こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「編集長の不動産市況における今年の振り返りと、
来年の展望を聞かせてください」

とのご要望です。

私が個人的に思うことを、
とてもザックリとした内容で恐縮ですが、
書かせていただきたいと思います。

●不動産市況について

ご存知のとおり、日本経済全体では、
２００８年のリーマンショック以降の不景気が、
２００９年には底を打ち、緩やかな回復基調となっています。

しかし、２０１０年の後半は、
米欧経済の減速や円高の影響で、
残念ながら回復の動きが弱まりました。

そのため、国内の失業率は依然として高い水準。
世帯平均年収も下落しました。
日本経済は急激に改善するとは考えにくい状況です。

消費者個人としての感覚でも、
「底を打ったがその後横ばい」でしょう。

円安は少し落ち着きましたが、まだ高いことに変わりは
ありません。
株式市場も少し回復しましたが、
政局の不安定さが当面は足を引っ張るように思えます。

そんな状況ですから、
地価に関しては、２０１１年も依然として、
横ばいもしくは下落と予測できます。

しかし一方で、
２０１０年の分譲マンション、一戸建て、中古物件などの販売は、
低価格・低金利・税制優遇などの影響で、好調でした。
注文住宅も同様に好調でした。

しかし家電エコポイントやエコカー減税の終了と同時に
売上が一気に下落したのと同様に、
好調さがいつまでも続くわけではありません。
今後の政策次第と言えます。

賃貸市場の２０１１年はと言うと、
家賃はやはり横ばいもしくは下落傾向が続く中で、
二極化がいっそう進みそうな気配です。

人気は基本的に都心へ集中。
その中で、さらに人気のエリアと不人気のエリアが
分かれています。

「最寄が郊外の駅。そこから遠い単身者向け物件」
などは、今後さらに厳しくなるでしょう。

●地価の下落が２０１１年も続くさらなる理由

①世帯収入の低迷とデフレの流れは止まらない

②人口の減少、少子高齢化、若者の減少

　２０２０年辺りからは世帯数も減少しそうです。
　その中で、高齢の単身世帯と夫婦世帯が、
　割合を増していきます。

　こうした方向に向かう結果として、
　土地需要の減少、市場の鈍化は
　避けられそうにありません。

　事業用の土地についても、収益性が下落するため、
　地価の下落は続くでしょう。

●賃貸経営を取り巻く環境について

①空室率の上昇、家賃の下落はまだ続きそうです

　景気の影響で引っ越しが減少。
　特に法人と学生の転居が減っています。
　彼らの希望する家賃水準も下がっています。

　そして、空室増加の最大の原因は、
　やはり、賃貸住宅の供給過多。
　依然として数多く物件が供給されており、
　この状況は続いています。
　　
　さらに、所得が安定しているファミリー層では、
　低金利・税制優遇などをチャンスとみて、
　賃貸から持ち家に切り替えるケースも増加しています。

②オーナーの収入が減り、支出が増えそうです

　家賃の下落だけでなく、礼金も減少。
　更新料裁判の影響もあって、更新料も貰いにくくなって
　いく傾向にあります。

　国土交通省のガイドラインなどの徹底が進み、
　原状回復費用におけるオーナー負担がますます増加。

　一方で、オーナーは設備のグレードアップや
　リフォームを求められ、支出は増加していきそうです。

③滞納家賃の回収が難しくなっていきそうです

　景気の影響で家賃滞納も増加傾向。
　しかし家賃督促規制法が成立すれば、
　回収はますます困難になっていきそうです。

●では、オーナーはどんな対策を取るべきか？

大変厳しい話ばかりを並べてしまいましたので
対策についても触れさせていただきます。

①とにかく勉強を！

　賃貸住宅オーナーには、これまでよりもレベルの高い
　知識と判断力が求められています。

②リフォームや設備のグレードアップを

　借り手市場です。家賃は下落傾向。
　入居者および賃料収入を確保するためには、
　マーケットのニーズに応えるリフォーム、
　設備のグレードアップ、
　セキュリティの充実など、
　積極的な経営が求められています。
　立地条件がよければ、「建て替え」の選択肢も。

③パートナー選びが重要

　オーナー個人の力には限界もあります。
　きびしい時代を乗り切るには、
　管理、リフォーム、設備拡充などといった面で、
　優良なパートナーを得ることも視野に。
　必要であれば「パートナーの見直し」にも、躊躇すべきでは
　ないでしょう。

④売却という選択肢も

　不動産マーケットは、量から質の時代へ。
　収益性の低い土地・建物については、売却や買い替えの
　検討も。
　「売るべき不動産は早く売った方がよい」と、
　私は考えます。

以上です。

少し、ザックリ過ぎたかもしれません。

最後に、付け加えたいことがあります。

それは、賃貸住宅経営が、
他の資産運用に比べると、そうは言っても、
まだまだ安定しているという事実です。

しっかりと勉強し、学んだことを行動に移せば、
大丈夫です。

頑張るオーナーとそうでないオーナーとの差がつく
２０１１年！

と、いうことになるのではないでしょうか。

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　どうぞよいお年をお迎えください。　
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