こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

私はもう１０年以上、晩春から初秋にかけて、
家庭菜園にチャレンジしています。

常に日照時間が少ない場所でのチャレンジなので、
大抵は、失敗しています。

害虫や病気にやられたり、
実が生らなかったり、
小さな実しか採れなかったり、

あまり勉強せずに我流で試行錯誤しているので、
肥料や土の問題もあるのかもしれません。

でも、ときどき、理由はわかりませんが、
幸運にも成功することがあります。

今年は、プチトマト、きゅうり、ゴーヤ、
茄子、ピーマン、とうがらし、オオバなどを
育てました。

すべてホームセンターや植物専門店で、
苗で購入したものです。

プチトマトは、スーパーで売っているよりも美味しいものが、
たくさん収穫できました。

プチトマトは失敗することがまずないので、
うれしいです。

それ以外では、
きゅうり３本、ゴーヤも３本、茄子は１本しか、
まともなものが収穫できませんでした。

きゅうりは、受粉しなかった花が多数、
ゴーヤと茄子は、大きくならなかった実が多数。

ピーマンは変形したものしか採れず、
食べる気になれません。

オオバは、葉を虫に食べられて、ボロボロです。
害虫対策の薬を使わないためです。

唐辛子はしっかり収穫できました。

とはいえ、毎日のようにこれらに水をあげ、
時々肥料をあげ、
収穫を夢見て成長を見守り続けるのは、とても楽しいものです。

最近は家庭菜園を楽しむ人が増えているそうです。

空室に悩むオーナーさんは、
日当たりの良い、余った土地がもしあれば、
家庭菜園の場として、入居者に無料で貸し出すというのは
いかがでしょうか。
物件の人気が高まるかもしれません。

ところで、
私が育てているものをひとつ紹介し忘れていました。

コシヒカリです。
育て始めてから４年になります。

誰かにいただいた種籾から育て、収穫した種籾を
翌年蒔いて・・・を繰り返しての４年目です。

小さなバケツのような入れ物での栽培ですので、
食べるほどの量は採れませんが、
立派な稲が実ります。

秋に稲穂が垂れてくると、とてもうれしく感じます。

来年は、大きなスイレン鉢などを動員して、
大量に育ててみようかとも、考えています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

以前、大阪に行った際、
話し好きなタクシーの運転手さんに聞いた話です。

その日はたまたまジャニーズ事務所のアイドルグループ、
「ＫＡＴ-ＴＵＮ（カトゥーン）」のコンサートがあった日で、
会場となった京セラドームからの帰り客を
何人か乗せたのだそうです。

この運転手さん、そういったお客さんに興味があるらしく、
いつも色々なことを質問しているようです。

そこで、私が聞いた話を箇条書きにすると・・・

・ジャニーズアイドルのコンサートを観に来る４０代、５０代の
　女性が増えている。母娘で来ている人もいるし、
　同世代の友達同士もいる。

・彼女たちはコンサートの約３時間、基本的にずっと
　立ちっぱなし。歌いっぱなし。すごく元気。

・ＳＭＡＰ（スマップ）のコンサートの時は７０代の母親と
　５０代の娘・・・と思われる親子を乗せた。

・最もファンの世代が広いのがＳＭＡＰ。
　しかし最近、ＳＭＡＰから「嵐」に乗り換える人が増えている。

・ＫＡＴ-ＴＵＮの場合、メンバーの亀梨君が、
　２０歳年上の小泉今日子（４０代前半）と交際している
　という噂が女性誌をにぎわしたことで、
　かえって４０代の女性ファンが急増したらしい。

・４０代、５０代の女性は当然、既婚者、子供を持つ人も多い。
　彼女たちは夫との結婚生活が上手くいっていても、
　「ジャニーズは別腹」と、言っている。

・遠隔地から来ている人も多い。
　最終便間近の飛行機や新幹線で帰る人がけっこういる。

・もちろんホテルなどに宿泊する人も多い。

こんな具合です。

中高年の女性で、アイドルから元気をもらっている人が
たくさんいるそうです。

ちなみに、女性アイドルグループ、
「ＡＫＢ４８（エーケービーフォーティエイト）」のコンサートの時は、
大量にポスターを買い込んだ５０代の男性ファンを
空港まで乗せたことがあるとのこと。

その方が円満な家庭を築いているかどうかは、
運転手さん、聞き漏らしたようです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続き、
一括借り上げ（サブリース）の課題についてお話しする
第４弾・最終回です。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点
　　　　　　　　　　　　　　（先週水曜日からの続き） -----

■本当に怖い借地借家法・民法　①～③

　入居者（＝借家人）の保護に手厚くオーナーに厳しい
　借地借家法は、一括借り上げ（サブリース）契約を結ぶ
　オーナーと管理会社の間にも、なんと適用されてしまう
　そうです。
　
　その①　契約内容もひっくり返る！
　
　「保証賃料は１０年間見直しなしの据え置き」
　などといったうれしい提案にも、実は注意が必要です。
　加えて契約書の中に、
　「管理会社からは一括借り上げ賃料の減額請求が
　できない」旨の条文があったとしても、それでも、
　完全に安心してしまうことは出来ないのです。
　その一括借り上げ（サブリース）契約が、「普通建物
　賃貸借契約」である限り、借地借家法が適用されます。
　管理会社は、借地借家法上の借家人としての手厚い
　保護を受けることができるのです。
　すなわち、いざという場合、上記の契約条文は無効。
　借地借家法では、賃料が経済変動などによって不相当
　な水準になった場合、契約条件にかかわらず、貸主と
　借主双方に賃料増減の請求ができる権利を認めて
　います。

　その②　え！長期保証なのに中途解約？

　「３０年間の長期保証」、「最長３５年のロングラン保証」
　さらには、契約書の中にも、
　「管理会社からの中途解約を禁止する」旨の条文がある。
　それでも、やはり安心はできません。
　①の減額請求と同様、争いになった場合は法律が契約
　内容を覆してしまいます。
　普通建物賃貸借契約であるかぎり、これも民法上無効
　となり、管理会社＝借家人からの中途解約は、法律で
　認められた正当な権利とされてしまいます。
　逆にオーナー側から解約しようとする場合、話は簡単
　ではありません。管理会社が解約を拒めば、今度は
　借地借家法が適用され、管理会社は借家人として強力
　に保護されます。重い信頼関係の失墜など、いわゆる
　「正当事由」が無いかぎり、解約は困難です。
　その辺りを踏まえてか、オーナーからの解約を承諾する
　場合は多額の違約金を要求する会社があることも
　知っておいてください。
　契約書の中に、オーナーから解約する場合は
　多額の違約金を支払わねばならない旨があらかじめ明記
　されている場合もあります。

　その③　賃料滞納にもじっと我慢？

　ここでいう賃料は、管理会社がオーナーへ支払う一括
　借り上げ賃料のこと。管理会社の経営が傾くなどすれば、
　滞納もありえないことではありません。
　②で説明したとおりです。管理会社からオーナーへの
　振込みが多少遅れても、管理会社は借地借家法の
　適用上、借家人としての保護を受けます。
　１、２ヶ月程度の遅れであれば、個人である入居者を
　相手にするのと同様、「解約を迫るに足るほどの正当
　事由が満たされていない」と、判断されるでしょう。
　裁判に訴えたとしても、オーナーの勝訴は難しいものと
　予想されます。

　なお、以上のような借地借家法等の適用によるリスクを
　軽減する方法としては、契約を定期借家契約とし、
　併せて契約内容を安全なものに整備する方法がある
　ようです。
　しかしながら当然、管理会社側の同意と協力を
　得なければならないものでもありますので、
　簡単便利な対策というわけにはいきません。

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４週にわたってお話ししました、
「一括借り上げ（サブリース）の課題」

以上です。

これらを読んで、
一括借り上げ（サブリース）を検討しているオーナーに対して、
あるいは今、一括借り上げで順調な方にまで、
いたずらに不安を煽ってしまう、
とのご懸念を抱かれる方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、便利な一括借り上げ（サブリース）ですが、
「契約して後悔している」
というオーナーが少なからずいらっしゃることも事実なのです。

そして、さらに申し添えるとするならば、
オーナーに親身な、真面目な管理会社の方が
もちろん圧倒的に多いことも事実です。

まず、良心的な会社を見極め、
自身が大切な資産のオーナーであることを忘れず、
仕事の「丸投げ」に安住しない。

そして、管理会社としっかりコミュニケーションをとる。

それが、一括借り上げ（サブリース）による賃貸経営成功への
秘訣です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

以前、このブログで、
「室内物干し器具」をご紹介しました。（→当該記事）

　「使うときだけ天井から竿を下ろし、
　洗濯物をかけたのち、
　再び天井へ上げて干す。

　部屋の空間の邪魔にならない、
　とても便利な商品・・・」

賃貸物件の手軽なグレードアップとして、おすすめです。
新築賃貸住宅の多くに、すでに標準装備されてもいます。

これを私も自宅用に買ってみました。

選んだのは、
川口技研さんの「ホスクリーン」です。
価格は４０００円ちょっとでした。

早速、自宅ダイニングの脇の天井に、
自分で取り付けてみました。

椅子を台にし、その上に立って、天井の固い部分を探します。
天井板の裏の木材の筋の部分（「野縁」等、下地材となる部分）に
ネジを挿し込まないと、
安定せず、落下の危険があるからです。

指でコンコンと叩くと、音が微妙に変わる箇所があります。
しかし、
明確にどこからどこまでといった風にはわかりません。
だいたいこのあたり・・・といった程度です。

そこで、勇気をもって、
ドライバーを使ってネジを入れてみます。

上を向き、手を上げて天井にネジを挿す作業は、
けっこうきつい・・・。

どうにか２本のネジを挿したのですが、
片方、ちょっと緩い気がしてきました。

もしかしたら狙いを外してしまい、天井板だけに
刺さっているのかも・・・。

しかし、もう１本は確実に固い部分に刺さった様子なので、
気にしないことにしました。

ところが、今度は、
その固い部分の方のネジが、
５ミリほどを残して、
なぜかそれ以上、入っていかなくなりました。

何かに当たっているような感触です。

しかし、腕と肩が疲れてきました。
もうあきらめることに。

やや緩めのもう１本も、バランスを取るために、
５ミリほど飛び出させたまま、残しておきました。

そして部品をすべて装着。

洗濯物を干していていきなり落ちてこないか・・・？
と、不安を感じながらも、

「たとえ落ちてきても怪我まではしないだろうから、
落ちたら落ちた時、また考えよう」
と、いうことで、
とりあえず作業は終了。「完成」としました。

さっそく洗濯物を干してみました。

竿は１本だけなので、
小物を沢山ぶら下げられる物干しをさらにそこに掛けました。
重さはおそらく２～３キロくらいでしょうか。

そして、その後１ヶ月が経過。

何度も洗濯物を干していますが、今のところ落下事故は
起きていません。
便利で、とても快適です。

洗濯物を干せるベランダの無い賃貸物件では、
入居者に重宝されそうなこの「室内物干し器具」。

花粉症に悩む方、
プライバシーが気になる女性単身者、
高齢者や身体の不自由な方、
などを中心に、
ベランダが付いている場合でも、
これがあると、きっと喜ばれることでしょう。

但し、今回はひとつ教訓を得ました。

私も含めて、腕に自信のない人は、
取り付けはプロなどにお願いした方が、無難かもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

やや気になるデータです。
賃料滞納率がわずかに上昇の気配を見せています。

出所は「日管協短観」です。

財団法人日本賃貸住宅管理協会が、
会員企業へのアンケートを元に、年に２回
発表しているもので、
今回は「２００９年度下期（２００９年１０月～２０１０年３月）」
のデータとして、
首都圏８０社を含む全国３１８社の回答が
反映されています。

これによると、滞納率は８．５％。

実は首都圏のみを括ると、このように数字は下がっているの
ですが・・・
　　↓
「０８年度下期８．７％→　０９年度上期８．３％→
０９年度下期７．２％」

関西圏での上昇が、
０９年度上期５．５％→　下期８．８％　と激しいなど、
これらが全国の数値を押し上げている様子です。

但し、「月末での１ヶ月滞納率」を見ると、
首都圏でも０９年度上期２．１％→　下期２．８％と、
若干の上昇。

関西圏を追いかけるかたちで、４月以降、
さらに数字が悪化していないか、大変気がかりです。

ほかにも興味深い数字がありますので、
ひろってみましょう。

まず、「成約賃料」です。
首都圏の数字がとても特徴的で、

ワンルーム・１ＤＫが横ばいを続けているのに対して、

１ＬＤＫ～２ＤＫ
　・・・０９年度上期８．２２万円→　下期８．８１万円
２ＬＤＫ～
　・・・０９年度上期１０．７１万円→　下期１１．４１万円

と、やや顕著に上昇。
この理由として、

「首都圏においては、オール電化等の付加価値を有した
比較的高額な賃貸住宅の成約件数が多くなっており、
そのため、全体として成約賃料は増加している」

旨のコメントが付されています。
よい参考となりそうです。

もうひとつ、注目は、
「地デジ対応」。

全戸完了　５．２％
概ね完了　５３．２％
半数程度完了　３２．５％
（首都圏）

と、順調ですが、あくまでこの調査対象は、
「協会会員（賃貸住宅管理会社）」
にかぎられています。

自主管理オーナーの皆さん、準備は万端整いましたか？

下記、当ブログの過去記事も
ぜひご参考に。
　↓
「集合住宅の地デジ化助成金・締切りは８月末！」
「集合住宅の地デジ化・工事会社選びと費用について」
「地デジはアンテナ工事なしで観られることも多い？」
「光ファイバーでの地デジ対策で物件の差別化を」