こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

海外旅行のガイドブックを読んでいると、
東京の月別平均気温や降水量を表したグラフを
よく目にします。

理由は単純です。

旅先の気候との比較のために、添えられているわけです。

ただ、
見ていると、ふと、あることに気付きます。

東京にもっとも多く雨が降る月は・・・と辿ると、
それは大抵９月です。

二番目は・・・と探すと、
それはお隣１０月。あるいは、
１０月と６月・７月が拮抗している場合も多いでしょう。
（過去平均がグラフになっていることが多いためと
思われますが、グラフの作成時期によって違いがあります）

６月、７月といえば、日本の「雨季」ともいえる梅雨の季節です。

ところが東京の場合、
１番が９月で、
それを追う２番手グループが梅雨の６・７月、および１０月
であるわけですから、

実は梅雨の季節以上に、
秋の前半こそが、
一年の中でもっとも雨の多い「雨季」ということになります。

但し、西日本では少し様子が異なります。、
秋よりもやはり梅雨の頃の方が雨は多く降るとのことで、

たとえばインターネットで気象庁の広報ページを覗くと、

「東京、福岡における日降水量１０mm以上の月間日数の
平年値（日降水量１０mmとは大きな水たまりができるような
まとまった雨）を比べると、
６月から７月の梅雨の時期には福岡の方が日数が多く、
９月から１０月の秋雨の時期には東京の方が多い」

の旨、記されています。
（参考：こんにちは！気象庁です！平成２２年８月号）

秋に雨が多く降る主な原因となるのが、
秋雨前線です。

梅雨前線と同様、
代表的な停滞前線です。

例年、９月から１０月中旬頃にかけて、日本付近に現われます。
南へ退こうとする温暖な太平洋高気圧と、
南下してくる大陸の冷たい空気との境目といっていいでしょう。

また、同じ頃、日本付近は台風に襲われやすくなります。
台風から湿った空気が流れ込み、秋雨前線が活発になると、
しばしば災害を引き起こすほどの大雨となります。

梅雨前線による雨量が、
西へ行くほど、また南へ行くほど高まるのに対して、
秋雨前線の雨は、
東寄り、北寄りになるほど、その量を増しやすいとのこと。

そのため、東京をはじめとする東日本では、
秋雨の時期の方が、
梅雨の時期よりも多くの雨が降る。
と、いうことになるようです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「来年マンションを建てます。近隣の物件が『ペット可』で
成功していると聞き、私もペット可で入居者募集しようと
考えています。何かアドバイスがあればお願いします」

との声にお答えします。

ペット可については、以前にもこのブログで、
「賃貸住宅。ペット可にするときの心構え」
と題し、
若干触れさせていただきました。（→当該記事）

その際は、入居者がペットとの生活を快適に楽しめるよう、
汚れにくい壁、
滑りにくい床、
足洗い場、
など、設備・ハード面の充実が大切なこと。

さらに、それに勝るとも劣らない重要な点として、
「ソフトの充実」
が大切であることについて、お話ししました。

ソフトの充実とは、すなわち、

　・飼ってよいペットの条件
　・飼育ルール
　・原状回復費用の負担ルール

など、ペットの飼育にかかわるルールがしっかりと
整備されていること。

また、「ペットクラブ」など、
入居者同士のコミュニティを醸成していく仕組みが
用意されていることなどです。

（ご参考に→「以前の記事でも紹介した環境省のガイドライン」）

さて、ここで皆さん、何かにお気づきではないでしょうか。

「単なる『ペット可』の物件と、
ペットのための設備・ハードの充実、ソフトの充実が
実現している物件というのは、
それぞれ『別物』と言ってもいいのではないか？」

そのとおりなのです。

単に通常の物件の入居条件に「ペット可」を加えたものと、
ペットを飼うためのハード・ソフトが充実している物件とでは、
実は意味が大きく違います。

ペットを飼っていたり、飼った経験がある方は、
そのことがよく分かるのではないでしょうか。

ペットと暮らすためのハードも、
ソフトも、
何も用意されていないただの物件の場合、
いくら「ペット可」と言われても、その生活は快適ではありません。

たとえば、ペットが汚してしまった壁紙や床を見ながら、
「なぜこんなデリケートな素材を？」
と疑問を感じながら、
原状回復費用の負担を想ってため息をつく毎日・・・

どの飼い主も、それはまっぴらでしょう。

そうした物件とは別に、
入居者が快適にペットとの生活を楽しめるよう、
ハード・ソフトを充実させている物件のことを
最近は、
「ペット共生型」と、いいます。
（ペット共生型マンション、ペット共生型アパートなどと呼称）

これからは、ただ「ペット可」であるだけでなく、
ペットを飼ってもよい物件である以上は、
入居者がペットとともに楽しく快適に暮らせる「ペット共生型」が、
当たり前になっていくことでしょう。

私も２匹の猫と一緒に暮らしているのでよくわかるのです。
ペットのごはんを置くスペースや、
トイレを置くスペース、
ぺットが休憩するスペース、
ペット用のドア、
などは、ぜひとも必要です。

ペット共生型マンション・アパートの場合、
そうした設備のほか、

・壁紙が壁の上下で貼り分けられているため、
　原状回復費用を安く済ませられる。

・ペットが滑って怪我をしにくく、
　足音も響きにくく、
　なおかつ、傷や汚れもつきにくい床材の採用

といった工夫がされているようです。

実際に、そうしたペット共生型マンション・アパートは
徐々に増えています。

なにしろ、ペットの数自体が増えているのです。
統計によれば、すでに国内の未成年者の数よりも多いのです。

しかも、
「今は飼っていないが、将来飼ってみたい」
という希望者は、
現在ペットを飼っている人の２倍（！）もいます。

そういった状況です。
「うちのマンション・アパートはペット可でいこう」
と、いま考えているオーナーさんは、
「単なるペット可」
という従来からの手軽な策をとって投資の負担を避けるか、
あるいは
「ペット共生型」という積極策で拡大する市場をねらうか、
思案のしどころです。

なにしろ、ペット共生型をより充実させようと思えば、
きりがありません。

述べたような床や壁の工夫のほかにも、
「飛び出し防護柵」や「リードフック」の備え付けはもとより、

空気清浄機、汚物処理設備などの設置、

ソフト面では、
ペットの飼育や健康管理をサポートする会社との提携など・・・

資金と需要の両方を睨みながら、
これらにどのくらい手を広げていくか、
どの程度までで収めておくか、
なかなかの難題です。

ただ、ひとつだけ確実にいえることは・・・

その昔、
犬は玄関の外などで番犬として飼うのが当たり前でした。
それがいつの間にか、
番犬は務まりそうもない小型犬が飼い犬の主流になり、
家の中で飼うのが当たり前に。

ネコも同様に、「家ネコ」が普通になりました。

彼らは家族の一員となったのです。

昔は人間のごはんの残り物がペットのエサでしたが、
今ではペット専用の、しかも高額なごちそうが増え、
それが売れています。

ペット用の服も、おもちゃも・・・。

おそらくは、もう、時代が後戻りすることはないでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今週も先週に引き続き、
ターゲットをしっかりと絞って、賃貸経営を成功させた事例を
紹介しましょう。

今回は、賃貸経営に適しているとは言い難い立地を
大胆なリフォームで克服したお話です。

そこは都心から約１時間の某駅。
そこからバスで約１５分、バス停から徒歩７～８分。

徒歩区間のうち半分は、車も入れない細い道です。

民家が途切れることはありませんが、
道路の脇には畑も散在します。

そんな道の突き当たり、三方を小山に囲まれたような場所に、
そのアパートはありました。

夜は人通りがほとんど無くなります。

街灯もところどころにしか立っていない、暗くて寂しいところです。

実際、夜になると、暗闇がアパートを取り囲みます。
星がとてもきれいです。

「よくぞここにアパートを建てようと思ったものだ・・・！」
と、いうのが正直な感想です。

リフォーム前の状況です。

２ＤＫが４室です。
各部屋、二つの和室＋ＤＫのかたちです。
トイレは独立していますが、バスと洗面所は一緒です。
築年数は２０年とちょっと。
ひと昔前の普通のアパート、という感じの物件でした。

４室のうち２室が長期にわたって空室だったそうです。

「それでも２部屋には借りて住んでいる人がいたんだ！」
それが正直な感想です。

オーナーは、リフォームによる形勢逆転を
ねらうことにしました。

但し、「なるべく予算をかけずに」と、考えました。

そのために、ターゲットを思い切り絞ることにしました。

さきほど紹介したとおり、
アパートの周辺はとても寂しいのですが、
実は、近くの街には、
大手メーカーの事業所や工場がいつくか進出しています。

「それらに通勤する独身男性」
中でもとりわけ、バイクで通う人達・・・

彼らをアパートに呼び込もう！
と、オーナーはねらいを定めました。

そこで考えたリフォーム内容は、

・２つの和室のうちのひとつをクッションフロアに替え、
　１ＬＤＫとしても使えるように。

・残った和室は、壁紙の一部を濃いブラウン系に換え、
　お洒落な感じに。
　さらに光量調節可能なダウンライトを設置。
　部屋を暗くして雰囲気を出すことも可能。

男友達が集まってお酒を飲む、
「個室居酒屋」風な和室を意識されたとのことで、
かなりお洒落な仕上がりです。

さらに、

・玄関や洗面所の壁紙の一部をインパクトのある明るい
　暖色系の色に変更。
　玄関ドアを開けた直後の印象が大事と考えたとのこと。

・１階にはバイクが置けるスペースを用意しました。
　バイク通勤者がターゲットですので、当然です。

対して、

・女性は対象外。特別な防犯対策は一切していません。

・独身男性だけが対象なので、キッチンユニットも
　新品には交換しませんでした。

ねらったターゲットに向けて、
何をやり、
何をやらないかを明確に定めた、メリハリの利いたこのリフォーム。

一歩部屋に足を踏み入れると、
周囲の環境からは場違いな感さえある、
インパクト十分な物件が誕生しました。

一言でいえば、「男の隠れ家」です。

募集を始めると、早速、
まさにねらったとおりのプロフィールの方から、
応募があったそうです。

ひとつの参考としていい、
とても興味深い成功事例です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

株式会社ジー・エフさんという、シニアビジネス支援を行う
マーケティング会社が都内で行なった、

「シニア世代の
介護が必要になった時の住まいに関する意識調査」

のお話です。

同調査によると、

「自分に介護が必要となった場合、どこで過ごしたいか」
という問いに対して、
シニア世代の約６割が、「自宅がいい」と答えています。

一方、そうしたシニアの子供さん世代は、５割５分程度が、
「施設がいい」と、回答しています。
「自宅がいい」は、４割５分ほどに留まります。

やはり、実際にシニアとなって、
「介護されるリアリティ」が増すと、できれば自宅を・・・と、
希望される方が増えてくるのでしょうか。

あるいは何かの機会に施設を訪問し、実際に見た上で、
ためらいを感じていらっしゃるのでしょうか。

ただ、別の質問と回答の中に、
気になるものがありました。

「施設より自宅」
と、シニアの皆さんがお考えになる、ひとつの要因が、
この辺りに現われているのかも知れません。

それは何かと言うと、

「利用を検討してみたい施設」
に関する回答です。

シニア世代では、
「高齢者専用賃貸住宅」と「老人ホーム」の割合に
あまり開きがありません。

対して、子供世代では、
「高齢者専用賃貸住宅を検討したい」
とする人が、
老人ホームを検討したいとする人の３倍くらいいるのです。

また、これら施設の種類や中身について、

「よく知らない」
と答えている人が、シニア世代では６割近くもいるのに対して、
その子供世代では４割５分程度と、
少ないことがわかりました。

そこで、ここからは私の推測ですが、

シニア世代は高齢者専用賃貸住宅のことをよく知らず、
高齢者専用、といえばすぐに、
「特別養護老人ホーム」の相部屋の情景などを想像し、

「入りたくない」、「自宅がいい」

と思っていらっしゃる場合が多いのかもしれない・・・。

そう考えると、
確かに、高齢者専用賃貸住宅は、
運営する側によるシニア世代への広報・宣伝が
足りていない気もしてきます。

一方で、子供世代は、
意外と高齢者向け施設のことをよく知っていて、
それらの知識の中から、
「施設でもいいのでは」と考えている・・・のかもしれない。

実際はどうなのでしょうか？

ちなみに、
「もしも施設に住み替えた場合、自宅をどうしたいか」
という質問に対しては、
シニア世代の半数以上が、「家族に残したい」と考えており、
売却したり、貸したりなどの活用を考えている人は、
３割近く程度までに留まるようです。

（参考：株式会社ジー・エフ
「シニア世代の介護が必要になった時の住まいに関する意識調査」）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

平日の昼間のことです。
私が東京で仕事をしていると、アパートの入居者の方から、
「トイレが壊れたようだ。排水がおかしい」
と、携帯に電話が入りました。

すぐに馴染みの水道屋さんに電話をかけ、修理を依頼。
水道屋さんは１５分後に現地に到着。
トイレはすぐに直りました。
入居者にとても喜ばれました。

ある休日の昼間、やはり入居者から、
「窓の金具が壊れた」
との報せ。

すぐ見に行きました。

見ると、窓の鍵が閉まらないのです。
どうやら修理ではだめで、交換するしかない様子です。

しかし、替えを用意していません。

どうしようかと考えたのですが、
私の部屋の窓にも同じものが付いていることに気がつきました。

さっそく、自宅に戻って金具を取り外し、
問題の窓に取り付けてみると、
見事、直りました。

入居者さんはとても喜んでくれました。

但し、その後しばらくの間、私の部屋の窓は、
粘着テープで止められていました。

とにかく、素早い対応が、
入居者の満足度を高める秘訣だと私は思っています。

アパート併用住宅の入口の木戸の辺りを
鉢植えの花で飾っています。
長持ちする花の寄せ植えをいつもやっています。
ありふれた花です。
二鉢程度ですが、入居者やご近所の皆さんには好評です。

鎌倉の私のアパートは、ご近所づきあいの生きている
地域に建っています。

ですので、入居者の方が引越して来られると、
私は数日のうちに、
両隣、道路の向こう側などのご近所さん、
町内会長さん・・・と、一緒にごあいさつに回ります。

自分が賃借人だった時、困ったことや、
不便だったことなどを思い出し、
大家となったいま、以上のようなことをしています。