こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続きです。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点 -----

■「新築・一棟」でなければ契約が困難です

　通常、一括借り上げ（サブリース）契約の対象となるのは
　新築物件。さらに一棟での契約がほとんどです。
　築年数の経った物件での契約を受け付けてくれる
　会社は少ないのが実情です。

　理由は収益性です。

　通常、物件の築年数が重なれば、
　家賃が下がり、入居率も低下する一方で、
　修繕などの手間が増えます。
　管理会社にとっては収益が上がりにくいわけです。

　同様の理由から、新築であっても、立地や設備に難点を
　もつ物件の場合、契約をしてもらえないことがあります。

　ほかにも管理会社は、
　既に入居している人の中に不良入居者がいる可能性、
　物件に隠れた瑕疵が存在する可能性、
　などをリスクとして気にします。

　新築ではない場合、
　「自社が責任を持って管理していける物件か？」
　管理会社には判断がつきにくい、ということです。

　また、一室単位では空室時のリスクが大きく、管理の
　効率もよくありません。やはり契約を受け付ける会社は
　少ないのが現状です。
　
　もちろん、新築以外、一棟以外でも、
　条件が合えば、一括借り上げ（サブリース）を引き受ける
　会社もあります。

■収入は減ります

　一括借り上げ（サブリース）契約では、オーナーの手に
　渡る収入は、周辺相場から推定される想定家賃の
　８５～９０％程度に留まります。
　残り１０～１５％は手数料として管理会社に支払う
　かたちです。

　一方、一括借り上げ（サブリース）契約ではない通常の
　管理契約の場合、手数料は５％前後です。

　自主管理であれば、こうした費用はもちろんゼロに
　なります。

　賃貸経営に自信のあるプロフェッショナルなオーナーの
　多くが一括借り上げ（サブリース）を使わない理由は、
　ここにあるのです。

■借り上げ賃料があとから大幅に下げられることも

　一括借り上げ賃料（保証賃料）の見直しは、一般的には
　２年ごとの契約更新時に行われます。

　「３０年一括借り上げ」などの長期契約・長期保証を謳う
　場合でも、「２年ごとに見直し」、
　あるいは「１０年目に見直し・それ以降は２年ごと」などと、
　契約書にはしっかりと明記されているはずです。

　ところがこれら賃料見直しの際、予想外に大幅な値下げ
　を要求され、オーナーが当惑するケースがあります。
　当初、なんとか契約を取りたいがため、管理会社
　が一括借り上げ賃料を高めに提示していた場合など、
　あとからこうしたことになりがちです。

　管理会社にとっても、空室が出にくく、利益率が高いのは
　新築後の２～４年程度です。
　そこを過ぎると大抵は客付けが少しずつ難しくなっていき、
　加えて通常の維持費等もかさむようになります。
　築１０年～それ以降ともなればなおさらのことでしょう。

　賃貸経営がどんどん厳しくなるため、管理会社としては、
　「一括借り上げ賃料を提案通りに切り下げないのならば
　解約も辞さない」
　という、冷たい態度に豹変せざるをえないことにも
　なるわけです。

■賃貸経営の難易度が上がる１０年過ぎで、サヨウナラ？

　一括借り上げ（サブリース）契約において、多くの場合、
　契約期間は「新築後１０年」です。
　築１０年目といえば、新築物件との競争が苦しくなり
　始めるなど、賃貸経営の将来に不安が感じられ出す頃
　ですが、同様に管理会社も、この時期以降を不安と見て
　いるのです。
　一括借上げ賃料の大幅減額要求まででは済まず、
　オーナーにとってはまさにこれからが借り上げて
　ほしい時期なのに、
　「更新ナシのサヨウナラ。以降は借り上げてもらえ
　ません・・・」と、いったことが起こりやすくなります。
　（もちろん１１年目以降でも継続して借り上げてくれる
　会社もあります）

■礼金・更新料は管理会社に

　自主管理であればオーナーの収入となる礼金・更新料
　などは、一括借り上げ（サブリース）契約では、
　いずれも管理会社のものになります。
　オーナーの手には渡りません。
　また敷金は管理会社が預かる場合がほとんどのようです。

■修繕や設備の取替えはオーナー負担

　一方、ほとんどの場合、エアコンや給湯器など設備の
　メンテナンス、交換費用については、オーナーが負担
　することになっています。ぜひご注意を。

　なお、原状回復費用のうち、入居者負担分を除いた
　経年劣化部分の修繕費などは、オーナー負担となる
　のが一般的です。

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さて、お話をまだまだ続けたいのですが、
随分長くなってきました。
今週は一旦、以上までといたします。

先週、

　「今週と来週（１３日）は、～
　一括借り上げ（サブリース）について、お話しします。」

と、ご案内したところですが、
改めて見直すと、
皆さんにお伝えしたい内容が盛り沢山ですので、

さらに来週（２０日）、再来週（２７日）と、
「一括借り上げ（サブリース）の課題」
そのうち基本的な注意点・リスクのお話を続けたいと
思います。