こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

こんな制度をご存知でしょうか。

①子育て世帯
②高齢者世帯
③障害者等の世帯

あるいは、
④所得が一定額を超えない世帯

を入居させることを条件としたリフォームを
「一定の基準を満たした、空室のある賃貸住宅」
に対して行った場合、

国から補助金が交付される
というもの。

「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」
と、いいます。

平成２２年度補正予算において、経済対策のひとつとして、
設けられました。

あまり存在が知られておらず、
かつ、応募・申請期限が近づいているので、
ここでご紹介したいと思います。

事業の目的は経済効果と、セーフティネットの充実など
となっています。

既存の賃貸住宅に空室が多いにもかかわらず、
住宅確保が困難になりがちな世帯
（住宅確保要配慮者・上記①～④）
の皆さんが、
品質の高い住まいにより数多く暮らせるよう、バックアップ。
併せて経済効果にも期待する・・・という仕組みです。

補助金額は、改修工事費用の１／３。
但し、空家戸数×１００万円が限度です。

行うリフォームには、

・耐震改修工事、
・バリアフリー改修工事、
・省エネルギー改修工事

のいずれかが含まれていなければなりません。

また、リフォーム工事後は、

「最初の入居者を住宅確保要配慮者（上記）とする」
「１０年間は住宅確保要配慮者の入居を拒めない」
など、
運営管理に関して、いくつかの制約があります。

そのほか、
対象となる住宅、
改修工事の詳しい内容、
住宅確保要配慮者として認められる所得の計算方法
などなど・・・
制度を利用するための要件には若干込み入った部分も
ありますので、
まずは一度、下記ウェブサイトに目を通し、
ご確認いただくのがよいでしょう。

　→「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」

　→「同事業広報チラシ（ＰＤＦファイル）」

そのあと、下段の問い合わせ先へ詳細を尋ねると、
スムースな理解が出来そうです。

応募・交付申請の期限は、

　「事業計画を含めて応募・交付申請を行う」一括申請を
　する場合が、平成２３年１月３１日（月）までで、
　すでに目前です。

　一般的なオーナーさんの立場からニーズが多いと思われる、
　「契約済みの事業ごとに応募・交付申請を行う」
　個別申請の場合は、
　３月３１日（木）までとなっていて、まだ充分に間に合います。

但し、
　「応募・交付申請状況に応じて申請期限以前に受付を
　終了することがあります。」

とも広報がされていますので、ぜひご注意下さい。

問い合わせ先は以下のとおりとなっています。
　　　　　　↓

　「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業
　実施支援室」

　住所：〒113-0033　東京都文京区本郷4丁目２－５
　　　　MAビル７階
　電話：０３－３８１８－１５０１
　ＦＡＸ：０３－３８１８－１５０２
　受付：月～金曜日（祝日、年末年始を除く）9：30～17：30

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

鎌倉に住んで８年が過ぎました。
年末年始の過ごし方も、段々パターン化してくるものです。

最近は概ね以下のようになっています。
この年末年始もこんな感じでした。

まず、クリスマスの前後、
アパートの入居者の方と、「忘年クリスマス会」をします。

１２月２８日、
近所の商売っ気のないお店で、正月飾りを一式買います。
松の枝と輪飾りです。
その日のうちに飾ります。

１２月３１日、昼は八幡宮の「大祓（おおはらえ）」に行きます。

夜は、ＮＨＫの紅白が終わるとすぐに、
除夜の鐘を突きにお寺に向かいます。

寿福寺、
海蔵寺、
浄光明寺

などです。

その足で本覚寺に向かいます。本堂と恵比寿堂に
お参りしてから、
本殿手前の出店で樽酒を一枡、
そして、ラーメンをいただきます。

翌１月１日の朝は、鶴岡八幡宮へ初詣。

例年たくさんの人が押し寄せる神社のひとつですが、
９時頃までなら、すいています。

本殿か若宮で、お祓いをしていただきます。

「家内安全」など、ひとつの願い事につき５０００円から。
お札（おふだ）なども買い替えます。
境内の屋台でおでんとビールをいただくこともあります。

さらに、
佐助稲荷にお参りして、交通安全のお守りを買います。
寸志でいただけるインスタントのコーヒーを一杯飲んで、
煙草を１本吸います。

参道の狐の頭をなでながら帰ります。

途中、銭洗弁天に寄って、
向かって左側の茶店で、
かんぴょう巻きと稲荷寿し、ビールをいただくこともあります。

小町通りの腸詰屋でソーセージを食べ、
マスターの楽しい話を聞きながら
ビールを飲むこともあります。

夕方頃からは年賀状を書いたりします。

１月２日は、
箱根駅伝の交通規制が始まる前に、
海沿いの道を車で箱根に向かいます。

途中、車窓からずっと美しい富士山が眺められます。
海もきれいです。

箱根神社に参拝。
ケーブルカーで駒ケ岳に上って、箱根元宮も参拝。

富士山、駿河湾、相模湾、丹沢などの
３６０度の絶景を堪能します。

そのあと、ホテルなどの白濁系の温泉で、もらい湯をします。

空いている道を選んで帰宅します。

 

鶴岡八幡宮。去年倒れたご神木の大銀杏は今、こんな感じです。
鎌倉市民のみならず参拝する皆が再生を祈っています。

 

八幡宮の「おはらひさん」です。これは１２月３１日の
大祓の後にいただける１月～６月のバージョン。

 

恵比寿さんの赤い提灯を辿っていくと数分で本覚寺に到着。
本覚寺（ほんがくじ）は鎌倉駅の近くにある日蓮宗のお寺。

 

新江ノ島水族館に立ち寄り、クラゲを見て癒されました。

 

箱根まで足をのばして、芦ノ湖と富士山を眺めました。

 

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

１月も半ばを過ぎました。

皆さん、今年の初詣は、どちらへ行かれましたでしょうか。

東京とその周辺には、
お正月三が日だけで２００万人を超える人出があるという
有名な神社やお寺が、いくつもあります。

それらの社寺には、
一体、誰が祭られているのでしょうか。
あるいはどんな仏様がご本尊とされているのでしょうか。

「今年はいい年になりますように」と、
私達が誰に祈ったり、
願ったりしているのか、
ここでちょっと確認しておきましょう。

参考資料として、
「おすすめ初詣スポット２０１１」というサイトを覗いてみます。

旅行ガイドブックで有名な、株式会社昭文社さんの
運営するサイトです。

このサイトに掲げられている
「初詣スポットの人出ランキング・ベスト１０」
を見ると、
東京とその周辺からは、五つの社寺が、
ランクインしています。

まず、「明治神宮」です。
全国第１位。
２０１０年三が日の人出は約３２０万人とのこと。

明治天皇と昭憲皇太后をおまつりする神社です。
お二人とも百年前にはご健在だった人。
比較的新しい神様ということになるのかもしれません。

次に、「成田山新勝寺」。
全国第２位。
２０１０年三が日の人出は約２９８万人。
真言宗智山派。
御本尊は不動明王です。

さらに「川崎大師 平間寺」。
全国第３位。
人出は約２９６万人。
真言宗智山派。
御本尊は「厄除弘法大師（やくよけこうぼうだいし）」と
されています。

以上、ベストスリーはいずれも関東の社寺ですが、
このランキングでは、

第４位に京都の「伏見稲荷大社」。
主祭神は穀物の神様である宇迦之御魂大神
（うかのみたまのおおかみ）、

第５位に大阪の「住吉大社」。
ご祭神は海の安全などを守る神様である底筒男命
（そこつつのをのみこと)などの住吉三神および神功皇后、

と、関西勢が食い込んできます。

そして、
これらに次ぐ６位に、東京の「浅草寺」。

７位に私の家のご近所、鎌倉「鶴岡八幡宮」がランクイン
します。

人出の数は、浅草寺・約２５４万人。
鶴岡八幡宮・約２５０万人となっていて、

それぞれのご本尊、ご祭神は、

浅草寺が観世音菩薩

鶴岡八幡宮が
応神天皇（八幡神と習合）、比売神（ひめがみ）、神功皇后
と、なっています。

続いて、
第８位、名古屋市の「熱田神宮」。
ご神体は三種の神器のひとつ、天叢雲剣
（あまのむらくものつるぎ・草薙剣（くさなぎのつるぎ）とも）。

第９位、さいたま市の「氷川神社」。

第１０位、福岡県の「太宰府天満宮」。
主祭神は菅原道真公。

氷川神社の人出は、約２０５万人。
ご祭神は、
須佐之男命（すさのおのみこと）、
奇稲田姫命（くしなだひめのみこと）
大己貴命（おおなむちのみこと）
です。

それにしても、
こうしてざっと初詣で賑わう身近な神社・お寺を
見渡しただけでも、

なんと、日本の「神々」は、
バラエティに富んでいることでしょうか。

参考： 「おすすめ初詣スポット２０１１ 株式会社昭文社」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は、先週水曜日にひきつづき、
入居希望者の部屋探しの行動パターンについてのお話です。

前回は、
現在の入居希望者が、
どんなプロセスをたどって目当ての物件を
絞り込んでいくか？

そこまでをお話ししました。

今回は、その後を追ってみます。

●６割の人が２店舗しか回らない

インターネットで情報を十分に手に入れ、
物件を絞り込んだ入居希望者。

不明点などは不動産会社とメールでやり取りし、
概ね解消した上で、
いよいよ、不動産会社を訪問します。

そんな状態ですから、店頭で物件の詳細を確認しても、
事前に得ている情報と大きくズレることがありません。

そのため、
４割もの人が、なんと１店舗しか訪問しません。
そして２割の人が、２店舗まで訪問します。

つまり６割くらいの人が、１～２店舗しか回らないのです。

駅前の不動産屋さんを次々ハシゴする・・・
といったような探し方は、
今はもう、ほとんど見られません。

●地元の物件情報をたくさん発信している会社を選ぶ

これは昔も今も変わりません。

入居希望者は、
希望するエリアの情報をより多く持っている会社こそが、
良い会社だと思っています。

その地域の物件情報を
インターネットでより多く発信している会社が、
その地域に強い会社だと判断します。

また、彼らは、
担当者が親切で礼儀正しい会社が、良い会社だと
考えています。

借り手市場ということもあって、
ゴリ押しするような営業をとても嫌がります。

ひと昔前によく見られた、勢い優先の「営業力」とは異なった、
親切できめ細かな対応が、求められています。

●店頭で紹介された物件で決める人が半数を占める

これは意外と知られていないことです。

これまでに述べたように、
インターネットでしっかりと物件を絞り込んでいたとしても、
そのままスムースに、
入居希望者がその物件を選ぶとは限らないのです。

実際には、
訪問した不動産会社の店頭で、
担当者に紹介された別の物件で契約をするケースが、
全体の約半数にのぼります。

写真での印象と実際が異なっていたという場合もあるでしょうし、

インターネットで絞り込んだあと、
訪問するまでの間に、
希望の物件が成約となってしまったというケースもあるでしょう。

インターネット上では見落としていた、
ほかの物件を店で発見する場合もあるでしょうし、

不動産会社の営業担当者が、
おすすめの物件を熱心にセールスし、
それが功を奏したといった場合もあるでしょう。

不動産会社の店頭で入居希望者が目にする
チラシや流通図面においては、
物件の魅力やアピールポイントがしっかりと
盛り込まれながらも、
一方、
ひと目で、それらをすぐに理解できることが大切です。

ひと昔前の「物件概要と間取図だけ」といったものは、
情報不足と見られ、好まれません。

デザインにも気をつかいたいところです。

たとえば女性向けの物件であれば、
女性向けらしいデザインのものが好まれます。

最近は丁寧に作り込まれたカラーのものが増えています。

ちなみに近頃は、
不動産会社のパソコンに取り込まれている室内写真の
閲覧を店頭で希望する人もいるそうです。

●６割の人が３物件しか見ない

先ほど触れた、訪問する不動産会社の数と同様です。

事前に十分な情報を得ているがゆえに、
入居希望者が実際に見に行く物件の数は、
次第に少なくなる傾向にあります。

６割の人が、３物件しか見ません。

半数以上の人が、わずか３つを実見した中で、
部屋を決めてしまいます。

●入居者はオーナーの心と顔が見える物件を好む

入居希望者が物件を内見する際、部屋がきちんと
清掃されていたり、
スリッパが用意されていたりすることは、
今や当然のことです。

オーナーからのメッセージカードが置かれていたり、
設備の機能などを説明するポップが掲示されていたりすると、
好感度が高まります。

部屋の片隅に置かれた感じのいい小物、
季節感のあるオブジェといった演出も効果的です。

これらによって、おもてなしの気持ち、
また、オーナー自身が自分の物件をとても大切に
していることが、
入居希望者へ伝わります。

そうしたオーナーの心が伝わることで、

「これならば入居後の管理も安心できそう」
と、入居希望者は判断するようです。

以上、
インターネットや写真など、
便利なシステムを効果的に活用することが欠かせない
現在の入居者募集ですが、

最終的には、
人の心と心のつながりが幸福な出会いを生むことには、
間違いがないようです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

いま、私達編集部では、
「今年の税制改正、対策をしないと大変なことになりそう・・・」
と、話題になっています。

昨年１２月に２０１１年度の税制改正大綱が閣議決定されました。

今年の通常国会で関連法案が成立すれば、
資産家、富裕層は大増税に。

これまで相続税はかからないと安心していた人にも、
課税の可能性が。

すでに対策していた人も、
これまでの方法では十分でなくなる場合がありそうです。

相続税を計算し直して、対策を作り直し、
それを実行、
あるいは遺言を書き直したり・・・が、必要となりそうです。

以下、相続にかかわる改正を中心に、
ポイントを整理。
対策について簡単にまとめます。

＜今年の改正のポイント＞

●相続税の改正（増税）

基礎控除の縮小（3000万円＋法定相続人×600万円に）
約4割も圧縮に。

相続税の最高税率を50％→55％に（6億円を超える分）

死亡保険金の非課税枠500万円に制限が。
（同居していない成年は対象外に）

●贈与税の改正（減税）

相続時精算課税制度は孫にも贈与可能に（20歳以上）。

相続時精算課税制度の贈与者の年齢要件を
65歳から60歳に引き下げ。

贈与税の税率を一部引き下げ。

ただし、最高税率だけは50％から55％に引き上げ。
　　　　 　

●所得の改正（高額所得者に増税）

給与所得控除を縮小。
年収1500万円超は245万円で控除打ち切りに。

＜昨年の改正ポイントのおさらい＞

昨年も資産家にとっては増税でした。

小規模宅地の特例の縮小。（増税）

住宅取得資金等の贈与の非課税枠が拡大。（減税）
平成23年は1000万円（平成22年は1500万円）

個人年金保険の節税効果に制限。（増税）

＜対策＞

今後もっとも有効な対策は、やはり生前贈与と言えそうです。

暦年課税方式で、非課税の110万円までを、
毎年、子供や孫や相続人以外にも贈与。

相続時精算課税制度
非課税の2500万円までを、子や孫に贈与。

住宅取得資金の贈与
非課税の1000万円までを、子や孫に贈与。

今回の改正で、
法人の実効税率が５％引き下げ。

法人税は今後も引き下げられる可能性が高いので
家賃収入が２０００～３０００万円以上の方は、
法人化も検討を。

相続人が法人を作って、賃貸住宅を買い取って、
家賃を相続人の給与として支払う・・・などの方法が
有効です。

その他の相続対策としては、やはり次のようなものがあります。　

●相続税を減らす対策

　評価額を下げる
　（賃貸住宅を建てる、不動産の購入・組み換えなど）

　相続財産を減らす（非課税財産の購入など）

　基礎控除を活用する（養子縁組で法定相続人を増やす）

●納税資金の準備

　生命保険に入る

　納税地（売却候補地）を確保

　相続人の収入を増やす（非相続人の収入を減らす）

 
以上のようなところですが、
実際の相続税対策はケースに応じて複雑です。

どうぞ、早めに専門家へのご相談を！