こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「家賃督促規制法案」のその後です。

昨年、参議院は通過したものの、
予想に反して、
その後スムースに衆議院に渡ることなく、
臨時国会では成立に至りませんでした。

正式名称は、
「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための
家賃債務保証業の業務の適正化及び
家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」
と、いいます。

あらましをご存知のオーナーさんも
すでに多いものと思いますが、
当ブログの昨年８月３０日の記事にも簡単な解説が
あります。
よろしければご覧下さい。
　　↓
「家賃督促規制法は年内に成立か？」

今年１～３月の通常国会で、
成立するものと予想されます。

賃貸住宅オーナーへの規制が大幅に強まる
厳しい法案です。

成立が延びたとはいえ、
勉強や心構えなど、準備は欠かせません。

ちなみにもうひとつ、
懸案の「更新料裁判」も、最高裁での動きは
まだないようです。

こちらの行方も気になります。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。

昨年の１１月、
横浜でＡＰＥＣの首脳会議が開かれました。

その帰り、オバマ大統領が訪ね、
抹茶アイスクリームを食べた場所が、
鎌倉・長谷の高徳院です。

大仏が鎮座する、
言わずと知れた鎌倉を代表する観光スポットです。

この有名な鎌倉の大仏ですが、
完成以来、
大がかりな修復はされていないといいます。

ほぼ、鎌倉時代のままなのだそうです。

しかし、実は、
それら以外はわからないことだらけ。

謎だらけの大仏だということを
ご存知でしょうか？

造られたのは、１３世紀のこととされています。

当時の最高の鋳造技術を駆使し、
莫大な費用をかけて造られたであろうにもかかわらず、
記録がとても少なく、
誰がつくったのか・・・？など、
すべてが、「説」までにとどまっています。

「吾妻鏡」、「東関紀行」、「太平記」などの資料を
総合すると、
大仏造立から今日に至るまでの歩みについては、
以下の「説」が有力なのだそうです。

・浄光という僧侶が諸国を勧進して浄財を集めて歩き、
　１２３８年から大仏殿の建立が始められ、
　５年後の１２４３年に大仏の開眼供養が行われた。

・この時、造られた大仏は木造であった。

・４年後の１２４７年にこの大仏は暴風雨で倒壊。

・５年後の１２５２年にあらためて今の大仏が造られ始めた。

・その後、大仏殿は１３３５年と１３６９年の台風で倒壊。
　二度再建されたものの、１４９５年の大津波で押し流され、
　それ以降は再建されず、
　大仏は現在のような露座となって、５１５年程が経過した。

以上のとおり、
最初の大仏造立・大仏殿建立のための勧進は
浄光という僧が行なったといわれていますが、
この浄光がどんな人だったのか、
記録は残っていません。

国家プロジェクトだったと考えてもおかしくはない
この大事業が、
さほど有名でもない一僧侶の力でなされたと考えるのも、
やや難しいところです。

当時は、鎌倉幕府三代執権北条泰時の時代でした。
彼が莫大な援助をしたような記録はありません。

鎌倉幕府の公式記録書である「吾妻鏡」には、
大仏造立の開始について記述があるだけで
完成については何も記述がありません。

幕府と浄光の関係、大仏を造った目的など、
まったくわかっていないのが実情です。

そもそもの発案者は源頼朝だったという説もあるそうです。
奈良の大仏を見た頼朝が、
鎌倉にも巨大な仏像を造ろうと考えたことが発端で、
それが北条泰時の時代にやっと実現したのだといいます。

しかし、これも一説にすぎません。
鎌倉の大仏は、一体誰が造ったのでしょうか。

大仏だけではありません。
高徳院自体も、いつ、誰が、何の目的で作ったのかが
わからないお寺なのです。

開山、開基は不明。
創建の事情も定かではありません。

初めは真言宗で、のち臨済宗に属し、建長寺の末寺に。

江戸時代には江戸・増上寺の祐天上人が再興して
浄土宗に属し、
材木座の光明寺の末寺に。
「高徳院」という名前になったのはその頃と言われています。

そして、
鎌倉の大仏をもともと管理していたのが
今の高徳院でないことだけは、確実のようです。

つまり、鎌倉の大仏は初期の頃、一体だれが管理して
いたのか・・・
これも、よくわかっていないのです。

ところで、与謝野晶子が鎌倉の大仏を詠った有名な
短歌があります。

「鎌倉や　御仏なれど　釈迦牟尼は
　　　　　　　　　　　美男におわす　夏木立かな」

ご存知の方も多いと思います。
境内には歌碑もあります。

しかし、鎌倉大仏は実際には「阿弥陀如来」です。

「釈迦牟尼」というのは与謝野晶子の間違いです。

間違っているのに、境内に歌碑があります。
高徳院さんの懐の深さを感じます。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

「底冷え」という言葉があります。

辞書をひくと、「体の心底まで冷えること」
などと、書かれています。

しかし、本やインターネットなどを色々調べていくと、
もっと具体的に意味が解説されている場合もあって、

「足元の気温が低くなる現象」
などとされてもいます。

晴れて風の弱い夜、
足元、つまり地表近くの気温が大きく下がり、
上空との差が広がる・・・

すなわち、「底が冷える」。

これが底冷えの意味であるといった説明が
されています。

ちなみに、上空とはいっても、
はるか空の彼方を指しているわけではありません。

ここで言う、「具体的な底冷え」が起こっているとき、
地上約１．５メートルあたりの気温が３度くらいであれば、
地面に立つ人の足元の気温は、
なんと、０度近くにまで下がっているというのです。

ちなみに気象庁では、
気象観測する際、温度計は地上１．５メートルの高さに
設置することを標準としているとのこと。

発表された最低気温が０度まで下がらなかったのに、
実際には霜が降りたり、
水面が凍っていたりすることがある理由は、
ここにあるというわけです。

さらに調べていくと、
この「具体的な底冷え」は、
どうやら、気象用語（予報用語）にいう、
「放射冷却」
のことを指しているようです。

放射冷却とは、
物体が電磁波を放射することによって、
自らの温度を下げる現象のことを言います。

電磁波が放射されるとなぜ温度が下がるのか、
ちょっとわかりにくいと思いますが、
電磁波を当てることによって食べ物などを温める
電子レンジの逆と思っていただければよいかと
思います。

昼間、太陽からの放射を受けた地面からは、
夜、逆に、電磁波が放射されます。

そのことによって、
地面はどんどん温度を下げていくのですが、
乾燥していて空気中の水蒸気が少ない冬は、
それが他の季節よりも促進されやすいとのこと。

さらに、雲が無く、風も弱い晴れた夜となると、
ますます放射の効果は上り、
地表温度はぐんと下がるのだそうです。

ですので、
テレビのお天気情報で、
キャスターが夜の放射冷却を予報した場合、

翌朝は、足元の防寒を
ぜひ、心がけた方がいいでしょう。

しんしんと底冷えのする夜は、
本当に「底」の辺りが、冷え込んでいるのです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

間もなく賃貸経営のオンシーズンがやってきます。
しかし、昨年に引き続き、
今年も入居希望者の動きは鈍いことが予想されます。

「空室がちゃんと埋まってくれるだろうか・・・？」

そんな多くのオーナーさんのご不安に応え、
今回は、

「昨今の入居希望者はどんな風に賃貸住宅を探し、
決めているのか？」

参考としてぜひ理解しておきたい、
その行動パターンとプロセスについて、
お話ししたいと思います。

以下は、
複数の不動産会社への取材と、調査データなどを参考に
まとめたものです。

ひと昔前の「部屋探し」とは、
まったく様子が異なっているのがお解りいただけるかと
思います。
 

●８割の人がインターネットで部屋探し

今、約８割の人がインターネットで部屋探しをします。
この８割には、パソコンだけでなく、
携帯電話からの利用も含まれています。
情報誌を見たり、
あるいは直接店頭を訪れて探したりする人もいますが、
これらはすでに少数派です。

インターネットで何を見るかというと、
まずは、
いわゆる不動産ポータルサイトを開く人が
もっとも多いようです。

主なポータルサイトとしては、

「Ｙａｈｏｏ！不動産」、「ＳＵＵＭＯ」、「ＨＯＭＥ'Ｓ」、「アットホーム」
などが知られています。

それらを経由して、各不動産会社のサイトに辿りつく人も
多いようです。

●多くの人が探し始めて１０日以内に部屋を決める

ほとんどの人が、探し始めてから１ヶ月以内に部屋を決め、
契約します。

しかも、その半数近くが、「１０日以内」という
短期間しか要しません。

やはり、インターネットがその理由です。

効率良く情報収集が行えるため、
契約までの期間がとても短くなっています。

オーナーから見れば、
この短い期間内に物件が選ばれなければならない
と、いうことになります。

一方で、借り手市場ですから、
入居希望者は物件をじっくりと比較検討します。

矛盾するように思えるかもしれませんが、
期間は短くても、物件選びは厳しくじっくりと行なうのが、
今の入居希望者です。

オーナーはこれにどう対処するかを
考えなければなりません。

入居希望者は、インターネットで、
まず、家賃、沿線・駅、間取りタイプなどの条件から、
物件を検索します。

さらに、間取図と写真を見て、絞り込みをしていきます。

●インターネットでは写真が大事

最近は、写真がとても大事になっています。

ちょっと前まではインターネット上でも、
載せられているのは、外観写真が１点くらいでした。

しかし今は、リビング、キッチン、バスなど、
さらに多くの写真が掲載されています。

入居希望者が多くの室内写真を見ることを望んでおり、
実際に写真が多い方が、
アクセス数、問い合わせ数、内見数が伸びるため、
そうなってきたのです。

入居希望者によっては、他に見たい箇所があると、
不動産会社に依頼し、
メールで写真を送ってもらったりもします。

写真をたくさん用意しておかなければ、
こうした要望には応えられません。

ですが、
もちろん数さえ多ければよいというわけでもありません。

部屋が明るく、広く、そしてキレイに撮れていなければ、
かえってマイナスです。

広角レンズで撮ることが一般的になっていますが、
最近は魚眼レンズを使っている写真も見かけます。

似たような条件、仕様の部屋が多い中、
入居希望者に注目してもらうため、
ぜひ、物件のアピールポイントを探してください。

たとえば、壁紙にカラーのクロスが貼られているのであれば、
必ず写真に撮ってアピールします。

入居希望者の印象に残ること、
「ちょっと見てみようか」という気持ちにさせることが、
大切です。
 

●隣家や街並みもインターネットでチェックされる！

ご存知の方も多いと思いますが、
Ｇｏｏｇｌｅマップの一部の機能を使うと、
主な道路沿いの街並みを画像で見ることができます。

そのため、不動産会社に物件の住所末尾を尋ね、
Ｇｏｏｇｌｅマップに入力、
物件の外観や隣接地の状況、
街並みなどをチェックする人が増えています。

ところが、
込み入った路地などの画像は用意されていないことが
あるのです。

「Ｇｏｏｇｌｅマップで状況が確認できない」
ことを理由に、
その物件を検討対象から外してしまう入居希望者も
いるそうです。

こんな場合にも、豊富な写真の準備が
欠かせません。

 
以上、
賃貸物件探しは、インターネットの登場によって、
昔とはずいぶん様子が変わりました。

インターネットを十分に理解し、
使いこなしている不動産会社でなければ、
入居者を見つけてくることが困難な時代になっていることは
確かです。

それでは、
こうして物件を絞り込んだあと、
入居希望者は次にどう動くのか？

その行動パターンについては、
次回、水曜日にお話しします。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。

ちょっと裏話です。

不動産業界には、沢山の数字が飛び交っています。

その中には、賃貸住宅オーナーにとって、
とても気にかかるものもいくつかあります。

そのひとつに、
新築の分譲物件の売れ行きを示す数字もあるのではないでしょうか。

たとえば、
「新築分譲マンションの契約率・・・％」
といった統計です。

もちろん、
こうした数字は、発表する機関それぞれが真面目に情報を
収集し、しっかりと計算の上、世に出しています。

但し、
事情をよく知る人達の間からは、

「実態を正確に反映していないよ」
など、疑問を付す声が時々聞かれるのも事実です。

なぜなのでしょうか。

尋ねてみると、理由は、
「元々のデータが自己申告だから」

との答えです。

実は、マンション、建売住宅などの売買物件は、
色々な商品と同様、

「売れ行き好調です」
と、言っておいた方が、
消費者心理がくすぐられ、売りやすい傾向があるそうなのです。

ですので、
どうしても販売の現場からは、
実際よりもやや上乗せ気味の数字が上ってきやすい
らしいのです。

それが統計化され、
記者などの取材を受け、メディアで広報されます。

そんな構造があるため、
特に、「売りたい」気持ちの高まる販売不振の時期の
数字などは、

「２割くらいを引いてちょうどです」
と、言う人がいたりします。

契約率７５％という場合、現実には５５％くらいと
見ておくのがよい、
というのが、そういった方の意見です。

ただ、こうした割増しがつねに一定であれば、
それはそれでデータとして役に立つのですが、

販売が好調な時は
現場にも気負いが無いようで、
比較的、
実態を反映した数字が上ってきやすいらしいのが難点です。

同様に、
「完売御礼」などと表示された広告を時折見かける
ことがありますが、
あれも、本当はそうでないケースが少なくありません。

そうした観点から見ると、
伝統と信用のある大新聞やビジネス誌などの記事であっても、
鵜呑みにしてかかるべきではありません。

もちろん、
マーケットの大きな流れを数字から把握することは大切です。

しかし、
不動産の世界は地域個々の事情にも大きく影響されやすく、
特に、賃貸は、「地域密着型」です。

自分の目で見、耳で聞き、
足で情報を拾うことを忘れてはいけません。