こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続き、
一括借り上げ（サブリース）の課題についてお話しする
第４弾・最終回です。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点
　　　　　　　　　　　　　　（先週水曜日からの続き） -----

■本当に怖い借地借家法・民法　①～③

　入居者（＝借家人）の保護に手厚くオーナーに厳しい
　借地借家法は、一括借り上げ（サブリース）契約を結ぶ
　オーナーと管理会社の間にも、なんと適用されてしまう
　そうです。
　
　その①　契約内容もひっくり返る！
　
　「保証賃料は１０年間見直しなしの据え置き」
　などといったうれしい提案にも、実は注意が必要です。
　加えて契約書の中に、
　「管理会社からは一括借り上げ賃料の減額請求が
　できない」旨の条文があったとしても、それでも、
　完全に安心してしまうことは出来ないのです。
　その一括借り上げ（サブリース）契約が、「普通建物
　賃貸借契約」である限り、借地借家法が適用されます。
　管理会社は、借地借家法上の借家人としての手厚い
　保護を受けることができるのです。
　すなわち、いざという場合、上記の契約条文は無効。
　借地借家法では、賃料が経済変動などによって不相当
　な水準になった場合、契約条件にかかわらず、貸主と
　借主双方に賃料増減の請求ができる権利を認めて
　います。

　その②　え！長期保証なのに中途解約？

　「３０年間の長期保証」、「最長３５年のロングラン保証」
　さらには、契約書の中にも、
　「管理会社からの中途解約を禁止する」旨の条文がある。
　それでも、やはり安心はできません。
　①の減額請求と同様、争いになった場合は法律が契約
　内容を覆してしまいます。
　普通建物賃貸借契約であるかぎり、これも民法上無効
　となり、管理会社＝借家人からの中途解約は、法律で
　認められた正当な権利とされてしまいます。
　逆にオーナー側から解約しようとする場合、話は簡単
　ではありません。管理会社が解約を拒めば、今度は
　借地借家法が適用され、管理会社は借家人として強力
　に保護されます。重い信頼関係の失墜など、いわゆる
　「正当事由」が無いかぎり、解約は困難です。
　その辺りを踏まえてか、オーナーからの解約を承諾する
　場合は多額の違約金を要求する会社があることも
　知っておいてください。
　契約書の中に、オーナーから解約する場合は
　多額の違約金を支払わねばならない旨があらかじめ明記
　されている場合もあります。

　その③　賃料滞納にもじっと我慢？

　ここでいう賃料は、管理会社がオーナーへ支払う一括
　借り上げ賃料のこと。管理会社の経営が傾くなどすれば、
　滞納もありえないことではありません。
　②で説明したとおりです。管理会社からオーナーへの
　振込みが多少遅れても、管理会社は借地借家法の
　適用上、借家人としての保護を受けます。
　１、２ヶ月程度の遅れであれば、個人である入居者を
　相手にするのと同様、「解約を迫るに足るほどの正当
　事由が満たされていない」と、判断されるでしょう。
　裁判に訴えたとしても、オーナーの勝訴は難しいものと
　予想されます。

　なお、以上のような借地借家法等の適用によるリスクを
　軽減する方法としては、契約を定期借家契約とし、
　併せて契約内容を安全なものに整備する方法がある
　ようです。
　しかしながら当然、管理会社側の同意と協力を
　得なければならないものでもありますので、
　簡単便利な対策というわけにはいきません。

------------------------------------------

４週にわたってお話ししました、
「一括借り上げ（サブリース）の課題」

以上です。

これらを読んで、
一括借り上げ（サブリース）を検討しているオーナーに対して、
あるいは今、一括借り上げで順調な方にまで、
いたずらに不安を煽ってしまう、
とのご懸念を抱かれる方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、便利な一括借り上げ（サブリース）ですが、
「契約して後悔している」
というオーナーが少なからずいらっしゃることも事実なのです。

そして、さらに申し添えるとするならば、
オーナーに親身な、真面目な管理会社の方が
もちろん圧倒的に多いことも事実です。

まず、良心的な会社を見極め、
自身が大切な資産のオーナーであることを忘れず、
仕事の「丸投げ」に安住しない。

そして、管理会社としっかりコミュニケーションをとる。

それが、一括借り上げ（サブリース）による賃貸経営成功への
秘訣です。