こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

１０年ほど前のことです。

入居者の方から、入居されたその日に電話が来ました。

「浴槽が欠けている・・・。
もちろん、私が破損させたのではありませんよ」
とのこと。

驚き、
「どうしてだろう」と考えました。

ちゃんと記憶がありました。
数日前に私が見た時は、欠けてなどいませんでした。

そのあと、誰も室内に入ってはいないはずなのです。

しかも、硬い浴槽です。
そう簡単に欠けるわけがありません。

ひょっとすると、引越し作業の際、
一旦家具を風呂場に詰め込むなどしたとき、
誰かが何かを落として、
欠けさせたのでは・・・？

しかし、私の側には証拠がありません。

そのため、
「この前見たときは欠けていませんでした」
と、主張するわけにもいきません。

入居者さんが、
「破損させた記憶がない」
と、はっきりおっしゃる以上、

「わかりました」
と、事実をそのまま受け取るほかありませんでした。

幸い、この件はトラブルなどには発展していません。
入居者さんから、
「補修剤を買って直しておきます」
との申し出があり、
その後は費用の請求が来ることもなく、
終わりとなりました。

ですが、このことがあって、私はひとつ教訓を得ました。

退去時、
入居者と原状回復トラブルが起きた際のことを考えたのです。

退去される入居者に対して、

「ここは以前こういう状態ではありませんでした。
あなたが壊した（汚した）のではありませんか」

と、指摘したとしても、

「入居した時点からこうなっていましたよ」
と、主張された場合、
証拠がなければ、
私はそれ以上の追及ができなくなることにもなりそうです。

以来、私は、
入居者が決まり、入居される直前に、
室内のあちらこちら、写真を撮っておくことにしています。

証拠を残すのです。

もちろん、この証拠を持ち出すような機会が訪れないことを
祈りつつですが・・・。

以上、
皆さんにもおすすめしたい手軽なリスク管理です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

さて、１０月ももう半ばです。
今年もすでに３／４が過ぎ去り、もうすぐ終盤にさしかかろうと
しています。

２０１０年を象徴するニュースは、一体何になるでしょうか。

それを決めるのはまだ早いこととは思いますが、
日本中が猛暑に襲われた夏、
次々と明るみに出た、
「高齢者の行方不明」
という事実。

間違いなく、今年の大きなニュースのうち、
上位のひとつとされることになるでしょう。

今年は、
「長寿」という言葉を複雑な気持ちで聞くこととなった
一年になりそうです。

そこで、
やや沈んだ気分を吹き飛ばすために、
あえて今日は、

「長寿を祝う言葉」

について、代表的なものをおさらいしてみましょう。

まず「還暦」から。

「還暦」・・・（かんれき）
　６０歳のお祝いです。
　干支（十干十二支）がひと巡りし、起算の年の干支（えと）に
　ふたたび戻ることから、還（還るの意）暦といいます。

「古稀」・・・（こき）
　７０歳のお祝い。
　唐の詩人杜甫の詩に由来します。７０年も生きる人は、
　「古くより稀（まれ）である」の意。

「喜寿」・・・（きじゅ）
　７７歳のお祝い。
　七十七の字が、「喜」の字を草書体で書いたものに似て
　いるところから。

「傘寿」・・・（さんじゅ）
　８０歳のお祝い。
　「傘」の略字が「八十」の字に見えることから。

「米寿」・・・（べいじゅ）
　８８歳のお祝い。
　「米」の字を分解すると、八・十・八となることから。

「卒寿」・・・（そつじゅ）
　９０歳のお祝い。
　「卒」の略字（卆）が「九十」の字に見えることから。

「白寿」・・・（はくじゅ）
　９９歳のお祝い。
　「百」の字から「一」を取り除くと、「白」という字になることから。

「百寿」・・・（ももじゅ）または「百賀」（ももが）
　文字通り、１００歳のお祝いです。

ほかにも長寿を祝う言葉（年齢の異称）は、
いくつもあります。

ちなみに、今年の敬老の日（９月２０日）を元気に迎えた
国内最高齢の方は、
佐賀県基山町在住、１１３歳の長谷川チヨノさん。

作家・宮沢賢治と同じ明治２９年生まれなのだそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続きです。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点 -----

■「新築・一棟」でなければ契約が困難です

　通常、一括借り上げ（サブリース）契約の対象となるのは
　新築物件。さらに一棟での契約がほとんどです。
　築年数の経った物件での契約を受け付けてくれる
　会社は少ないのが実情です。

　理由は収益性です。

　通常、物件の築年数が重なれば、
　家賃が下がり、入居率も低下する一方で、
　修繕などの手間が増えます。
　管理会社にとっては収益が上がりにくいわけです。

　同様の理由から、新築であっても、立地や設備に難点を
　もつ物件の場合、契約をしてもらえないことがあります。

　ほかにも管理会社は、
　既に入居している人の中に不良入居者がいる可能性、
　物件に隠れた瑕疵が存在する可能性、
　などをリスクとして気にします。

　新築ではない場合、
　「自社が責任を持って管理していける物件か？」
　管理会社には判断がつきにくい、ということです。

　また、一室単位では空室時のリスクが大きく、管理の
　効率もよくありません。やはり契約を受け付ける会社は
　少ないのが現状です。
　
　もちろん、新築以外、一棟以外でも、
　条件が合えば、一括借り上げ（サブリース）を引き受ける
　会社もあります。

■収入は減ります

　一括借り上げ（サブリース）契約では、オーナーの手に
　渡る収入は、周辺相場から推定される想定家賃の
　８５～９０％程度に留まります。
　残り１０～１５％は手数料として管理会社に支払う
　かたちです。

　一方、一括借り上げ（サブリース）契約ではない通常の
　管理契約の場合、手数料は５％前後です。

　自主管理であれば、こうした費用はもちろんゼロに
　なります。

　賃貸経営に自信のあるプロフェッショナルなオーナーの
　多くが一括借り上げ（サブリース）を使わない理由は、
　ここにあるのです。

■借り上げ賃料があとから大幅に下げられることも

　一括借り上げ賃料（保証賃料）の見直しは、一般的には
　２年ごとの契約更新時に行われます。

　「３０年一括借り上げ」などの長期契約・長期保証を謳う
　場合でも、「２年ごとに見直し」、
　あるいは「１０年目に見直し・それ以降は２年ごと」などと、
　契約書にはしっかりと明記されているはずです。

　ところがこれら賃料見直しの際、予想外に大幅な値下げ
　を要求され、オーナーが当惑するケースがあります。
　当初、なんとか契約を取りたいがため、管理会社
　が一括借り上げ賃料を高めに提示していた場合など、
　あとからこうしたことになりがちです。

　管理会社にとっても、空室が出にくく、利益率が高いのは
　新築後の２～４年程度です。
　そこを過ぎると大抵は客付けが少しずつ難しくなっていき、
　加えて通常の維持費等もかさむようになります。
　築１０年～それ以降ともなればなおさらのことでしょう。

　賃貸経営がどんどん厳しくなるため、管理会社としては、
　「一括借り上げ賃料を提案通りに切り下げないのならば
　解約も辞さない」
　という、冷たい態度に豹変せざるをえないことにも
　なるわけです。

■賃貸経営の難易度が上がる１０年過ぎで、サヨウナラ？

　一括借り上げ（サブリース）契約において、多くの場合、
　契約期間は「新築後１０年」です。
　築１０年目といえば、新築物件との競争が苦しくなり
　始めるなど、賃貸経営の将来に不安が感じられ出す頃
　ですが、同様に管理会社も、この時期以降を不安と見て
　いるのです。
　一括借上げ賃料の大幅減額要求まででは済まず、
　オーナーにとってはまさにこれからが借り上げて
　ほしい時期なのに、
　「更新ナシのサヨウナラ。以降は借り上げてもらえ
　ません・・・」と、いったことが起こりやすくなります。
　（もちろん１１年目以降でも継続して借り上げてくれる
　会社もあります）

■礼金・更新料は管理会社に

　自主管理であればオーナーの収入となる礼金・更新料
　などは、一括借り上げ（サブリース）契約では、
　いずれも管理会社のものになります。
　オーナーの手には渡りません。
　また敷金は管理会社が預かる場合がほとんどのようです。

■修繕や設備の取替えはオーナー負担

　一方、ほとんどの場合、エアコンや給湯器など設備の
　メンテナンス、交換費用については、オーナーが負担
　することになっています。ぜひご注意を。

　なお、原状回復費用のうち、入居者負担分を除いた
　経年劣化部分の修繕費などは、オーナー負担となる
　のが一般的です。

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さて、お話をまだまだ続けたいのですが、
随分長くなってきました。
今週は一旦、以上までといたします。

先週、

　「今週と来週（１３日）は、～
　一括借り上げ（サブリース）について、お話しします。」

と、ご案内したところですが、
改めて見直すと、
皆さんにお伝えしたい内容が盛り沢山ですので、

さらに来週（２０日）、再来週（２７日）と、
「一括借り上げ（サブリース）の課題」
そのうち基本的な注意点・リスクのお話を続けたいと
思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

最近、大手賃貸管理会社の仲介担当の方と、お話しする
機会がありました。

その担当者さんがおっしゃるには、

「インターネットの不動産サイトに掲載される
入居者募集中物件の数が増え続けています」

とのこと。

しかし一方で、部屋探しをしている人の数の方は・・・

「昨年よりも確実に減ってきている」
と、実感されているそうです。

そこで、各仲介会社はいま、

物件の魅力がちゃんとアピールできているか、
広告を見直したり、

写真をもっと沢山掲載できないか、
工夫するなど、
必死に細かな努力を続けているそうです。

そんな話の中、ショッキングな話題が飛び出しました。

「和室は百害あって一利なし」・・・！
というのです。

和室は、いま、
それくらい言いきってしまってもよいほどに、
人気がないそうです。

人気のないことは私も知っていましたが、
まさか、
そこまで嫌われているとは・・・

和室でごろごろ寝転がるのが好きな私にとっては
信じたくない話ですが、
２０代、３０代の入居希望者を中心に、
現場の実感として、

「それが事実」

と、言わざるをえないのだそうです。

和室には和室の良さがあるのに、残念だなあ・・・と、
私は思いますが、
多くの若者は、そうは思ってくれないようです。

しかし、そんな中で、
和室を和室のまま残して成功されたオーナーさんを
私は知っています。

先月、
「ターゲットを絞って成功！そこは『男の隠れ家』だった」
と題して、
このブログで紹介しました。
ご記憶にある読者もいらっしゃるかと思います。（→当該記事）

和室の壁紙の一部を濃いブラウン系に換え、
さらに光量調節可能なダウンライトを設置。

男友達が集まってお酒を飲む「個室居酒屋」を意識した
お洒落な仕上がりにまとめ、
ねらっていた独身男性からの応募を獲得しています。

洋室にリフォームするという選択肢もあったのでしょうが、
それでは他の物件に対して優位性を示せず、
多くの空室の中に埋もれてしまいそうです。

顧客ターゲットを大胆に絞り込んだオーナーの決断も
よかったのですが、
一方で、
今となっては希少ともいえる「和室」という個性を
さらに際立たせる戦略が当たった事例、
とも言えるでしょう。

こんな風に、さまざまな工夫によって、
和室のままでの入居者獲得に成功されている例が
ほかにもあれば、
ぜひ知りたいと思っています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

平成２０年（２００８年）に閣議決定された、
「低炭素社会づくり行動計画」では、

「太陽光発電の導入量を２０２０年に１０倍、
２０３０年には４０倍にする」
が、目標としてかかげられています。

太陽光発電の普及は、「国策」と言っても過言ではないかも
しれません。

しかし、太陽光発電は安い買い物ではありません。
設備を導入するための費用が意外に高くつきます。
ただ、一戸建て住宅に比べると、
賃貸住宅は、多くの場合、効率的です。

その理由は、屋根が広いためです。

一度の工事で、より大容量の太陽光モジュール（パネル）を
乗せられます。容量当たりの工事費用を抑えやすい、ということに
なるわけです。

そんなわけで、賃貸住宅の屋根が注目を集めています。

ところで、賃貸住宅に太陽光発電を搭載する場合、
以下の３つの買電タイプがあります。

（１）入居者買電
（２）オーナー買電
（３）入居者　＋　オーナー買電

（１）の入居者買電タイプは、入居者の各部屋に
太陽光で発電した電力を送り、
余れば入居者が電力会社に売電します。
太陽光発電の容量と入居者のライフスタイルによっては
光熱費を大幅に下げることが可能となり、
物件の価値を上げ、入居率のアップにつながります。
どんなライフスタイルが向いているかというと、
社会人の単身者や共働き夫婦などで
昼の消費電力が少ない生活パターンの場合です。

入居者の想定を社会人の単身者や共働き夫婦とするのなら、
ひとつの住戸に対して、
発電量２kW～2.5kWの太陽光パネルの割り当てが
目安だそうです。
２kWより少ないと、光熱費削減のメリットが出にくいそうです。

（２）のオーナー買電タイプは、発電した電力を
共用部分でのみ使用し、残りをすべてオーナーが
売電します。共用部分の消費電力は少ないので、
ほとんどがオーナーの収入となります。
オーナーによっては、
「賃貸の部屋がひとつ増えたようなものだ。しかも空室に
なることがない」
と喜ぶ方も多いそうです。

（３）の入居者＋オーナー買電は、各住居に電力を供給しつつ
共用部分でも利用するというものです。
ちなみに配分はオーナーが自由に設定できます。

ただし、分配先が増えると、設備や工事の費用がその分、
多少高くなりますので、注意が必要です。

ところで、屋根の「形」は発電量に影響するのでしょうか。

ズバリ、影響します。
より有利なのは、フラットな屋根です。

太陽は空の南側で輝きますから、
切妻や寄棟などの傾斜屋根では、
南側以外の屋根面での発電効率が下がります。

フラットな屋根であれば、
パネルを全て南向きに設置できるため、
より効率が高まります。