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こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。

ここしばらく、鎌倉の賃料相場、
ユニークな不動産、
土地にまつわるちょっと怖い話、
などを続けさせていただきました。

今週は、そんな鎌倉の町に暮らす人々の将来についてです。

ご高齢の方の多い町です。
ご近所を見渡しただけでも、明らかにそれを感じます。

調べてみると、２０１０年時点の６５歳以上人口の割合は、
全国は２３％、お隣横浜市２０％

鎌倉は、２８％です。

また、市の全人口を見ると、
２０１０年時点では、約１７．１万人。

それが今後、どんどん減少を続け、
２０３５年には、
１４．７万人になると推計されています。

つまり今後２５年間で、約１４％も人口が減る予測です。

このように、高齢化が進みながら、
人口を減らしていく鎌倉・・・

２０３５年の人口構造は、

　６５歳以上が　約４割
　２０～６４歳が　約５割
　未成年者が　約１割

と、いった様子になりそうです。

この間、子供（未成年者）の数は、
約２万６０００人から１万７０００人ほどへ、
なんと、
１万人近くも減ってしまいます。

そして、
約４割を占める６５歳以上に、
私も多分、暮らし続けていれば、
入っていることになるわけです。

普通に考えれば、賃貸経営、地価といった観点から見ると、
将来はかなりきびしくなっていきそうです。

そして、もちろんですがこれらは、
鎌倉だけでなく、
多くの日本の各地域でも予想される、
将来の姿です。

しかし鎌倉は人気の観光地。
特に東京や神奈川のあちこちからシニア層が
たくさん遊びに来てくれています。
東京まで電車で1時間ですし、
住みたいと思っている人もたくさんいます。
ですから私は、高齢化社会の進展とともに、
鎌倉人気が上昇して、移住者も増えていくのではないか、
人口は減らないのではないか、とも思っているのですが・・・。

（参考：国立社会保障・人口問題研究所
「『日本の市区町村別将来推計人口』
（平成20年12月推計）について」）

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こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

白湯（さゆ）が健康にいいと、よく言われます。

ご存知のとおり、
一度沸騰させたお湯をぬるくなるまで冷ました、
ただの水です。

女性向けに、
「白湯を飲んでダイエット・・・」と、
紹介する雑誌記事などもたびたび見かけますが、
痩せたい女の人だけに良いわけではないとのこと。

代謝の向上に寄与し、体質改善につながる
誰にでもおすすめな健康法としても、注目されています。

ポイントは、刺激のない温かさにあるようです。

冷たい飲み物や、
温かくてもコーヒーなど、カフェインを含んだ刺激のある
飲み物が胃に沢山入ると、
一説には、
体が熱を生む力を弱めてしまう、というのです。

そうなると、血流も滞り、
排泄機能にも悪影響を与えます。

白湯を飲んで、刺激の無い優しい温かさを胃に与えると、
腸や、周囲の内臓にも熱が伝わって、
活発に動くようになり、

消化を促進、
血流も促進、
身体に溜まった老廃物も、外へ排出されやすくなるのだそうです。

まさに冬向きの健康法ですね。

では、どんな時間に、どんな飲み方をすれば
よいのでしょうか。

そこで早速、情報の宝庫であるインターネットを
探ってみると、
よく目につく記述が、

「朝起きて、まず一杯」。

朝、眠りから覚めたとき、
私達の身体はとても乾燥しているので、
白湯の吸収が良いのだそうです。

また、温度の下がった胃腸をまず温めるため、

さらには朝食を前に、胃の消化能力を高めておくためにも、
「朝起きての一杯」が、
おすすめとされているようです。

朝食のあとは、どうすべきなのでしょうか。
調べていくと、

「三度の食事中に飲むのが良い・・・」

「空腹時に・・・」
「入浴後もいい・・・」

「１日○杯以上・・・」

などなど、
アドバイスする人によって、いろいろとオススメな方法が
分かれていくのは、
こうした話題の常といっていいでしょう。

「朝、一杯の白湯」は、
なるほど確かに健康に良さそうですが、

その後は、
回数や量、飲むタイミングなど、
ひとりひとりが自分の体質や体調に合わせて、
ゆっくりと考えていくのが、
ベストなのではないでしょうか。

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オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「編集長の不動産市況における今年の振り返りと、
来年の展望を聞かせてください」

とのご要望です。

私が個人的に思うことを、
とてもザックリとした内容で恐縮ですが、
書かせていただきたいと思います。

●不動産市況について

ご存知のとおり、日本経済全体では、
２００８年のリーマンショック以降の不景気が、
２００９年には底を打ち、緩やかな回復基調となっています。

しかし、２０１０年の後半は、
米欧経済の減速や円高の影響で、
残念ながら回復の動きが弱まりました。

そのため、国内の失業率は依然として高い水準。
世帯平均年収も下落しました。
日本経済は急激に改善するとは考えにくい状況です。

消費者個人としての感覚でも、
「底を打ったがその後横ばい」でしょう。

円安は少し落ち着きましたが、まだ高いことに変わりは
ありません。
株式市場も少し回復しましたが、
政局の不安定さが当面は足を引っ張るように思えます。

そんな状況ですから、
地価に関しては、２０１１年も依然として、
横ばいもしくは下落と予測できます。

しかし一方で、
２０１０年の分譲マンション、一戸建て、中古物件などの販売は、
低価格・低金利・税制優遇などの影響で、好調でした。
注文住宅も同様に好調でした。

しかし家電エコポイントやエコカー減税の終了と同時に
売上が一気に下落したのと同様に、
好調さがいつまでも続くわけではありません。
今後の政策次第と言えます。

賃貸市場の２０１１年はと言うと、
家賃はやはり横ばいもしくは下落傾向が続く中で、
二極化がいっそう進みそうな気配です。

人気は基本的に都心へ集中。
その中で、さらに人気のエリアと不人気のエリアが
分かれています。

「最寄が郊外の駅。そこから遠い単身者向け物件」
などは、今後さらに厳しくなるでしょう。

●地価の下落が２０１１年も続くさらなる理由

①世帯収入の低迷とデフレの流れは止まらない

②人口の減少、少子高齢化、若者の減少

　２０２０年辺りからは世帯数も減少しそうです。
　その中で、高齢の単身世帯と夫婦世帯が、
　割合を増していきます。

　こうした方向に向かう結果として、
　土地需要の減少、市場の鈍化は
　避けられそうにありません。

　事業用の土地についても、収益性が下落するため、
　地価の下落は続くでしょう。

●賃貸経営を取り巻く環境について

①空室率の上昇、家賃の下落はまだ続きそうです

　景気の影響で引っ越しが減少。
　特に法人と学生の転居が減っています。
　彼らの希望する家賃水準も下がっています。

　そして、空室増加の最大の原因は、
　やはり、賃貸住宅の供給過多。
　依然として数多く物件が供給されており、
　この状況は続いています。
　　
　さらに、所得が安定しているファミリー層では、
　低金利・税制優遇などをチャンスとみて、
　賃貸から持ち家に切り替えるケースも増加しています。

②オーナーの収入が減り、支出が増えそうです

　家賃の下落だけでなく、礼金も減少。
　更新料裁判の影響もあって、更新料も貰いにくくなって
　いく傾向にあります。

　国土交通省のガイドラインなどの徹底が進み、
　原状回復費用におけるオーナー負担がますます増加。

　一方で、オーナーは設備のグレードアップや
　リフォームを求められ、支出は増加していきそうです。

③滞納家賃の回収が難しくなっていきそうです

　景気の影響で家賃滞納も増加傾向。
　しかし家賃督促規制法が成立すれば、
　回収はますます困難になっていきそうです。

●では、オーナーはどんな対策を取るべきか？

大変厳しい話ばかりを並べてしまいましたので
対策についても触れさせていただきます。

①とにかく勉強を！

　賃貸住宅オーナーには、これまでよりもレベルの高い
　知識と判断力が求められています。

②リフォームや設備のグレードアップを

　借り手市場です。家賃は下落傾向。
　入居者および賃料収入を確保するためには、
　マーケットのニーズに応えるリフォーム、
　設備のグレードアップ、
　セキュリティの充実など、
　積極的な経営が求められています。
　立地条件がよければ、「建て替え」の選択肢も。

③パートナー選びが重要

　オーナー個人の力には限界もあります。
　きびしい時代を乗り切るには、
　管理、リフォーム、設備拡充などといった面で、
　優良なパートナーを得ることも視野に。
　必要であれば「パートナーの見直し」にも、躊躇すべきでは
　ないでしょう。

④売却という選択肢も

　不動産マーケットは、量から質の時代へ。
　収益性の低い土地・建物については、売却や買い替えの
　検討も。
　「売るべき不動産は早く売った方がよい」と、
　私は考えます。

以上です。

少し、ザックリ過ぎたかもしれません。

最後に、付け加えたいことがあります。

それは、賃貸住宅経営が、
他の資産運用に比べると、そうは言っても、
まだまだ安定しているという事実です。

しっかりと勉強し、学んだことを行動に移せば、
大丈夫です。

頑張るオーナーとそうでないオーナーとの差がつく
２０１１年！

と、いうことになるのではないでしょうか。

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オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。

私は昔から、日本の住宅のデザインが気になっていました。

ヨーロッパやアメリカの住宅のデザインは、
概ね美しいと言えます。

日本でも、郊外に建つ昔ながらの瓦屋根の家などには、
景色と調和のとれた、
美しいデザインのものが多いように思います。

よろしくないのは、首都圏のやや狭い敷地に建つ、
建て売り住宅や、安易に建てられた注文住宅です。

失礼を言って申し訳ないのですが、
欧米に比べて、「日本はまだまだだな」と、感じるのが、
正直なところです。

しかし中には、「デザイン」に強くこだわっている
メーカーさんもあります。

ミサワホームさんです。

先日、竹中宣雄社長に取材でお会いしました。

その日はちょうど、
ミサワさんのグッドデザイン賞・２１年連続受賞（！）が
決まった当日でした。

もちろん一戸建てだけではありません。

賃貸住宅でも、
ミサワホームさんは以前からデザインにこだわってきました。

空室が増え、
入居者獲得競争が激しくなる一方の昨今、
賃貸住宅も、デザインが重要となってきています。

その良し悪しが、
競合物件との差別化に影響します。

不動産・住宅情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」の
調査によれば、
賃貸住宅入居者の５割以上が、
「物件のデザインを重視する」と、答えているのだそうです。

さらに、竹中社長によれば、

「良いデザインは、必ずそのデザインの理由を説明できる」
とのこと。

つまり、優れた機能面が、
デザインに現れるということです。

いわゆる、人目は引くが使い勝手の悪い一部の
デザイナーズ・マンションなどとは、
まったく違う考え方といっていいでしょう。

デザインが良ければ、資産価値も長期にわたって
維持しやすくなります。

ちなみに、私の実家は昭和４０年代の新興住宅地にあって、
街が出来た頃、
周りはハウスメーカーの展示場のようでした。

年月が過ぎるにつれ、
デザインが陳腐化する家が増えていきました。

そういった家から、建て替えが始まりました。

そんな中、私の記憶では、
ミサワホームさんの家は、他を引き離して、
デザインの新鮮さが保たれていたように思います。

今でも、ハウスメーカーさんの家が築４０年近く経っても
建て替えられずに残っている場合、
それはミサワホームさんの家であることが、
多いように思います。

なお、竹中社長ご自身、
築３０年の「ミサワの家」に住んでいらっしゃるのだそうです。

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