こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先々週、および先週月曜日からの続きです。

３回にわたって「内見者の契約率をアップさせる」と題し、
そのための工夫やヒントなどを紹介してきた、
第３弾。
今回が最終回です。

きびしい市況の中で空室を埋めていくためには、
数少ない内見者の契約率を高める工夫が必要です。

前々回は、
「内見者に好印象を与えるための工夫」
について。

前回は、
「オーナーが心がけたいスピーディな対応」
について、

お話しをさせていただきました。

そこで今週は、
「物件の第一印象をよくする」方法について、
お話ししたいと思います。

賃貸住宅がひとつあれば、
通常、
近隣には似たような条件の物件が
ほかにも数多く存在します。

そこで、取材をしてみると、

複数の物件の内見を終えた入居希望者が
どれに決めようか・・・と、
悩んだとき、

最終的に選ばれる物件となるためには、

物件の「第一印象」が、
とても重要なのだそうです。

第一印象とは。
具体的には、物件の入口ドアを開けた時のインパクトです。

はじめて建物の外観を見たときの印象や、
エントランスをくぐった時の印象も
同様に重要なのですが、

人は外で暮らすわけではなく、
やはり大事なのは、家の中です。

そのためか、
入口ドアを開けた瞬間の印象をぐっと一段高めておくと、
入居希望者は、
内見が終わったあとになっても、
その物件のことを強く記憶に残すとのこと。

他との競争で優位に立てる場合が多いのだそうです。

オーナーは自分の物件だけを見ていることが
多いのですが、
入居希望者から見れば、
甲乙つけがたい似たような物件がたくさんある、
ということを忘れてはなりません。

ドアを開いた直後、
最初に目に入る玄関、
それに続く廊下、
廊下をはさむ壁などの印象を工夫し、
好感度を高める。

それができれば、

そのあとの居室、
キッチン、
バス・トイレなども、
好意的な視点で見てもらえる場合が多いとのことです。

そのため、
玄関や廊下の壁紙をおしゃれなカラークロスに変えたり、
ドアに粘着フィルムを貼ってリフレッシュしたり。

また、
玄関や廊下が広めのファミリータイプの物件であれば、
一般的な白の壁紙を避け、
ダークブラウンで高級感を演出したり、
シューズケースの色にもこだわったり・・・

第一印象のための工夫を入念に凝らすケースが、
実際に増えています。

玄関まわりだけではありません。

キッチン、洗面所、脱衣室、トイレ
などの壁紙や、
クッションフロアの色や柄を
ほかと変えてみることもおすすめです。

ちょっとした遊び心、あるいは実験として、
大胆な色柄にチャレンジしてみるのもいいでしょう。

空間の印象が大きく変わり、
オーナー自身も楽しめるかもしれません。

「住友３Ｍ」さんのダイノックフィルムなど、
貼るだけで浴室の壁や
玄関ドアなど、
老朽化したそれらを新品のように生まれ変わらせる
ことができる製品もあります。

物件の印象をガラリと変えてくれる
すぐれものです。

近隣に似た条件の競合物件が多数あるといった場合、
無難に万人受けを狙うと、
どうしても数の中に埋もれてしまいがちです。

そんなときは、
ほんの数割かの人でもよい、

「この物件に住みたい！」

と、強く思ってくれる入居希望者がいれば
それでいいのだ・・・。

そんな割り切った工夫を進める方が、
他との差別化にもつながり、
よい結果が出ることも多いものです。

類似物件との賃料値下げ競争に追い込まれることを
避けるためにも、

「あの物件だけは他とは違っていたなあ・・・」

と、内見を終えた入居希望者に
ぜひ、思い起こさせたいものです。

みなさんの成功をお祈りしています！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

休日の昼過ぎ、
急にうなぎを食べたくなることがあります。

そんな時は、決まっています。

鎌倉由比ヶ浜通りの「つるや」さんに電話します。

「２階の席空いてますか？」

私の場合、
５回に１回くらいしか、予約が取れません。

休日、しかも当日なので、やむなしです。

平日がどんな様子かはよく知らないのですが、
最近の「つるや」さんは、ますます人気集中とのこと。

それでも１階のテーブル席ならば、
空いていることも少なくないのですが、

私は雰囲気の落ち着いた２階の座敷が大好きなのです。

２階の予約が運良く取れると、
喜んでお店に向かいます。

あえてゆっくり歩きます。
３０分くらいはいつもかかります。

そして、注文は、事前に決まっていたとしても、
お店に着いてから。

お店側には申し訳ないのですが、
なるべく到着してから、うなぎを注文することにしています。

そうすると、お店の方では、
注文が入ってからうなぎをさばくので、
出てくるまで４０分は
待たされます。

この待ち時間が、私にとっては逆にいいのです。

ビールを傾けながら、
柳川鍋などをつまみます。

休日の午後、のんびりと、
大好きなうなぎを待つわけです。
 
ちなみに、
お昼ご飯のピークである１２～１３時以外の時間帯の場合、

上記のような、
「５回に１回」の確率を乗り切って、
やっと予約が取れた日でも、

つるやさんの２階は、
行ってみると、
おおむね、がらんとしています。

なぜでしょうか。

うなぎをさばく時間、
さらにはお客さんにゆっくりとくつろいでもらうことを考え、

おそらくは、
ひとつの席あたり、
２時間ごとにひと組くらいの予約しか入れていないのでは
ないか・・・
と、私は推察しています。

つるやは、
田中絹代や川端康成など、
鎌倉ゆかりの文化人が愛した店としても有名です。

昭和４年の創業。

うな重を入れる重箱には、鎌倉彫を使っています。

創業以来、何度も何度も漆が塗り直され、
使い込まれ続けているとか。

とてもいい趣を出しています。

うなぎは浜名湖から届けられ、
到着すると、
このつるやさんの井戸の水に１週間さらされるのだそうです。

余分な脂が落ち、身がひき締まるとのことです。

また、噂では、

「店が海に近いので、井戸水の塩分濃度がやや高めで、
それがつるやのうなぎのうまさの一因になっている・・・」
のだとか。

やがて約４０分。

ビールが体にまわった丁度よい頃に、
いよいよ、うな重がやってきます。

蓋を開けると、
湯気がふんわりと立ち上がります。

ふっくらとした焼きあがりのうなぎは、
焼き加減も蒸し加減も絶妙。
ほかに言いようがありません。

私はさっそく、山椒の粉をふりかけて、
いただきます。

創業以来、継ぎ足し続けているというタレは、
やや辛口で、
繊細です。

上品であっさりしています。

この控え目なタレが、うなぎの美味しさをより引き立てています。

なので、
しっかりとした重いタレや、
甘口でまったりとしたタレが好きな方には、
やや不満が残るかもしれません。

知人の中にも、
「つるやのタレはもの足りない」といううなぎ好きが、
何人かいることは確かです。

しかし、
私はちがいます。

絶対的な「つるや支持派」で、押し通してきました。

そんな折、つるやさんが
ミシュランの星ひとつを獲得されました。

嬉しいのと同時に、私はほっとしています。

うな重は、２５００円から～５００円刻み。
値段による違いは、
うなぎの大きさだけだそうです。

つるやさん、
これからも、よろしくおねがいします。

つるや （うなぎ）
TEL 0467-22-0727
住所 神奈川県鎌倉市由比ガ浜3-3-27
　ＪＲ鎌倉駅から徒歩１５分くらい
　江ノ電の和田塚駅からは徒歩1～２分
営業時間 11:30～19:30
定休日 火曜日

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

鎌倉の駅からも程近い小町の街の一角に、
妙厳山本覚寺（ほんがくじ）というお寺があります。

ここの境内には
「夷堂（えびすどう）」が建っています。

商売繁盛の神などとして親しまれる「えびす様」が
ここに祭られています。

この夷堂の例祭である１月１日から３日にかけての
「鎌倉えびす」（初えびす）、

１月１０日の「本えびす」は、

鎌倉の冬の風物詩のひとつといっていいでしょう。

寒空のもと、
毎年たくさんの人が訪れ、とても賑わいます。

ところで、「えびす」とは、どんな神様なのでしょうか。

ひと言でいうと、
やや異色の神様です。

たとえば、
日本中の神様が出雲に集まるという神無月（旧暦１０月）、
えびす様が留守番をするという信仰が
各地にあるなどします。

ある地方では、
地元の神様が出雲から帰ってくると、えびす様は、

「留守中、人々に贅沢なもてなしを受けたりは
しなかっただろうな？」

と、きびしく問いただされることになっていたりもして、
どうも、
神様の世界での扱いは低い様子です。

しかし、一方で、
七福神の中にたったひとり（一柱）、
純粋な日本の神様として参加しているのも、
このえびす様です。

国際的な福の神チームへの招集をうけた、
栄誉ある日本代表といったところでしょうか。

えびす様の正体は、
イザナギ、イザナミの子である蛭子命（ひるこのみこと）
であるとされたり、

あるいは、
大国主の子である事代主神（ことしろぬしのかみ）である
といわれたりします。

少彦名神（すくなひこなのかみ）と同一視されたりもします。

これらに共通しているのは、

海に流された神であったり（蛭子命）、
漁をしていたり（事代主神）、
海を渡ってやってきたり（少彦名神）、

いずれもすべて、海と関係が深いことです。

商業が発達し、
それに伴って商売繁盛の役目も担わされるようになる
ずっと以前、

えびす様は、
どうやら海にゆかりのある神様だったようです。

そのためか、
地域によっては、
クジラやイルカを「えびす」と呼んで尊ぶ伝統があります。

小魚の群れを追って現れる彼らを見て、
「魚をたくさん連れてきてくれる福の神だ」
と、昔の人は
考えたのかもしれません。

また、
海で亡くなった人の遺体が浜辺に漂着したときなども、
これを「えびす」と呼んで丁寧に扱い、
豊漁を祈るなどしてきた地域があちこちにあることも
知られています。

死者を少しでもなぐさめるために神様になってもらい、
ついでにちゃっかり、
ご利益をお願いしたのかもしれません。

えびす様の姿は、
有名なエビスビールのラベルにもあるとおり、
手に釣り竿を持ったかたちでよく描かれます。

もう片方の腕には大きな鯛をしっかりと抱えています。
顔は収穫を喜ぶ
「えびす顔」です。

四方全てを海に囲まれた日本です。

遠い遠い時代からある、
人々の海の恵みへのはてしない想いが、

えびす様という、

とても親しみ深い神様を
かたちづくったのではないでしょうか。

 

夷堂のある本覚寺。
身延山の久遠寺にあった日蓮の遺骨を分骨したため、
「東身延」とも呼ばれています。

「鎌倉えびす」の風景。
「福娘」と呼ばれる女の子たちが福笹やお守り、
お饅頭などを売っています。
近年に考案された衣装が人気を集めています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週の続きです。

「この春、仲介会社を変えて賃貸オンシーズンに臨みます。
心機一転で・・・というところなのですが、
何かアドバイスはありませんか」

と、おっしゃるオーナーさんの声に応え、

「不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう」
ためのコツについて
お話しをさせていただく、その後半です。

早く入居者を決めるためには、
仲介の依頼先である不動産会社の営業担当者に、
物件を覚えてもらうと、とても有利です。

営業担当者が、
窓口を訪れた入居希望者へおすすめする物件の中に、
ぜひ、あなたの物件を入れてもらいましょう。

３．物件を覚えてもらう
　（１、２は先週水曜日の記事をご参照）

　これが今回の本題。最も大事なポイントです。
　あなたの物件の資料を持参して、
　しっかりと説明しましょう。

　不動産会社は同時に沢山の物件を扱っています。
　担当者はひとつひとつの現場をじっくりと見ていません。
　まったく見ていない場合ももちろんあります。
　ですので、物件一つ一つ、部屋一つ一つの状況を
　明確に覚えているなどは、
　大変まれなことです。

　そうした中でも、
　出来るだけ物件を覚えてもらうことが、
　入居者募集成功のカギです。

　そのためには、物件の特徴、アピールポイントを
　わかりやすく伝えなければいけません。

　資料や写真を担当者に見せ、
　渡し、
　物件の良さを理解してもらうとともに、
　しっかりと、それを覚えてもらいましょう。

　　
４．意欲を伝える

　さらにもう一手、
　「入居者を早く決めたい。よろしく頼みますよ！」
　と、オーナーの意欲をはっきり伝えます。
　明確な要望と意志を示すことは、
　物件を覚えてもらうためにも重要、
　かつ有効です。

そして最後に・・・

５．頼れる会社、担当者を見つけてください

　以上のようなオーナーの努力も、
　付き合う相手によっては、
　無駄に終わってしまうことがあります。

　誤って、質の低い、
　真面目に仕事をしない会社を
　パートナーにしてしまった場合です。

　そんな会社かどうかは、
　オーナーが店頭を訪問した際、
　すぐに見分けがつくことも多いものです。

　たとえば、
　あなたがその会社に入居者募集を依頼している
　オーナー本人であることを知らない担当者が、
　受付に出てきたとします。
　その態度が悪かったり、
　待ちぼうけを食わせるなど、対応レベルが
　低かったりした場合、
　その会社は、入居希望者への対応についても、
　おそらくはお粗末なはずです。
　付き合いを続けてよいのかどうか、
　真剣に検討すべきでしょう。

　逆に、良い会社に出会い、
　真面目で態度もよく、仕事の出来る担当者が
　見つかった場合、特に懇意にして、
　担当者が物件を見ていなければ見に来るように
　誘います。

　時には会社に差し入れをしたり、
　担当者を飲みに誘ったりして、
　付き合いを深めるオーナーさんもいらっしゃるようです。

今年の賃貸オンシーズンはすでに始まっています。
みなさんの成功をお祈りしています！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

最近の市場データからは、つねに家賃の下落が語られます。

このブログでも、昨年末、
今年の賃貸住宅市場について、

　「賃料は横ばいもしくは下落傾向。
　その中で、都心と郊外、
　人気エリアと不人気エリアの
　二極化がいっそう進みそうな気配」

と、観測しました。

終わらない不景気、世帯収入の頭打ち、
空室率の上昇など、
賃貸住宅の賃料が下がってしまう理由は、
確かに目白押しです。

しかし、
ひとつ、頭の片隅に置いておきたいことがあります。

物件の築年数が重なれば、
普通、
家賃は下がります。

なぜなら賃貸住宅市場は鮮度優位の市場です。

ゆえに、
新築に比べ、既存の賃貸住宅の賃料は、
通常は、つねに安いのです。

そうなのです。

インフレが起こらない限り、
家賃は下がるのが自然なのです。

その上で、
賃貸住宅のストックが増え、
新築される物件が減っている昨今です。

市場全体を見渡せば、
賃料が下落していく物件の数の方が、
新築よりもはるかに多い状態が、
一方的に進行しているわけです。

そこで全体の平均を採ると・・・

当然のことですが、
「つねに賃料は右肩下がり・・・！」

と、いう結果が、
表に出てしまうのです。

厳密に賃料の上がり下がりを測るならば、
本来は、

「築５年の物件に関しては、どうか？」
など、
築年数を区切って、
その推移を見ていくべきなのです。

そこに加えて、
「駅徒歩５～１０分の物件ではどうか」

あるいは、
「この広さの物件では？」

など、
他の条件も揃えて比べれば、
「下落」
と、ひと言にくくられている賃料の本当の姿、
いろいろな姿が、
しっかりと見えてくるはずです。

しかし、
そういったデータを発表している会社や団体は
私の知る限りでは、
無いようです。

同様のことは中古マンションの価格についても
言えると思います。