こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

最近、ある推計グラフを見て、
さびしい思いをしました。

「２０１０年を１００とした時の神奈川県の各地の人口推計」
というもので、
私も住んでいる神奈川県のいくつかの都市の
未来人口予想が、そこに示されています。

　（出典：国立社会保障・人口問題研究所
　「日本の市区町村別将来推計人口」
　平成２０年１２月推計）

これを見ると、とりわけ激減が予想されているのは、
鎌倉からも近い横須賀市、三浦市。

２５年後の２０３５年、
横須賀市の人口は今よりも約１７％、
三浦市の人口は約３１％も減少すると見られるのだそうです。

横須賀市、三浦市は、
東京からも横浜からもやや遠い位置にありますが、
海があって、緑も多く、
山もあり、
本当に気持ちの良い場所です。私は大好きなのです。

週末はよくドライブに行きます。
車のほとんど通らない農道などを行くと、
眺めの素晴らしい場所にいくつも出会います。

今年の夏も行きました。

三浦市の大浦海岸、城ケ島、
横須賀市の荒崎海岸、秋谷海岸などです。
どこも素敵な場所です。
海もきれいです。

特におすすめのコースを皆さんに紹介しましょう。

京急の三崎駅から数キロ南側に、松輪という信号があります。
そこを左（東側）に曲がって、
東京湾側にずっと東に、大浦海岸まで、
畑の中の道を走ってみてください。
すばらしい景色です。

東京湾、相模湾、千葉の山、三浦の山、そして広大な畑、
３６０度のパノラマが広がっています。

そんな、魅力にあふれた横須賀市、三浦市辺りですが、
上記の「推計」では人口激減とのこと。

少子高齢化による自然減とともに、
「住むにはちょっと。やはり都会・都心に・・・」
という人が増えるのでしょうか。
とても残念です。

みなさん、そんなに都会がいいですか？

鎌倉から銀座まで。私の通勤時間は、
ドアｔｏドアで１時間１５分です。
全然平気です。
何の我慢もありません。

朝は海と山の風に送られ、
帰りは静寂に迎えられ、家路につきます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

秋は旅行の季節ともいいます。

この秋、どこかへ旅行の計画を立てられている方、
もしくは、すでにどちらかへ旅行された方も
沢山いらっしゃることと思います。

日本人は今、年間延べ２億９千万人程が、
宿泊を伴う国内旅行へ、

また、年間１５５０万人程が、海外旅行へ
出かけるそうです。

なお、中国からの観光客の増加がよく話題になる
「訪日外国人旅行者数」は、
２００９年は約６７９万人。

世界中を襲った不況の影響からか、
前年（’０８年）の８３５万人を大きく下回っています。
今年は回復しているのかどうか、気にかかります。

ところで、世界最古のホテルが、
日本にあることはご存知でしょうか。

石川県粟津温泉の旅館「法師」が、
世界でもっとも歴史の古い宿として、ギネスブックの認定を
うけています。

この「法師」さんの公表するところによれば、
営業開始は養老（７１７～７２４年）の頃にさかのぼります。
奈良時代です。

雅亮法師（がりょうほうし）という人が、
師である泰澄（たいちょう）に命じられ、
湯治宿を建てたのが始まりということです。

泰澄は奈良時代の修験道の高僧とされている人です。

さて、
とはいえ「ホテル」といえば、我々の頭には、
普通は「法師」さんのような旅館はイメージとして浮かびません。

いわゆる西洋式のスタイルをもった、
近代が始まって以降につくられた宿泊施設を考えます。

では、そうした意味で、
日本で一番古いホテルは、どこにあるのでしょうか。

建物として最古のものは、北海道の札幌に残っています。

「豊平館」といいます。

数々の著作で有名な建築史家・藤森照信さんによれば、
明治１３年に建てられたこの建物こそが、
現存する日本最古のホテル建築です。

開拓使の貴賓用ホテルとして誕生、
今は宿泊施設ではありませんが、
宴会場、結婚式場として親しまれています。

さらに、
現に営業しているホテルとして最も長い歴史をもつのは、
「日光金谷ホテル」です。
日光を訪れる外国人のため、
明治６年、「金谷・カッテージイン」として開業し、
いまに続いています。

なお、現在見られる建物も大変古く、
明治２６年に開業、昭和１１年に現在の姿となった本館など、
何棟かが国指定登録有形文化財となっています。

ご興味ある方は各サイトへどうぞ。
　（→粟津温泉「法師」）
　（→豊平館）
　（→日光金谷ホテル）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続き、
一括借り上げ（サブリース）の課題についてお話しする
第３弾です。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点
　　　　　　　　　　　　　　（先週水曜日からの続き） -----

■査定家賃が安い場合も

　通常、一括借り上げ（サブリース）契約では、管理会社は
　自らが査定した査定賃料の１０～１５％を保証料として
　受け取ります。この率が低いほど「オーナーがうれしい」
　ということになります。

　但し、この査定賃料は、周辺の相場から見て「確実に
　入居してもらえる」と会社側が判断したもの。実際の
　相場よりはやや低い水準に収まるのが普通です。
　いくら保証料の率が低いからと言っても、もともとの査定
　賃料が相場とかけ離れて低ければ、
　オーナーにとってのメリットはありません。

　管理会社の言いなりにならず、オーナー自身が注意深く
　相場を把握することを忘れてはいけません。

■「免責期間」の存在を忘れない

　意外と知られていないのが「免責期間」です。
　一般的な場合３０～９０日。
　要は、契約後、入居可能日からその期日まで、
　オーナーには賃料が入らないのです。

　「この期間内の家賃収入は全額が管理会社の懐に入り
　ますよ」というのが、免責期間という言葉の意味です。

　新築であってもなかなか決まらないのが昨今です。
　完成した日から全室に入居者が住みはじめることは
　まずありえません。サブリース会社にとっては、
　そのためのリスクヘッジです。

　とはいえ、新築なのに９０日も入居者がつかないので
　あれば、そもそも家賃設定が間違っていたと言っても
　良いでしょう。

　９０日分の家賃が入らないとなると、
　オーナーにとっては、痛い・・・

　新築時だけでなく、入居者の入れ替わりの際にも
　免責期間を設ける契約も見られますので、要注意です。

■割高な大規模修繕の工事発注がセットの場合も

　「当社は３０年一括借り上げシステムです」
　そんなありがたい契約内容であったとしても、
　契約書をよく読むと、「築１５年以内に当社による大規模
　修繕を行うことが条件・・・」と書かれている場合も。
　そんな場合は、えてしてその金額が相場より大幅に
　高いものです。ご注意ください。

■ずさんな管理で、資産価値低下！

　一部の残念な管理会社は、入居者が出て行ったり、
　空室が埋まらなくなったりしない程度ギリギリにまで、
　建物の維持管理水準を落とすといったことをするよう
　です。
　「ウチが一括借り上げしている期間中の最低の
　維持管理だけを考えておけばいい」という、
　オーナーにとってははなはだ迷惑な姿勢です。

　そうしたずさんな管理によって物件が荒れ、資産価値を
　下げられた上に、「１０年経ったのでサヨウナラ！」の
　憂き目に遭うオーナーの例が皆無ではありません。

　物件をよみがえらせるため、オーナーは想定外の費用
　を負担せざるを得なくなったりします。

■不良入居者を集めて、あとはお任せ？

　上記と似た事例です。
　契約期間の満了が近いことを見込むなどした管理会社が、
　入居審査をずさんに行ない、不良入居者に部屋を貸与。
　受け継いだオーナーが賃料回収や苦情対応など、
　大変な苦労を背負い込まされるといったケースです。

■そもそも高い買い物だった！

　「あなたの土地にアパートを建てませんか？当社
　（または関連会社）が建てて、当社が管理しましょう」
　と、いった提案から始まることが多い、一括借り上げ
　（サブリース）の契約話。
　そこで相場よりも高額な一括借り上げ賃料を示され、
　喜んでいたところ、実は建築価格の方が、実際の
　設備仕様の割にかなり高額だった！という事例が
　少なくありません。
　また、「建築価格は相場並み。安心していたところ、
　実は建物が安物仕様になっていた！」
　・・・そんなショッキングな例も見られます。
　もちろん、２年目の契約更新時に一括借り上げ賃料の
　大幅値下げを迫られるというダブルショックが
　待っています。

■管理会社の倒産リスク

　空室が増えたり賃料を下げざるをえない状況が続いて、
　実際に管理会社に入る賃料が借り上げ賃料を大きく
　下まわったり、
　親会社の建築や分譲事業が業績不振であったり、
　そんな理由で、管理会社が倒産に到るケースもあります。

　そうなると当然、オーナーへの一括借り上げ賃料の
　支払いが止まります。
　そういった会社に限って、敷金などの保全がなされて
　いない場合も。
　別の管理会社などへの業務の移管の手間も大変です。

　大切な資産を預けるのですから、管理会社の財務体質
　については、しっかりとチェックを。
　「借り上げ賃料が高いから」「借り上げ期間が長いから」
　といった理由だけで契約してはいけません。

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さて、今週は以上まで。

来週（２７日）は第４弾です。

「本当に怖い借地借家法・民法」
と題して、お話しいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先月、
「ペット共生型は当たり前に。ペットを飼うとそれがわかります」
と題して、
ペット共生型マンション・アパートについてお話ししたばかりです。
（→当該記事）

日々の取材でも実感しています。
ペット共生型のマンション・アパートはどんどん増えています。

人気も高く、
完成前に満室が決まる物件も多いそうです。

そんな話を聞きながら、

「統計どおりだな。ペットを飼いたい人が今は本当に
多いんだな・・・」
と、思っていました。

ところが、よくよく聞いてみると、
ちょっと様子の違う例も中にはあるようですので、
今回はそのことをお話ししましょう。

私が知ったのは、埼玉県のあるペット共生型アパートでの
状況です。

当然、入居者の全員が現在ペットを飼っているか、
これから飼おうと考えている人ばかりと思っていたのですが、
そうでもないらしいのです。

実は、入居者の約半数が、ペットを飼っていません。
さらにその半数、
つまり全体の１／４が、

「飼う予定はありません」
とおっしゃる方々なのだそうです。

管理会社さんによれば、この物件に限らず、

「どこも大体そんなものですよ」
とのこと。

ペットを飼うつもりがないのに、なぜ、彼らはペット共生型の
物件に住むのか、ちょっと不思議です。

こんな話も聞きました。

音楽大学の近くに建った、防音性能のきわめて高いマンション。
ピアノを弾いても音が部屋の外に漏れないつくりに
なっています。

入居者の顔ぶれを見ると、
音大の学生さんが半分弱です。

ほかには、楽器演奏を趣味とする一般社会人や、
音楽観賞が好きな人。

そして、意外と多いのが、
音楽に対して特に関心が高いわけでもなく、
通常の興味程度しか持たない、
「普通の人」
なのだそうです。

そんな普通の人が、なぜわざわざ防音にこだわったマンションを
選ぶのか。
これもまた不思議です。

なぜか・・・？

実は、理由は簡単なようです。

賃貸住宅を探していたところ、立地や家賃、広さなど、
希望の条件に合う物件を見つけた。

それがたまたま、ペット共生型マンション・アパートであったり、
防音性能の高いマンションであったりした。

自分はそれらの機能を活用しないが、
それが暮らしの邪魔になるわけではない。

「だから入居を決めました」
と、いうことらしいのです。

なるほど、納得です。

「でも、ペット共生型の物件に住んでいながらペットを飼わない
となると、近所付き合いでさびしい思いをするのでは？」

そう心配する人も、
中にはいるかもしれません。

しかし、
そういった方はおそらく少数派でしょう。
多くの人にとっては、その物件が持つ付加価値が
自分の生活に支障を及ぼすものでないかぎり、
暮らし方は人それぞれ。
気にはならないと思われます。

このブログでは、最近、
「ターゲットを絞って成功したオーナーさん」の事例を
続けて紹介しました。

　（「ターゲットを絞って成功！８０代のイキイキ大家さん」）
　（「ターゲットを絞って成功！そこは「男の隠れ家」だった」）

もちろん、しっかりと顧客のターゲットを絞るのは、
今の時代、
様々な事業でも有効とされていることです。

しかし、選んだターゲットだけに顧客を限定し、
他を排除するといったことは、
賃貸住宅においてはあまりするべきではない。
もしくは、
「それをすると大変もったいない！」
と、いうことは言えるのかもしれません。

普通の人を普通に入居者として集めるのに加えて、

「ペット共生型であればペットを飼う人」を
「防音性能の高い物件であれば音大生や楽器好きの人」を
プラスで獲得することができる・・・。

そんな風に考える柔軟性も、一方で必要なようです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

アパート・マンションの共用部分などの照明を
ＬＥＤ電球に取り替えるオーナーさんが増えています。

ＬＥＤ電球には様々な利点があります。

最も一般的な、「一般電球タイプ」の商品を例に
お話ししましょう。

まず、消費電力は、
普通の電球の５分の１から６分の１程度と、大変経済的です。

また、白熱電球よりも大幅に長持ちします。

ある商品では、
１日１０時間灯りを点けたとして、１０年以上も使えるという
長寿ぶりが謳われています。

この数字は、一般的な白熱電球に比べると、
約４０倍を示すものなのだそうです。

但し、気になるのは値段です。

低価格化が進んだとはいえ、
１個あたり２０００円くらいからと、
やはり、まだ高価です。

しかし、上記のような低消費電力です。
電気代のことを考えて計算すると、
今やＬＥＤ電球は、それほど高い買い物ではありません。

メーカーの資料を見ると、
ある「一般電球タイプ・ＬＥＤ電球」と、
これに相当する白熱電球との一ヶ月分の電力料金の差は
約１８０円です。
２年経たないうちに、商品の価格差が解消できるでしょう。

そこに「１０年以上使える」長寿命ということですから、
ＬＥＤ電球は、
現在すでに、お得な選択肢となっているわけです。

ほかにもＬＥＤ電球には、次のようなメリットがあります。

　・スイッチを入れるとすぐに明るく点灯。これは蛍光灯に
　　比べてのメリットです。

　・長寿命なので、共用部分の常夜灯、あるいは取り替えが
　　面倒な場所の照明として使うには最適。

　・点灯、消灯に対する耐久性も高いので、頻繁にオン・オフを
　　繰り返すトイレや洗面所などにもぴったり。

　・紫外線をあまり出さないので、壁や部屋の中の物、
　　特に本や書類を色褪せさせない。

　・赤外線もあまり出さない。なので灯りに虫が集まりにくい。

　・電球表面が樹脂製のカバーになっているので丈夫。
　　落としても割れにくい。

　・もちろん、消費電力が減ることでＣＯ２排出量の抑制にも
　　貢献。

一方、注意点も挙げておきましょう。

　・軽量化は進んでいるものの、９０グラム近く～あるいはそれ
　　以上、と、重い。

　・小型化は進んでいるものの、普通の電球よりもやや大きく、
　　取り付け場所によってはうまく収まらない場合もあるので、
　　事前の確認が必要。

　・白熱電球などと異なり、電球の全体が光らないため、
　　横方向が暗く感じられることがある。
　　（最近は横にも光を拡散させるタイプが登場してきました）

　　以上のうち、特に「横が明るくない」は、ＬＥＤ電球で
　　よく指摘される点ですが、天井などに埋め込まれた
　　ダウンライトでは、下方向だけを主に照らすので、
　　ほとんど問題はないでしょう。

以上です。
ぜひ導入を検討されてみてはいかがでしょうか。

売れ筋商品のほとんどは、
シャープ、東芝、パナソニック製のものだそうです。

最近は、リモコン操作などによって明るさを変えられる
調光タイプ、
さらには光の色を変えられる調色タイプも登場、
昼間は昼白色で、
夜は優しい電球色といった使い分けもできるとのこと。

量産化が進むとともに、価格もさらに下がっていくことと
思われます。