こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

９月の第３月曜日は「敬老の日」です。
今年は９月２０日です。

「多年にわたり社会につくしてきた老人を敬愛し、長寿を祝う日」
と、法律には定められています。

しかし、この夏は・・・

「１００歳を超える長寿のお年寄りが各地で行方不明」
という、
ショッキングなニュースが話題をさらいました。

お年寄りを敬愛し、長寿を祝う日を
複雑な気分で迎えることになりました。

「敬老の日」のルーツは、
昭和２２年に兵庫県の野間谷村（現在の多可町）
で始まった敬老行事だと言われています。

当初は「としよりの日」でしたが、
村の行事が県内に広がり、全国的なものとなる過程で、

「老人の日」（昭和３９年）、
「敬老の日」と、改称されました（昭和４１年）。

その後、｢国民の祝日に関する法律｣の改正、
いわゆるハッピーマンデー制度の実施により、
旧来の９月１５日から同月第３月曜日に移った敬老の日ですが、

若干ややこしいことに、現在、
以前の９月１５日も、「老人の日」とされています。
こちらは老人福祉法の定めによるものです。

ハッピーマンデー制度による祝日移動の際、
高齢者団体から反発が出たため、
このような対応がとられたとのこと。

さらに同法によって、
９月１５日から２１日までの１週間が、
「老人週間」に定められました。

ですので、まさに今日１６日が、老人週間２日目です。

そこで、ご存知の方も多いと思いますが、
この老人週間の期間中、あるいは敬老の日当日など、
高齢者の入場を無料にしたり、入場料の割引きをしたりする
施設が、全国にたくさんあります。

美術館、博物館、水族館、展望施設、レジャー施設など・・・
色々です。

たとえば東京・上野動物園のサイトを覗くと、

「老人週間（９月１５日～２１日）期間中の開園日は
６０歳以上の方の入場は無料」
と、案内があります。

ご夫婦で、あるいはご家族、お孫さんと、
お出かけになるきっかけとされるのも
よいのではないでしょうか。

なお、各施設へお出かけの際は、運転免許証など、
年齢を証明できるものを忘れずにご携帯下さい。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「地デジアンテナを設置する以外にも、
光ファイバーで地デジ対応が出来ると、よく宣伝されています。
あらましをおしえてください」

と、いうご質問です。

先日、このブログで、地デジのことについて、
三週にわたってお話をさせていただきました。

（→集合住宅の地デジ化助成金・締め切りは８月末！）
（→集合住宅の地デジ化・工事会社選びと費用について）
（→地デジはアンテナ工事なしで観られることも多い？）

これらはもっとも一般的な、
地デジアンテナを設置して地デジ対応する場合のことを
中心としたお話です。

地デジを観るには、主に三つ、方法があります。

アンテナを設置して観る方法、
ケーブルテレビ経由で観る方法、
そして、
光ファイバーで観る方法です。

「光ファイバー」といっても、
特別に大掛かりな設備などをイメージする必要はありません。
通常我々の頭に浮かぶ電線と変わりない姿をしています。
多くの場合、電話用配管を使って、
電柱から伸びる「光ファイバーケーブル」を
建物の中に引き込みます。

光ファイバーケーブルを利用するサービスのひとつに、
ＮＴＴ東日本の「フレッツ・テレビ」があります。

賃貸住宅の場合、オーナーが建物単位で一括で契約し、
一住戸あたり毎月５００円程度を支払います。

映像や音声は、アンテナではなく、
建物に引き込まれた光ファイバーケーブルを通して、
配信されることになるわけです。

このサービスを利用すれば、地デジだけでなく、
ＢＳテレビも観ることができるようになります。

入居者が別料金を払えば、
多チャンネル有料放送の「スカパー！」も
簡単に視聴できます。

通常これらを観るために必要なパラボラアンテナや、
ケーブルテレビ用のセットトップボックスという機械も不要です。

来年７月の「地デジ移行」後は、
地デジが見られることはどこでも当たり前のこととなりますが、
これならば、「地デジ＋アルファ」をアピールできます。
他の物件との差別化にも役立ちそうです。

なお、導入の際は、
「フレッツ光」というインターネットサービスを導入する工事も
同時に行うことができますので、
「うちはインターネット対策もまだなんだが・・・」
という場合は、なお良し。です。

ところで、
少し以前に読んだ新聞報道によれば、
アパート・マンションなどの集合住宅で、
地デジ対応が済んでいない割合は、

東京４９％
埼玉４３％
神奈川５９％
千葉５７％

とのこと。

北海道の９８％、近畿の９９％などと比べ、
極端に進んでいません。

これら南関東１都３県の建物の多くが、
これまで、テレビ電波事情から、
ＵＨＦアンテナを設置していなかったことが原因と
考えられています。

これを「南関東問題」と呼ぶそうです。

地デジ移行直前になると、工事が混み合って、
最悪の場合、対応が間に合わなくなる可能性も
指摘されています。

賃貸住宅の場合、影響は当然入居者にも及びます。

できれば年内に工事を終え、
来春の賃貸オンシーズンに備えるのが
望ましいでしょう。

なお、私も最近知ったのですが、
築年数のかさんだ古い集合住宅の場合、
地デジ対応にする際、
驚くような多額の工事費用が必要となるケースもあるそうです。

また、総務省は集合住宅向けに、
アンテナ工事費用の補助を行なっていましたが、
利用数が予想より少ないまま、８月末で終了しています。

その理由をリフォーム会社や管理会社に聞いてみると、
「補助のために定められた条件に合う集合住宅がとても少ない」
ことも原因であるとか。

行政の対応にも課題があったように思われます。

ともあれ、いずれにせよ、必ず来年７月の地デジ移行までに
我々は何らかの地デジ対応をしなければなりません。

ぜひお急ぎ下さい！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今週は先週のお話の続きです。

郊外の静かな街。
大学の拡張、生徒数の増加によって、
一斉に学生向けアパートが建ってからもう３０年近く。

いまや学生の減少によってアパートは供給過剰で空室だらけ。
家賃も下がるところまで下がった感。

そんな街で、勇気ある決断をした一人のオーナーさん。

「賃貸経営をやめようか」と、悩んだ末、
築２５年を超えたアパートを思い切って建て替えました。

ただの建て替えではありません。

新しい建物は、大手ハウスメーカーの最新仕様。
そこに最新設備を積極的に導入。

さらにオーナーは思い切って、
月額賃料を周辺相場の２倍以上（！）に設定しました。

この決断に対し、答えはどう出たのでしょうか？

２月、竣工と同時に募集を開始したところ・・・
なんと、
あっという間に満室に・・・！

しかもその後は、退去者が出ても、
季節を問わずすぐに入居の申し込みが入る状態です。

大成功です。

相変わらずの空室に悩む周囲の物件を尻目に、
勇気ある決断をしたオーナーのアパートは、
いきなりの人気物件となりました。

なぜこのようなことになったのでしょうか。

周辺相場は約２万円です。
そこにオーナーは、５万円で募集をかけました。

相場の２．５倍です。

と言っても、よくよく考えてみると、
両者の差は、３万円ほどでしかないのです。

３万円の差で、浴室乾燥機、独立洗面台など、
最新の設備による快適さ、
さらに、ＴＶモニターフォン、防犯ガラスなど、
安全な暮らしを手に入れられるなら、
「ぜひ住みたい」
という人が、たくさんいるのです。

地方からやってくる学生は、確かに減りました。

しかし、それでも遠い地元から東京やその周辺の大学に
子供を送り込む親御さんなのですから、
３万円で快適さと安全を買う程度の余裕ならば、
十分に備えている方が、少なくないのでしょう。

ところが、この街のオーナーさんの多くは、
突然膨らんだ需要に乗ってアパートを建てたはいいのですが、
その後は不動産会社や管理会社にまかせっきり。

それでも過去までは、
学生が入れ代わり立ち代り入居してくれたため、
つい、その環境に安住。

入居者のニーズに対して、
多くの方が、鈍感なままだったように思われます。

そのため、急に空室が増え始めると、
慌てて家賃を下げることしか思いつかなかったのでは
ないでしょうか。

家賃を下げる前に、
立ち止まって、入居者のニーズに応えるための努力や工夫を
考えてみる。

そのことを忘れていたオーナーが、
この街には沢山いたのに違いありません。

「安ければ人は集まる」
これは事実ですが、全てではないのです。

入居者のニーズにしっかりと応えるかたちで、
周辺物件と差別化し、
優位を保つことができれば、
縮んでいく賃貸住宅市場の中でも、
道はひらけます。

但し、ある人からはこんな心配も聞かれました。

「周りの物件も皆同じように建て替えてしまったら、
やはり厳しい値下げ競争になるのでは・・・」

実際に、勇気ある決断をしたオーナーの成功に刺激され、
周辺のオーナーさん達も、
老朽化物件の建て替えを検討し始めているようです。

周りも同じ条件になったら・・・。
確かにそんな心配もあるでしょう。

ただ、厳しい時代にあえて挑もうとする勇気ある人は、
どの世界にも少ないものです。

勇気ある決断をしたオーナーは、
次の厳しい環境が訪れても、
きっとまた、
勇気ある決断で乗り切っていくにちがいありません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

全国１１００社以上の賃貸住宅管理会社などが加盟する
財団法人日本賃貸住宅管理協会が、

「めやす賃料表示」

を業界の自主ルールとして導入・推進することに
決めたそうです。

全国一律に、同じ基準で計算した、
「めやす賃料」
を表示するというもので、
早ければ１０月からのスタートとなるそうです。

賃貸住宅の賃料体系は地域によって異なることが
知られています。

そこで、このめやす賃料表示を導入することで、
地域をまたいで移動する人に対しても、
適切かつ、わかりやすい情報を提供していきたいとのこと。

賃料
共益費・管理費
敷引金
礼金
更新料

などを算定に含んだ上で、
賃料など条件の改定がないと仮定し、
４年間、住んだ場合を想定、

その際の１ヶ月当たりの金額が、
「めやす賃料」になるということです。
（４年間の支払総額÷４８ヶ月）

算定に含まれない費用は、

仲介手数料、更新事務手数料、
保証会社への保証委託料、家財保険等の保険料など。

さらに詳しくは、財団法人日本賃貸住宅管理協会のサイトを
ご覧下さい。
　↓
http://www.jpm.jp/sta/

ただ、以上を知って思うのですが、
上記「めやす賃料」ではない、従来の表示が、
とても不便だったのかと言うと、
私はそれほどでもない気がします。

インターネットでは、家賃と共益費・管理費は、
大抵、合計金額で検索できます。

礼金・敷金も、通常は月額賃料のすぐ横に
表示されています。

大方の人が、画面上で、これらをすぐに理解できるはずです。

但し、今回のめやす賃料表示では、
更新料が算定に加わります。
「より良心的」ということはできそうですが、
これまでとの違いは？
といえば、
わずかにこの点だけと言ってよいでしょう。

また、上記のとおり、
４年間住んだ場合の１ヶ月当たりの金額が
めやす賃料となるそうですが、
実際、入居期間の平均は３年程度と言われています。
それよりも長めの期間で割ることに、
やや違和感を覚えます。

ちなみに更新料は、首都圏や京都など一部地域において
特に多く見られる商習慣です。
全国どこでも一般的なもの、というわけではありません。

そこで思うのですが、
この時期に、こういったルールを決めるというのは、
おそらくは、
更新料裁判を意識してのことなのではないでしょうか。

（→更新料裁判の参考記事）

しかしながら、この自主ルールが出来たからと言って、
裁判に影響を与えるとは考えにくいですし、

「更新料は無効」の判決が出てしまえば、
たとえめやす賃料表示をしていても、
更新料の存在自体が「無効」とされることに
変わりはないでしょう。

なので、なぜ今こうしたことを決めたのか、
いまひとつ、よくわからないのです。

もっと深い理由やねらいがあるのかもしれません。
近いうちに取材に行って、勉強してきたいと思っています。

１０月以降、インターネットなどで、
めやす賃料が実際にどこに表示されるかというと、
いわゆる備考欄になる可能性が大きいようです。
やはり使い勝手がよくないのでは・・・。

なお、
京都へ転居する人にとっては、
確かに、めやす賃料の把握は重要かもしれません。

他地域よりも高い更新料がその理由です。

更新料を設定する物件がほとんど見られない地域も
ある中、
東京は通常２年で１ヶ月分。

しかし、京都では１年で２ヶ月分が一般的です。
（最近は大阪高裁での無効判決が影響し、
変わりつつもあるそうですが）

月額賃料が同じ物件でも、
めやす賃料は大きく違ってくることになります。

オーナーズ・スタイル主催のセミナーです。
ぜひお越しください！
本誌読者以外の当ブログ読者の皆さんも歓迎です。
お申し込みの際は「編集長ブログを見た」と、
おっしゃってください。

申し込み受付電話：　03-3541-0083　（平日10～18時受付）

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セミナーその①
◆元ＴＢＳアナ山本文郎さんの賃貸経営、建て替え成功事例◆

　第一部には、
　元ＴＢＳアナウンサーの山本文郎さん（７５歳）が登場します！
　山本文郎さんは「ブンさん」の愛称で長く親しまれてきた
　ベテランの現役アナウンサー。
　そのブンさん、実はアパートのオーナーでもあるのです。
　講演のテーマは
　「私流アパート経営術とイキイキ人生哲学」
　ブンさんと相性ぴったりのフリーアナウンサー、
　叶内文子さんとのトークショー形式なので楽しい講演になります。
　元気ももらえることでしょう。

【第一部】　
　「元ＴＢＳアナウンサー山本文郎さん（７５歳）が語る
　私流アパート経営術とイキイキ人生哲学」

　講師：　元ＴＢＳアナウンサー山本文郎さん
　　　　　　フリーアナウンサー叶内文子さん
　内容：　アパート経営をはじめた理由と
　　　　　　その後のさまざまな経験。
　　　　　　いつもイキイキと人生に立ち向う秘訣。

【第二部】
　「大手ハウスメーカーでもできなかった？
　老朽化物件の建て替えと資産の組み換え
　成功事例について」

　講師：　株式会社セレコーポレーション
　　　　　　集合住宅事業部営業本部さんよりお招きします。
　内容：　スムーズな建て替え、資産組み換えの
　　　　　　マル秘ノウハウを公開！

●日時　９月２８日（火）に２回開催（午前の部、午後の部）

●会場　西新宿1-23-7　（新宿駅から徒歩5分）
　　　　　新宿ファーストウエストビル3F　貸会議室

午前の部
　　10：00～　開場・受付
午後の部
　　14：30～　開場・受付

※定員は各回５０名様。申し込み受付け先着順となります。

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セミナーその②
◆空室対策と太陽光発電　今すぐ効く空室対策と、
　太陽光発電で20年後も安心の賃貸経営術◆

●日時　１０月９日（土）・１０月１４日（木）の両日に開催

●会場　西新宿2-4-1　（新宿駅から徒歩7分）
　　　　　新宿ＮＳビル　3階会議室　310室

●13：20～　開場・受付

【第一部】　13：50～14：50
　「空室対策のプロフェッショナルが特別公開
　今すぐ効くカンタン空室対策、
　２０年後の空室も予防するマル秘対策」
　
　講師：　西島　昭さん
　　　　　　本誌連載「西島昭の満室相談」でおなじみの
　　　　　　空室対策のプロフェッショナル。

　・なぜ賃貸経営を取り巻く環境は今も20年後も厳しいのか？
　　不動産会社まかせではなく、自分で考えて自分で動く時代に
　・自分でカンタンにできる、すぐ効く空室対策とは？
　・競合物件との差別化で、地域ナンバーワンを目指す方法
　・20年後も賃貸経営で生き残るために、今からできる対策
　・これからの入居者に「エコ」物件が選ばれる本当の理由とは？　
　　ヨーロッパに学ぶ「エコ」賃貸経営のポイント
　・これまで本誌で紹介していない事例も公開します！

【第二部】　15：00～16：00
　「太陽光住宅トップメーカーだから言える
　２０年後に絶対後悔しない！
　オーナーが得をする！太陽光発電の賃貸住宅」

　講師：　鈴木　健太郎さん
　　　　　　太陽光発電搭載住宅実績ナンバーワンである
　　　　　　セキスイハイムの集合住宅の企画担当部長。
　　　　　　商品の開発やイベントの企画に従事する傍ら、
　　　　　　全国のセミナーで講演。
　　　　　　わかりやすさが評判。

　・オール電化、太陽光発電、電気自動車は
　　なぜ、これからのあたりまえになるのか？
　・オーナーも入居者もうれしいエコ住宅とは？
　　入居率アップ、家賃アップ、光熱費ダウン、
　　「お得」の実例を公開
　・なぜ太陽光アパートをいま建てるとお得なのか？　
　　知らないと損をする補助金制度の最新事情と活用術
　・太陽光アパートはなぜ２０年後も安心なのか？　
　　いま太陽光を搭載しないと２０年後に後悔する理由は？
　・太陽光アパートを建てたオーナーの生の声
　　失敗事例もつつみかくさず公開
　・地球環境のために、子孫のために、
　　いまオーナーができること

※定員は５０名様。申し込み受付け先着順となります。

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