こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

賃貸経営のオンシーズンを迎えるにあたって、
私達を取り巻く環境、市況について、
マクロの視点でおさらいをしてみたいと思います。

＜人口と空室率＞

少し前のデータになりますが、
平成２０年の賃貸住宅の空室率は、
５年前に比べて、以下のような状況でした。

東京都　14%　・・・微減
神奈川県　16%　・・・横ばい
埼玉県　18%　・・・微増
千葉県　21%　・・・微増　　（平成20年住宅土地統計調査）　

人口については、
東京はあと５年は微増傾向、　
神奈川は横ばい。
埼玉・千葉は微減、と予想されています。

地価や家賃の下落もあって、都心回帰が進行しているのです。

年齢構成を見ると、
高齢者が増えて若年層が減っていく傾向にあります。
これは予測と言うより、
確実にそうなっていきます。

また、首都圏の世帯数は、
あと１０年は微増と予想されています。
これは中高年の少人数世帯が増加するためです。

新築の賃貸住宅の供給数は減っています。

首都圏では平成２１年は前年比で３割減。
平成２２年はさらに２割程度の減少になったものと見込まれます。

しかし、供給があることは間違いないので、
賃貸住宅の全体ストック（総戸数）は増加しています。

そのため結局のところ、
今後、空室率は少しづつ高まると予想されています。
供給が需要を少しですが上回っているからです。

＜借り手市場化の進行＞

世帯の年収は伸び悩んでいます。

失業率も５％台の高い水準。
大学生の就職内定率も史上最悪という状態です。

消費者の景況感は悪化しており、
生活防衛意識がますます高まっています。

その上、入居者を募集する物件は増えるのですから、
入居希望者はじっくりと物件を比較した上で、
必ずと言っていいほど、値引き交渉をしてきます。

借り手優位の市場ということです。

坪賃料は底を打ったように思えますが、
横ばいもしくは微減傾向が継続することでしょう。

特に都心部のマンションの賃料は、
２００８年のリーマンショック以降、下落が激しいようです。
ファンド系の物件が大量供給されましたが、
借り手が減少してしまいました。

各種のデータを見ると、
首都圏全体では、
賃料は、この１年間で少なくとも２～３％下落したと
言えそうです。

＜礼金・敷金＞

賃料の下落だけではありません。
礼金無しの物件も増えています。
特に郊外の物件に多く見られます。

埼玉、千葉では全体の４割程度が礼金無しになっています。
東京、神奈川では２割程度です。

敷金無しの物件も増えていますが、
こちらは全体の１割以下のようです。

但し、家賃５万円未満の低額物件に限っては、
すでに約２割が敷金無しです。

とはいえ、
オーナーに厳しい「家賃督促規制法」も
間もなく成立しそうですし、
敷金はなんとか確保しておきたいものです。

以上、
このように賃貸経営をマクロの視点で見ると、
厳しいことばかりです。

もともと競争力の弱い物件がいっそう厳しい状態に
おかれていくことは、確かな事実です。

しかし、部屋や家を借りる人がいなくなるわけではありません。

日本全体が不景気でも、努力や工夫の結果、
成功しているオーナーさんもたくさんいます。

立地条件や建物に多少の難があったとしても
入居者に喜ばれるさまざな創意工夫が注がれている物件には、
つねに借り手がつきます。

空室対策についてのアイデア、最新ノウハウについて、
今年もオーナーズ・スタイル本誌、
あるいはこのブログで、
どんどん紹介していきたいと思います。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。

私は鎌倉の街が大好きです。
鎌倉にある、鎌倉らしい家も大好きです。

以前、このブログで、
江ノ電の線路の上を歩かないと辿り着けない家が、
鎌倉には何軒もあることについて書きました。

やや似た話です。

今回は、「トンネル」です。

岩をくりぬいた小さなトンネルを抜けないと辿り着けない家が、
鎌倉にはいくつもあるのです。

岩は、砂岩の一種で、
鎌倉地方に多い、「鎌倉石」と呼ばれるものです。

比較的、柔らかな岩です。

「凝灰質砂岩」といわれるものの一種なのだそう。

それをくり抜いたトンネルが、
鎌倉にはいくつか見られます。

大きなものでは釈迦堂の切り通しが有名です。
よく写真が本などに載っています。

ここは落石の危険があるため通行禁止ですが、
迫力ある風景を見に行くことは可能です。

そして、鎌倉には、
もっと小さな、これと似たトンネルが、
ほかにもいくつかあるのです。

皆さんが一番見つけやすいのは、
北鎌倉駅の下り線のホーム中ほどの外側にあるトンネルです。

おそらく手掘りですが、
鎌倉時代からあったのかどうかは不明です。
多分、もっと新しいのでは。
 
中は狭く、トラックは通れませんので、
家を建てるなど、工事の際は大変そうです。

さらには消防活動にも支障があるかもしれません。

こうしたトンネルの向こうに家があるとなると、
不便で、
なおかつ、安全・安心な暮らしとはならない可能性が
高そうです。

しかし、
まるで異界へつづく入り口のような、
別世界との間にある扉のような、
不思議でおしゃれな風景です。

ちなみに、
有名な解剖学者で、
鎌倉生まれ鎌倉育ちでもある養老孟司さんのご自宅があるのも、
こんなトンネルの向こう側の
隠れ里のような谷戸（やと）の中です。

ところで、不便といえば、
トンネルだけではありません。

ほかにも、
車が入れない細い坂道の上、
あるいは、階段を延々とのぼったところにある家などが、
鎌倉には何軒もあります。

これらの家々は、
どれも周囲に特別な静けさが漂っていて、
私にはとても魅力的に感じられます。

「住もうか」と、
迷ったことが、過去に何度もありました。

ところで、
こうした一部の鎌倉の家が持つ、「不便」な魅力。
不動産価格には、
どう影響するのでしょうか。

私のように、
「好きな人はとても好き」
ですので、
実は結構高値がつくのかもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

節分の豆まき、やっていますか？

節分（せつぶん）とは、もともと季節の分かれ目を指す言葉です。

それが江戸時代頃から、
冬から春に変わる立春（毎年２月４日頃）の
前日だけを指す言葉に、変わっていったのだそうです。

当時は立春を１年の境とし、
現在の元日のように考えていたためです。

この節分の際、
邪気を追い払うための行事が昔から行われてきました。

最も一般的なのが豆まきです。
これは中国から伝わった風習だそうです。

使う豆は基本的には大豆です。

大豆には、古来より霊的な力が宿っていると信じられており、
神様への供え物として使われてきました。

但し、
豆まきに用いられる場合は炒り豆でなくては
いけないようです。
撒かれた豆には過去一年の厄が籠もっており、
あとで芽が出てくると、縁起が悪いというのが、
その理由です。

豆をぶつける相手の鬼は、邪気の象徴です。

豆まきが終わったら、１年の厄除けを願って、
自分の年齢よりもひとつ多く、
つまり数え年の数だけ豆を食べます。

豆をまくのは、夜です。

テレビなどで有名人が神社で昼間に豆まきをする映像が
流されるので、うっかりしがちですが、
夜が正しいのです。

昔は陽が沈むと翌日、という考え方だったので、
「立春の前日」とは言いながら、
実は本来、
「立春の日になったらすぐに豆をまく」
習慣だったと、言われています。

焼いたイワシの頭にヒイラギを刺して玄関の外などに
挿す風習は、
江戸時代頃からのものだそうです。

私の家の近くのスーパーでは、
これがセットになって売られています。

鬼の侵入を防ぐために行います。

鬼は、
「くさいイワシの頭」と「痛いヒイラギのトゲ」が
大嫌いなのだそうです。

恵方巻（えほうまき）は、「恵方」に向かって
太巻き寿司を丸かぶりする風習です。

この行事のための太巻き寿司が首都圏のスーパーや
コンビニなどで売られ始めたのは、
つい、ここ数年のことのように思います。

なぜ巻き寿司かといえば、福を「巻き込む」ため。
なぜ切らずに丸かぶりするのかといえば、
「縁を切らない」ように・・・
そんな意味があるそうです。

もともとは、
大阪の一部の地域で行なわれていた風習らしいのですが、
１９７７年に大阪海苔問屋協同組合の行なった
ＰＲイベントが、
メディアで大きくとり上げられるなどして、
関西全域で知られるところに。

やがて、
スーパーやコンビニなどでも販売展開されて、
徐々に全国に広まっていったとのことです。

願いごとをしながら、ひと言もしゃべらずに、
最後まで食べきらなければなりません。
途中でしゃべると、
運が逃げていってしまうのだそうです。

恵方巻用の太巻きはけっこうなボリュームがあるため、
最近はショートサイズや細巻きのものも売られています。

恵方とは、歳神様（毎年正月に各家にやってくる神様）の
いらっしゃる方角のことで、
この方角に向かってものごとを行えば、
すべてに吉を呼ぶと、されています。

恵方は毎年変わります。

今年は南南東だそうです。

以上、
こうした日本ならではの風習、これからも大切に
していきたいものです。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「周囲に新築物件が増える中、負けてはいられません。
リフォームを計画しています。
何かアドバイスがありましたらお願いします」

とのご要望です。

それでは、
「リフォーム上手」
と、言われている、あるオーナーさんのおっしゃっていた
ヒントをお伝えすることにしましょう。

なかなか頷ける内容です。

まず、室内です。
水周りを特にきれいにします。
質感のよいシステムキッチンを入れるとのこと。

水周りの清潔感や機能については、
ご存知のとおり、
特に女性からの関心が集まります。

しかし、このオーナーさんは、
女性だけでなく、
たとえ男性単身者がターゲットの物件であっても、
それを心がけるのだそうです。

なぜだと思いますか？

もちろん、料理が好きな男性も今はとても増えて
いるのですが、
ポイントは、
女性を部屋に呼んだ時、印象がよいこと。

女性の関心をひく部屋は、
男性にとっては、「モテる部屋」になるわけです。

同様に、キッチンと似たことは、
トイレやバスにも言えそうです。

女性に喜ばれる仕様・機能
イコール、
男性の思惑もくすぐる・・・ということになりそうです。

さらに、
「玄関のインパクトが大事」なのだそう。

入居者にとっては、
自宅の玄関を見るのは日常のことです。

しかし、ここにも、
「招いた人に与える印象」という、鍵が隠されています。

暮らす人の日常の目線に加えて、
訪れる人へのインパクトも考えることで、

暮らす人へ提供する付加価値を高めてあげよう・・・

というのが、このオーナーさんのねらいのようです。

他には、こんなヒントを
おっしゃっておられました。

「バイク置き場のある物件を探している人がけっこう多い」

敷地内にバイクを置けるスペースを確保してあげると、
空室が埋まりやすいのだそうです。
もちろん、これは、
物件の立地条件、周辺環境などにもよるでしょう。

さらに、
「家庭菜園をしたい人も多い」

スペースを無料で貸しますよ、と言えば、
人気が集まるのだそうです。

ここでは「菜園」と無理に限定せず、
「人々の緑や自然へ親しむことへの欲求」
と、解釈すれば、
スペースを設けられない物件でも、
何かできることがあるかもしれません。

お伝えしたいことはまだありますので、

次回水曜日は続けて、
リフォームという投資を実際に効果へ結びつけるための
ヒントについて、
お話を続けることにします。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。

昨年、仕事を通じて知ったことなのですが、
飲料メーカーの「ヤクルト」さんが、
その業態を生かして、
一人暮らしをされている高齢者の安否確認をするサービスを
一部地域で請けているのだそうです。

お馴染みの配達員さんが、
毎日、ヤクルトの商品を高齢者の住まいにお届けする。

その時、必ず顔を見て、手渡しする。

２日続けて姿が見えない場合は
親族などに連絡するシステムとのこと。

もちろん、何か異変があれば、
配達員さんはすぐに臨機応変に動く・・・ということなのかと
思います。

高齢者と配達員さんとの間には当然会話も生まれやすい
でしょう。
人とのコミュニケーションが、お年寄りを元気にします。

もちろんヤクルトを飲むことで健康につながります。

そんな一石三鳥なサービスですので、
自治体からの協力依頼を受けるかたちで、
このサービスが始まっている場合があるようです。

さて、
日本の将来の人口や世帯数に関する予測データを見ると、
日本全体では、人口はすでに減少傾向です。
一方、
単身者世帯が増えるため、世帯数は当面微増します。

但し、
この単身者は、若者ではなく、高齢者層が中心です。
その中には当然、賃貸住宅に暮らそうとされる方も
多数含まれています。

ご存知のとおり、
賃貸住宅においては空室が増加中です。

これまでオーナーがあまり歓迎しなかった高齢の単身者に
入居していただくことは、
空室対策の手段として、
今後ますます有効なものとなっていくはずです。

ここでちょっと考え方を変えてみましょう。

高齢者は、概ね、あまり引っ越しをしません。
長く住んでいただけます。

そして、
オーナーを悩ます諸々のトラブルも多くはありません。

若者よりも、より社会性を持った方が、
その多くを占めているからです。

いわゆる「優良入居者」が、
賃貸住宅に暮らす高齢者の大部分なのです。

しかし、
孤独死など、
もしものことがあったらどうしようと考えるオーナーさんも、
やはり、少なくないことでしょう。

そこで、そうした不安を受け、
冒頭に紹介したヤクルトさんのサービスなどのほか、
セキュリティ会社なども各社が、
様々な安否確認サービスを展開しています。

ＡＬＳＯＫさんの「シルバーパックずっと安心」
東京ガスさんの「みまも～る」
など。

これらは今後、次第に充実度を高めながら、
数も増えていくのにちがいありません。

こうした企業活動や、自治体など公のサポートも上手に
利用しながら、

私達賃貸住宅オーナーも、
日本の高齢化社会を少しでも幸福なものとするため、
ぜひ、一役買いたいものです。