こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先週は私の家の近くを流れている小さな川、
扇川（おおぎがわ）で、
以前、ウナギを目撃したお話をしました。

今週は、ホタルです。

滑川（鎌倉中心部を流れる川です）との合流点から
扇川を遡上して２キロほどでしょうか。

この川の「上流」と言っていい、岩船地蔵堂のある辺りに、
少しだけですが、
「ホタルがいる」
と、聞いてはいました。

私の家からは数百メートルくらいの場所です。

しかし、
その辺りは、日常よく行き来する駅の方面とは反対側です。

ホタルの季節である６月の夜、
わざわざ出かけるような機会はなかなかなく、
私は扇川のホタルを見たことがありませんでした。

その代わり、
数年前の６月の休日の夜、
たまたま二階堂の胡桃川あたりまで行った際、
ふわふわと、たくさんのホタルが乱舞する姿を見ました。

そのあと、帰宅途中、
家のすぐ近くの扇川の脇の小道で、
扇川沿いの家に暮らす近所のご婦人とばったり会ったので、

「二階堂でホタルを見てきました」
と、話したところ、

ご婦人は、

「以前はこの辺にもホタルはよくいたんだけど、
最近はほとんど見ませんね」

そう言いながら、扇川の方に目をやりました。

すると、偶然です。
そこにホタルがいたのです。

ご婦人はちいさく、「あっ」と声をあげました。
私も目を向けると、
ホタルが一匹、
ふわふわっ・・・と、宙を飛んでいました。

さきほど触れた扇川の「上流」辺りではともかく、
私の家の近くでは、
ホタルを見た、という話はそれまで聞いたことがありません。

「いやいや。ここにもちゃんといるんだ！」
と、とてもうれしくなりました。

しかし、この晩はすぐにホタルを見失い、
その後、うろうろ歩いて探しましたが、
どこへ飛んで行ったのか、それっきりです。

見たのはほんの数秒間でしたが、間違いなく、ホタルでした。

その翌日の夜、
もう一度同じ場所を探しましたが、見つけられません。

翌年も、その翌年も・・・
６月の休日の夜、ホタルを探しました。

しかし、その後は一度も会えずにいます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

東京辺りではまだまだですが、
北日本の各地からは、
そろそろ紅葉（こうよう）の便りが届く季節になりました。

紅葉前線の南下です。

ちなみに、気象庁の予報用語に関する定めによれば、
「紅葉前線」という言葉は、
使用を控える用語、とされています。

気象庁自身が紅葉前線のことを報ずる場合、
定義を正しく、
「カエデの紅葉日の等期日線」
と、言い換えなければならないそうです。

紅葉と書いて、モミジとも読みます。

秋に葉が赤くなったり、黄色になったりする植物全般を
こう呼びます。

葉が手のひらのようなかたちをしたカエデ科の植物のみが、
「モミジ」なのではありません。

「紅葉狩り」（モミジ狩り）とも、よく言います。
一方で、
春のお花見のことを「桜狩り」などとは言いません。

なぜ、紅葉の場合だけ、「狩り」なのでしょうか。

諸説がありますが、
どうやら紅葉狩りが平安時代、貴族の遊び･行事として
盛んだったらしいことに、その理由があるようです。

つまり、通常、
荒々しく動物を狩ることはしない彼らですが、
紅葉の場合は、「狩り」をしたようなのです。

但し、「狩り」ではなく、「刈り」とした方が
具体的だったでしょうか。

「紅葉した枝を折って持ち帰り、自宅で鑑賞していた」
あるいは、
「色づいた葉を実際に手にとって眺める行為があった」

そんな様子を指して、
狩り、という言葉が使われるようになったとする説があります。

ところで、なぜ、秋になると、
木の葉が赤や黄色に色づくのでしょうか。

それは、紅葉する樹木（一般には落葉樹）が、
冬を耐え忍ぶため、自ら葉を落とそうとするかららしいのです。

なぜ葉を落とせば冬に適応できるのか？
これを調べようとすると、やはり諸説に行き当たりますが、
ともあれ、紅葉する樹木は、
葉への水分供給を止めることで、自ら落葉しようとします。

これによって葉を緑に染めている葉緑素が壊れると、
代わりに、それまで見えていなかった別の色素が現れたり、
あるいは、
新たに発生した色素と主役交代したりします。

そのため、葉の色が赤、黄色、あるいは褐色に変わります。
これが、
「紅葉」と呼ばれる現象の仕組みなのだそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週と来週は、
オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、お話しします。

市況の悪化などから、安心経営の手段として、
利用を希望する賃貸住宅オーナーが増えているといわれる
「一括借り上げ（サブリース）」。

しかし一方で、運営する管理会社への不安や不満の声が、
少なからず上がっていることも事実です。

第一弾である今週は、
まず、
「一括借り上げ（サブリース）」とはどういう契約なのか、
どんなメリットがオーナーを惹きつけているのかについて、
おさらいしてみましょう。

■一括借り上げ（サブリース）契約とは？

一括借り上げ（サブリース）とは、
管理会社が賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げ、
各住戸を入居者に転貸（サブリース）するシステムをいいます。

管理会社は、入居者からの賃料が入ろうと、入るまいと、
契約上定められた賃料を毎月オーナーへ支払います。

賃貸経営の初心者や、
ほかに仕事を持っている、あるいは体力上の理由などから、
「賃貸経営にあまり力を入れられない」
というオーナーにとっては、とても助かるサービスです。

まとめて「サブリース」とよく呼ばれますが、
オーナーと管理会社との契約を「メインリース契約」、
管理会社と入居者との間に結ばれる転貸契約を
「サブリース契約」と呼ぶのが、
本来の姿です。

■一括借り上げ（サブリース）のメリットは？

楽な賃貸経営の実現が、一括借り上げ（サブリース）の
何よりのメリットです。

オーナーは、物件を管理会社に一括して借り上げてもらえます。
管理会社が物件全戸の借主です。
そのため、空室に悩む必要がなくなります。

さらに、入居者募集や入居者管理、建物管理もしてもらえます
ので、それらの仕事からも解放されます。

具体的には、

・空室があっても家賃滞納が生じても、オーナーは毎月、
　固定収入を確保できます。安定した賃貸経営が望めます。

・入居者募集、契約にかかわる様々な作業のほか、
　家賃の入金管理、解約・精算、
　あるいは滞納者への督促、トラブル処理など、
　賃貸経営に関るあらゆる煩わしい仕事から、
　オーナーは解放されます。
　それらをプロにまかせられるわけですから、
　とても安心です。

・入居者と賃貸（転貸）契約を結ぶのは管理会社です。
　オーナーは、沢山の入居者との間に交わされる契約の
　当事者とならずに済みます。
　余計な気苦労が生じません。

・一括借り上げ（サブリース）では、オーナーにとって、
　お金をやりとりする相手は、通常、
　管理会社のみになります。
　確定申告の際、手間があまりかからないのもメリットと
　いえるでしょう。

以上のように、手数料と引き換えに、
賃貸住宅オーナーの仕事を格段に楽にしてくれるのが、
「一括借り上げ（サブリース）」というシステムです。

とりわけ、
「空室率が高い」、「滞納する入居者が多い」
など、
賃貸経営の難度が高い地域の場合、
頼りがいある存在といっていいでしょう。

しかし一方で、一括借り上げ（サブリース）に対しては、
一部に限られはするものの、
冒頭に触れたように、不安や不満の声が
少なくないことも事実なのです。

では、今、我々賃貸住宅オーナーは、
どんな点に注意し、
どんな心構えで、一括借り上げ（サブリース）の活用を
考えていけばいいのでしょうか？

次週は、一括借り上げ（サブリース）に現在生じている
問題点・リスクを掘り下げてみましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

２年ほど前にオーナーズ・スタイル本誌での
取材をさせていただいた、
西村建設株式会社取締役の西村哲（さとる）さん。
久しぶりにお会いしました。

門前仲町のワンルームマンションのリフォーム事例を
見せていただきました。

西村さんが展開するアイデアに溢れた低コストなリフォーム。
その例をいくつか拝見し、大変勉強になりました。

中でも、特に驚いたのが、
ワンルームの既存の天井板を取り除いて、
天井を高くするというリフォームです。

この物件の専有面積は約２０平米。
本来の天井高は、２メートル４０センチでした。

それを大胆にリフォーム。
居室部分の天井板の約３分の２を取り除いて、
３メートルにしました。

実際に見ると、感激します。
初めて見る景色です。

天井を６０センチ高くしただけで、
部屋は本当に広く感じられます。

同じ約２０平米のままなのに、
まったく別の種類の空間に生まれ変わった印象です。

拝見したお部屋では、
高い天井からお洒落な照明器具が下がっていたのですが、
狭いながらもカフェが開けてしまいそうな、
そんな空間にさえ感じられました。

天井板と本来の天井との間に空間があり、
かつ、配管や柱などの障害物がない場合に限って、
数十万円でできるリフォーム、なのだそうです。

新しい天井の裏側には防音材を厚く敷き詰めてあります。
そのため、上の階との音の問題にも心配はいらないそうです。

西村哲さん、
いつもこの方のユニークなアイデアに驚かされます。

最近流行のアクセント・クロス（カラーの壁紙）を使った
低コストプチリフォームも、
西村さんが最初に提唱して、流行らせたのでは
なかったでしょうか。

今回見せていただいた、
「ワンルームの天井を高くするリフォーム」。
これも流行りそうな予感です。

ご参考までに↓

　西村建設株式会社
　東京都墨田区両国２―１８―１６　西村ビル２階
　TEL 03-3633-8441
　http://www.nishimurakensetu.com/

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

皆さん、もうご存知かもしれません。
住宅エコポイント制度の期間延長が、
９月１０日に閣議決定されました。

この日の決定内容である、
「新成長戦略実現に向けた３段構えの経済対策」
を見ると、

「エコポイント制度の延長
エコ住宅の新築、介護にも役立つバリアフリーリフォームを
含めたエコ住宅へのリフォームに対してポイントを発行する
制度を１年延長する（平成23年12月31日まで延長）。」

と、あります。
円高、デフレへの政府の緊急対応の一環です。

住宅エコポイントについては、これまでもこのブログで
何度か採り上げています。

賃貸住宅も対象で、ひと部屋だけのリフォームに対しても
ポイントが発行されます。

私が特におすすめしたいのは、
１階の部屋の窓を二重窓にする断熱改修。

断熱性能が高まることで、入居者にとっては光熱費の
節約が期待できるほか、
窓が二重になることによって、防音性能、防犯性能も
高まります。

入居者募集の際、これらをセールスポイントとすることに
よって、通常人気のない１階の部屋への入居率アップを
期待できる点も、オーナーにとっての魅力です。

実際に、制度の利用も伸びているようです。

発表されている最近の申請数を見ると、
新築・リフォーム合計で、

６月は３万９７０３戸（５月に比べ８０％の大幅増でした）
７月は４万３８０８戸
８月は４万５１７８戸

と、なっています。

なお、今回の閣議決定には、ほかに、
「家電エコポイント制度の延長」
「優良住宅取得支援制度（フラット３５Ｓ）の大幅な金利
引下げの延長」

も、盛り込まれています。

ちなみにですが、
集合住宅の共聴施設の地デジ化経費に対する助成金も、
８月末で一旦締め切られましたが、
その後、新たに二次募集が始まっています。
（→参考：総務省報道資料）