こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

家の近くに、この春、「鎌倉市川喜多映画記念館」が
オープンしました。

その昔、映画界の発展に大きく貢献した川喜多長政
（かわきた ながまさ　1903年4月30日―1981年5月24日）
・かしこ夫妻の旧宅跡に、
鎌倉市における映画文化の発展を願い、
建設されたそうです。

川喜多長政・かしこ夫妻は、
欧米の映画の輸入配給と、邦画の海外紹介に尽力しました。

ヴェネチア映画祭に、黒澤明監督の「羅生門」を携えて参加し、
グランプリを獲得した話が有名です。

夫妻の死後、旧邸宅は鎌倉市に寄贈されていました。

かつて、多くの国内外の映画人が川喜多夫妻を訪ねており、
旧川喜多邸は、映画人の交流の場となっていました。

アラン・ドロンも来たことがあるそうです。

小さな記念館ですが、中に映画館もあって、
新旧の名画を上映しています。
鎌倉市では唯一の映画館です。

最近の上映は、

「ひめゆりの塔」
（1953年　今井正監督　出演者：津島恵子、岡田英次、香川京子）

「父と暮せば」
（黒木和雄監督　出演者：宮沢りえ、原田芳雄、 浅野忠信）

「ノー・マンズ・ランド」
（ダニス・タノヴィッチ監督）

「山の郵便配達」
（フォ・ジェンチイ監督）

などです。

さまざまな展示もあります。

現在行われている企画展は、
「平和を祈る・映画の中の戦争と平和」と、題したもの。
９月２６日まで。

「ひめゆりの塔」の脚本家、水木洋子による、
丹念な調査と執筆の様子を伝える直筆のメモ、

「アンネの日記」、「ひまわり」など、
戦争の時代を背景としたヨーロッパ映画で描かれた
女性や子供の姿を表すスチール写真などが展示されています。

小さな施設で、地味ですが、充実しています。
ご近所なので、宣伝してみました。

ほっこりして、落ち着く場所なので、
よかったら足を運んでみてください。

　「鎌倉市川喜多映画記念館」
　神奈川県鎌倉市雪ノ下2丁目2番地12号
　TEL. 0467-23-2500
　http://www.kamakura-kawakita.org/

余談ですがその昔、この旧邸宅が建つ前、
この場所には日金山松源寺という寺がありました。
明治初年に廃寺になっています。

この寺の本尊は地蔵さまで、頼朝が旗揚げ前、
伊豆にいた頃に深く信仰していた日金（ひがね）地蔵を
移したものと伝えられていました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

「中秋の名月」
という言葉があります。
では、この「中秋」とは、いつのことを指すのでしょうか。

意味は、「秋の真ん中」です。
この場合の秋は、旧暦でいう秋です。

旧暦で秋に当たる月は、７、８、９月です。
これらの真ん中ということで、８月１５日を「中秋」と言います。

今年の中秋は９月２２日です。
この日が、旧暦８月１５日に当たっています。

ところで、「仲秋」という似た言葉もあって、
両者は混同されることがあります。

こちらは、旧暦８月そのものを指します。

ですので、「仲秋の名月」と書いても、言葉として間違っている
わけではないのですが、
日にちが特定されず、意味は曖昧になります。

中秋＝旧暦８月１５日の夜のことを「十五夜」とも言いますが、
（８月以外の月の１５日の夜も、十五夜と呼ぶことがあります）

「仲秋の名月」としてしまうと、その名月は、
十五夜の空に浮かぶものとは限らないことになるわけです。

とはいえ、最近は、中秋と仲秋は混同されている状態が
普通になりつつもあるようです。
すでに同じ言葉として扱っている辞書もあるのだそうです。

ところで、先日夜、
用事があって北鎌倉の知人宅を訪ねました。
駅から遠い、人家も少ない、奥まった谷戸に、
そのお宅はあります。

街灯も少なく、さびしい場所です。

ですが、帰り道、夜空を見上げてみると、
空の闇が深く、星の明るいこと。

同じ鎌倉でも、私の家の方は街灯が多く、
これほど暗くはありません。

「ずいぶん違うなあ」と思いました。

ここならばきっと、十五夜の月も一段ときれいなことでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先々週から続いている、
読者の皆さんがオーナーズ・スタイル本誌のアンケートハガキに
書いてくださったコメントを紹介する特集第三弾。
一旦、今回で最終回です。

賃貸住宅オーナーである読者がどんなことを
悩んだり、考えていらっしゃるのか、
このブログの読者の皆さんにとっても、
興味深いのではないかと思います。

誤字や難しい言い回しなど、若干の修正をさせていただきました。

もちろん、個人的な内容や個人を特定できる可能性の
ある部分などは、削除もしくは修正しています。

では、どうぞ。

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４月より賃貸経営を始めました。
場所に恵まれ、金利もそこそこで借りられました。

　

夫と二人名義のビルを建てました。
４．１％の金利で返済しています。
繰上げ返済を夫に提案するのですが、
借金していた方が税金が少なくて済むと言って応じません。

　

今まで「家賃が入ればよい」とだけ思っておりましたが、
オーナーズ・スタイルを送っていただき、自分の物件に対して、
考えることがたくさん出てきました。

　

管理会社に任せていますが今のところ何も不満はありません。
ありがたいと思っています。

　

管理会社の動きがのんびりで、空室があることを
気にしてくれない。
報告は集金の連絡のみ。とても考えられない。

　

毎号充実した内容で、参考にさせていただいていますが、
前号をなくしてしまいました。
バックナンバーの在庫はありませんか。

　

いつもいい情報が載っているので、今後のためを考え
拝読しています。

　

現在アパート経営をしているオーナーさんの声をもっと載せて
ほしい。

　

不動産に関わるニュースの解読を載せてほしい。

　

様々な具体例が豊富に掲載されることを期待しています。

　

入居者の方にいかに快適に過ごしていただくか、
参考になります。
これからもどしどし載せて下さい。

　

保有すべき不動産、売却すべき不動産について
考えさせられました。

　

遊休地を保有していますが、売却するか、
有効活用するべきか、相談したい。

　

平成元年に建てたアパートが古くなりました。
リフォームするか建て替えするか検討する上で、
オーナーズ・スタイルを参考にしています。

　

カラフルで読みやすい記事が気に入っています。

　

満室を続けることの困難を実感するこの頃です。
何をどのように改善すればよいのか・・・。

　

一戸建てを貸す場合の色々なことが知りたい。

　

４年間住んでいた方が退去してから５ヶ月、
入居者が無く、空いております。
立地はよいと思っておりますが、家賃が高いのか・・・。

　

小さいアパートをもう１軒建てようかと考え中ですが、
迷っています。

　

年間２回は海外旅行に行っておりますが、
船の旅は今まで一度も体験したことがありません。
いつか船旅の魅力に触れてみたいと思っております。

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いかがでしたか。

三週にわたって様々な声を紹介いたしました。

オーナーズ・スタイルは読者の皆様の声と応援に
支えられています。

ありがとうございます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日、取材させていただいたオーナーさんのお話です。

そこは都心から電車で約１時間。
郊外の静かな街です。

１９８０年代、大学がこの街に進出しました。
増えていく学生のため、
大学は、近隣の地主さんに、
アパートを建ててくれるよう、頼みました。

一斉に多くのアパートが建ちました。
どこも満室経営となって、オーナーさん達は皆喜びました。

その後、二十年以上が過ぎると、
学生の数はだんだん減り始めました。

学部によっては定員割れとなりました。
特に、地方から進学してくる学生の割合が下がりました。

一方で、
かつて一斉に建てられたアパートは、
どれも築二十年を超える古い物件となりました。

古いタイプの間取り、外観。
バス・トイレは３点ユニット、もしくは２点ユニット。
老朽化もし、今の学生には満足してもらえないタイプの
物件ばかりです。

当然、空室が大幅に増えました。
明らかな供給過剰に陥りました。

試しにインターネットで検索すると、
この大学周辺の１Ｒ～１Kの空き物件数は、
およそ５００戸！です。

当然、家賃も下落します。
大学もしくは最寄り駅から徒歩圏内で、
築２２～２８年、
２０㎡前後の１Kの家賃が、
なんと、２万円程度になっています。

これではオーナーも、
ローンが終わっている場合も多いとはいえ、
事業としてさびしい状況です。
仲介する不動産会社も、管理会社も、儲かりません。

今後、学生が増えることは考えにくく、
完全な閉塞状態です。

学生の場合、毎年春に入退去が集中しますが、
その後の動きはにぶいため、
４月を過ぎても埋まらない部屋の多くは、
そのまま半年から１年、空室を覚悟しなくてはなりません。

そんな状況の中、今回、
閉塞状況から脱するため、勇気を持って動いた
オーナーさんのひとりと、
お会いする機会を得ることができました。

お名前はＡさん。

Ａさんのアパートは、駅からは徒歩圏内ですが、
大学までは原付バイクか自転車で、という立地です。

築２５年を超え、建物は老朽化していました。

賃貸経営をやめることも考えましたが、
検討の末、思い切って建て替えを決断。

新しい建物は、某大手ハウスメーカーによる
最新の設備・仕様のものとしました。

ＴＶモニターフォン、防犯ガラス、浴室乾燥機、独立洗面台、
など、積極的に導入。

家賃は５万円に設定。

しかし、この額は、周辺相場の２倍以上です。

この勇気ある決断の結果はどうなったか・・・
来週、続きをお話ししましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

国土交通省が、
賃貸住宅の管理会社の登録制度を導入しようと、
準備しています。

背景にあるのは、管理会社や家賃債務保証会社への
苦情です。
消費者センターなどへ、数多く寄せられてきています。

管理会社の業務には、
不動産業における宅建業法などのような規制がありません。
現状を改善するためには、
なんらかの法的制度が必要と、考えられているようです。

多くの管理会社や保証会社は、良心的に事業を行なっています。

しかし、中には質の低い会社が混じっているのも事実です。
「オーナーズ・スタイル」の読者からいただく相談の中にも、
思わず、
「えっ」と驚くような話が、時々あります。

たとえば、
管理契約の内容をわざと曖昧にし、
実際には集金代行しかしないのに、
建物や入居者の管理も行なっているかように謳うなど・・・。
そんな会社も、中には見られます。

現在、国土交通省が検討しているのは、任意の登録制です。
任意とはいえ、制度が実施されれば、
主な管理会社は、皆、登録をすることになるでしょう。

登録する会社には、人的要件などで、
一定以上の基準を満たすことが求められます。

基準を満たした会社だけが登録することになりますし、
あるいは、登録を目指すことで、
会社の質がより高まる場合もあるでしょう。

基準を満たせない会社は登録できません。
「質が低い」と見られることで、
淘汰される可能性が出てきます。
業界全体の質が高まることには、期待をしていいでしょう。

一方で、自主管理の個人オーナーは登録ができません。

「基準を満たした登録会社が管理する」
という場合に比べ、
入居者募集の面では、不利になる可能性があります。

実際にオーナー個人が、一定以上の質を維持する管理会社と
同等のサービスを入居者に提供するのは、至難の業です。

「登録できない不利」が、現実となるようであれば、
自主管理オーナーは、自主管理ならではの良さを
さらに模索していく必要がありそうです。

この制度案では、登録した管理会社には、
入居者へ管理内容を書面で説明することが求められています。

管理会社は、オーナーへも、
管理内容を書面で説明することが求められます。

これによって、曖昧な部分が多かった管理会社の
サービスの内容が明確になります。
管理会社の質の違いにあまり気付かれていないオーナーも
多いのですが、
これで、比較が容易になることでしょう。

実際、管理会社のサービス内容には、
わかりにくいものも多いのです。

たとえば、同じ「２４時間管理」と言っても、
コールセンターと出動部隊を自前で持っていて、
２４時間準備が出来ている会社もあれば、
夜間はコールセンターでの電話対応だけで、
出動はしない会社、
コールセンターを外部に委託しているため、
電話での対応すら、そもそも今一歩な会社もあります。

それでも、
どの会社も「２４時間管理」と謳っていたりします。
これではいけません。

登録制度の導入によって、
質の低い会社が淘汰され、業界の質が高まり、透明性も高まる。
競争で業界全体が良くなる、となれば、
オーナーにも入居者にも、メリットがあるでしょう。

賃貸管理業はまだ３５年程度の歴史しかもっていません。
若い業界なのです。
もっと質の高い業界に成長するためにも、
登録制度はいい流れだと思います。