム～１ＬＤＫ、というのが一般的。

１階のガレージに２台駐車可能なものが
多いようです。

建ぺい率の都合で敷地内の屋外にも駐車スペースがあり、
そこにさらに１台、希望すれば駐車することができると
いうものもありました。

賃貸ガレージハウスの入居者は、
高級車を保有する３０～４０代の高収入な独身男性が
多いとのこと。
概ね真面目な社会人なので、クルマ好きとはいっても、
騒音などでご近所に迷惑をかける心配は少なく、
また、家賃の滞納率も低いそうです。

ガレージハウスを扱う専門誌や
専門ウェブサイトを使って入居者を募集することも可能。

現在、供給量が少なく、希望者が空きを待っている物件も
少なくないのだそうです。

もちろん、忘れてはならないのは、
ガレージハウスはいわばマニア向けであり、
入居希望者の絶対数は、多くないということ。

建てるには、
適する立地なのか、周辺に競合物件がないか、など、
慎重な見極めが必要です。

うまくいけば、
「駅から遠い」などの事情によって、
有効活用が困難な土地でも、
ガレージハウスによって条件を逆転、
安定した収益を上げることも可能でしょう。

ガレージハウスの企画や運営が得意な専門会社による
借上げもあります。