こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「事情があって古いアパートをすぐに売却したい。
できるだけ高く売りたいのだが・・・」

と、いうもの。

先週、「老朽化物件の売却にかかわる心の準備」と題して、
やがてやってくる賃貸経営の廃業に際しての
大事な心構えについて触れましたが、
今回はさらに具体的に、
物件売却のポイントについて、
基本的なことをいくつか簡単にお話ししましょう。

まずは、
「仲介会社選び」です。

●仲介会社選びが最も重要――
　事業用物件を多く扱っている仲介会社に依頼することを
　おすすめします。
　「昔から付き合いがあるから」とか、
　「入居者募集をいつもちゃんとやってくれているから」
　という理由だけで、
　物件売却の仲介を依頼するのは危険です。
　事業用物件の売買は高い専門性が求められる分野です。
　特殊な領域の仕事なのです。

●賃貸住宅に関する専門知識を持っている会社に依頼を――
　事業用物件の中でも、賃貸住宅については
　さらに専門的な知識が求められます。
　事業用のビル・土地の売買ばかりが得意な会社は、
　避けるべきでしょう。

●購入希望の投資家を多く抱えている会社に依頼する――
　あなたの売却物件を購入するのは、
　大抵の場合、ご近所の方や地主さんではありません。
　賃貸住宅を金融商品のひとつととらえている、
　投資家と呼ばれる人達が買い手となる可能性が高いのです。
　この人たちを数多くネットワークに抱え、
　そのニーズなどを把握している会社が有利です。

●インターネットでの情報発信に強い会社に依頼を――
　投資家は首都圏中、あるいは全国に広く存在しています。
　インターネットで全国に情報発信している会社が
　当然有利でしょう。

●複数の会社に査定を依頼してください――
　複数の査定資料をしっかりと見比べることで、
　それぞれの会社の良し悪しが見えてくるものです。
　仲介会社によって、得意な地域や物件の種類に
　違いがあります。
　また、市場を調査する力にも差があります。
　査定資料をよく読んで、ぜひそうした点に気付いてください。
　最新の周辺事例などに基づいた、
　最も合理的な査定をしている会社を選ぶべきでしょう。

次に、望ましいオーナー側の「準備」です。
　
●できれば満室に――
　収益性で物件価格が決まりますので、
　満室の状態の方がもちろん高く売れます。
　空室が多いと買い手を不安にさせますので、
　価格は安くなりがちです。

●できれば家賃を高く――
　同じく、収益性で物件価格が決まりますので、
　家賃は高く維持されていた方が有利です。

●外装をきれいにする――
　賃貸住宅の場合は通常内部が見られませんので、
　外見がいっそう重要になります。
　もちろん、購入希望者は必ず現地を見に来ます。
　エントランスや自転車置き場などの清掃・整頓を
　欠かさないことが大切です。
　「管理が行き届いていて、入居者も満足して住んでいる
　物件のようだ」と、見られることが重要です。

●売り急がない・余裕を持って売る――
　急げば足元を見られ、買い叩かれます。

最後に、そのほかのポイントを挙げます。

●不動産会社に買い取ってもらうことも検討の対象に――
　老朽化した物件や、空室の多い物件の場合、
　投資家はなかなか購入してくれません。
　そうした際、買い取りを専門に行なう不動産会社などに、
　買い取ってもらった方がよい場合があります。
　思った価格で売ることが難しくなるかもしれませんが、
　大規模な修繕、立ち退き交渉などはプロに任せ、
　彼らの手であなたの物件を「売れる商品」に
　生まれ変わらせてもらった方が、
　費やす労力など、様々なことを考えた上で、
　お得なこともあります。

●信頼できる会社・担当者と出会えたら「専任」で依頼を――
　やはり専任媒介を頼んだ方が、
　一般媒介よりも力を入れて取り組んでもらえます。
　大手仲介会社であれば、情報はすぐに全国に配信されます。
　一般媒介で複数の会社に依頼するのと、
　効果に変わりがない場合がほとんどです。