こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続き、
一括借り上げ（サブリース）の課題についてお話しする
第３弾です。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点
　　　　　　　　　　　　　　（先週水曜日からの続き） -----

■査定家賃が安い場合も

　通常、一括借り上げ（サブリース）契約では、管理会社は
　自らが査定した査定賃料の１０～１５％を保証料として
　受け取ります。この率が低いほど「オーナーがうれしい」
　ということになります。

　但し、この査定賃料は、周辺の相場から見て「確実に
　入居してもらえる」と会社側が判断したもの。実際の
　相場よりはやや低い水準に収まるのが普通です。
　いくら保証料の率が低いからと言っても、もともとの査定
　賃料が相場とかけ離れて低ければ、
　オーナーにとってのメリットはありません。

　管理会社の言いなりにならず、オーナー自身が注意深く
　相場を把握することを忘れてはいけません。

■「免責期間」の存在を忘れない

　意外と知られていないのが「免責期間」です。
　一般的な場合３０～９０日。
　要は、契約後、入居可能日からその期日まで、
　オーナーには賃料が入らないのです。

　「この期間内の家賃収入は全額が管理会社の懐に入り
　ますよ」というのが、免責期間という言葉の意味です。

　新築であってもなかなか決まらないのが昨今です。
　完成した日から全室に入居者が住みはじめることは
　まずありえません。サブリース会社にとっては、
　そのためのリスクヘッジです。

　とはいえ、新築なのに９０日も入居者がつかないので
　あれば、そもそも家賃設定が間違っていたと言っても
　良いでしょう。

　９０日分の家賃が入らないとなると、
　オーナーにとっては、痛い・・・

　新築時だけでなく、入居者の入れ替わりの際にも
　免責期間を設ける契約も見られますので、要注意です。

■割高な大規模修繕の工事発注がセットの場合も

　「当社は３０年一括借り上げシステムです」
　そんなありがたい契約内容であったとしても、
　契約書をよく読むと、「築１５年以内に当社による大規模
　修繕を行うことが条件・・・」と書かれている場合も。
　そんな場合は、えてしてその金額が相場より大幅に
　高いものです。ご注意ください。

■ずさんな管理で、資産価値低下！

　一部の残念な管理会社は、入居者が出て行ったり、
　空室が埋まらなくなったりしない程度ギリギリにまで、
　建物の維持管理水準を落とすといったことをするよう
　です。
　「ウチが一括借り上げしている期間中の最低の
　維持管理だけを考えておけばいい」という、
　オーナーにとってははなはだ迷惑な姿勢です。

　そうしたずさんな管理によって物件が荒れ、資産価値を
　下げられた上に、「１０年経ったのでサヨウナラ！」の
　憂き目に遭うオーナーの例が皆無ではありません。

　物件をよみがえらせるため、オーナーは想定外の費用
　を負担せざるを得なくなったりします。

■不良入居者を集めて、あとはお任せ？

　上記と似た事例です。
　契約期間の満了が近いことを見込むなどした管理会社が、
　入居審査をずさんに行ない、不良入居者に部屋を貸与。
　受け継いだオーナーが賃料回収や苦情対応など、
　大変な苦労を背負い込まされるといったケースです。

■そもそも高い買い物だった！

　「あなたの土地にアパートを建てませんか？当社
　（または関連会社）が建てて、当社が管理しましょう」
　と、いった提案から始まることが多い、一括借り上げ
　（サブリース）の契約話。
　そこで相場よりも高額な一括借り上げ賃料を示され、
　喜んでいたところ、実は建築価格の方が、実際の
　設備仕様の割にかなり高額だった！という事例が
　少なくありません。
　また、「建築価格は相場並み。安心していたところ、
　実は建物が安物仕様になっていた！」
　・・・そんなショッキングな例も見られます。
　もちろん、２年目の契約更新時に一括借り上げ賃料の
　大幅値下げを迫られるというダブルショックが
　待っています。

■管理会社の倒産リスク

　空室が増えたり賃料を下げざるをえない状況が続いて、
　実際に管理会社に入る賃料が借り上げ賃料を大きく
　下まわったり、
　親会社の建築や分譲事業が業績不振であったり、
　そんな理由で、管理会社が倒産に到るケースもあります。

　そうなると当然、オーナーへの一括借り上げ賃料の
　支払いが止まります。
　そういった会社に限って、敷金などの保全がなされて
　いない場合も。
　別の管理会社などへの業務の移管の手間も大変です。

　大切な資産を預けるのですから、管理会社の財務体質
　については、しっかりとチェックを。
　「借り上げ賃料が高いから」「借り上げ期間が長いから」
　といった理由だけで契約してはいけません。

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さて、今週は以上まで。

来週（２７日）は第４弾です。

「本当に怖い借地借家法・民法」
と題して、お話しいたします。