こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今週は、先週月曜日の続きです。

３回にわたって「内見者の契約率をアップさせる」と題し、
そのための工夫やヒントなどを紹介していく、
第２弾です。

きびしい市況の中で空室を埋めていくためには、
数少ない内見者の契約率を高める工夫が必要です。

前回は、
内見者に好印象を与えるための工夫として、
次のようなポイントを挙げました。

・物件の原状回復、ハウスクリーニングをしっかりと行う
・内見者への「おもてなし」をかたちにする
・ポップ広告による細かな情報提供で物件をアピールする

今日は、
入居者募集に臨むオーナーがぜひ心がけたい、

「スピーディな対応」

について、
お話しをしたいと思います。

■スピーディに対応する

オーナーにもスピーディさが求められる時代です。

入居希望者が物件を見てから、
申し込みを決めるまでの期間は、
次第に短くなっていく傾向にあります。

彼らは事前にインターネットで豊富に情報を集め、
じっくりと比較検討します。

その上で、不動産会社を訪問、
内見に訪れます。

絞り込んでから見に来た物件なので、長々と迷うことは
あまりありません。

これに、オーナーも、
遅れず対応しなければなりません。

そのために、
携帯電話は必須です。

入居希望者から物件に関する質問や
条件交渉があった場合、
不動産会社の営業担当からすぐに連絡をもらい、
即時に対応する必要があります。

「へたに時間を空けるとせっかくの内見者が逃げてしまう」
と、考えておくべきでしょう。

また、条件交渉では、即断が求められます。

事前に、
「ここまでは譲歩できる」
と、ラインを決めておくことも重要です。

それをあらかじめ、
不動産会社の担当者に伝えておくのも
ひとつの方法でしょう。

また、そういった受け身の準備だけでなく、

「ここまでは条件を下げてＯＫ。但し今日決めてくれるなら」
といったように、
条件交渉に対しては、逆に条件を付けて応えるのも、
悪くない方法です。

■スピーディな不動産会社を選ぶ

以上に述べたように、オーナーにさえスピーディな対応が
求められる昨今です。

動きのにぶい不動産会社に仲介を依頼してはいけません。

日々の対応を観察して、
「遅いな・・・」

と、感じるようであれば、不動産会社を変えましょう。

特に、オンシーズンであれば、
１分１秒を惜しむように動きまわる不動産会社こそが、
頼れる不動産会社です。

また、
多くの入居希望者は休日を利用して不動産会社を訪問します。
「日曜・祝日は休み」
という会社は論外と考えるべきでしょう。

入居希望者は、
借り手優位の市場ということもあって、
不動産会社の担当者が誠実で礼儀正しい人物かどうか、
きびしく観察しています。

忙しくとも礼儀を忘れない、
真面目な社員のそろった不動産会社であるかどうかを
オーナーもしっかりチェックしましょう。

押し付けがましい強引な担当者、
不誠実でいいかげんな担当者、
対応が馴れ馴れしすぎる担当者、

そんな担当者や、彼らを雇っている不動産会社は、
自身だけでなく、
オーナーの物件の評価まで下げてしまうと思ってください。

私の見聞する限りでは、
不動産会社、管理会社によって、
入居率には大きな差があり、
それが広がりつつもあります。

ぜひ注意が必要です。

さて、来週は第３弾です。

賃貸オンシーズン後半にまだ間に合う、

内見者に向けた「物件の第一印象をよくする」術
について、お話しをいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

鎌倉で、八幡宮に次いで、
大仏と同じくらい多くの観光客が訪れるのが、
「銭洗弁天」です。

正式な名前は「銭洗弁天宇賀福神社」と言います。

１１８５年、
源頼朝の夢枕にひとりの老人が現れ、

「西北にきれいな泉がある。それを祀れば国内はすぐに
平穏に治まる」

と、告げました。

その後、頼朝がお告げのとおりの泉を見つけて祀ったのが、
この神社の始まりと言われています。

この銭洗弁天を訪れると、
ザルにお金を入れて洗っている人の姿がよく見られます。

いつの頃からか、
泉の水でお金を洗うとお金が増えるという信仰が
生まれたのです。

しかし本来は、ちがいます。

金銭をこの水で洗い清めると、
不浄の塵垢が消えて清浄な福銭になる、
との言い伝えだったのです。

たくさんの人が、勘違いをしています。

神様もきっと困っているに違いありません。

しかし私も、そんな背景を知っていながら、
つい、お金が増えることを祈りながら、
何度か洗ってしまいました。

知人が鎌倉へ遊びに来たときも、つい一緒に行ってしまいます。

「お金が増えそう」
と、皆とても喜んでくれますから。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先月６日のこのブログの記事、
「富士山が東京へ帰ってきた？」で、
東京・武蔵野市の成蹊中学・高校による
富士山の観測記録について、
紹介しました。
（→当該記事）

　同校では、１９６３年から毎朝、富士山を観測。
　見えた日数としては、
　１９６５年の年間２２日が最低。

　その後、増え始め、
　９９年には１００日を突破。

　２００９年は１０１日を記録している。

・・・との内容でしたが、

昨年２０１０年はさらに日数を伸ばし、
「１１６日」
の新記録となったのだそうです。

ＮＨＫや民放のＴＶ番組なども、
いくつかが、
すでにこのニュースを採り上げているようです。

ご担当の先生によれば、
見える日数が増えたことで、富士山のさまざまな表情が
観察できるようになったとのこと。（ＮＨＫの取材）

富士山は、本当にいよいよ、
東京へ「帰ってきた」様子です。

ところで、
忘れられがちですが、
富士山は、立派な活火山です。

最近も、
１９８７年夏、山頂で４回の有感地震が発生。
最大震度は３。

さらに、
２０００年の１０月～１２月、
２００１年の４月～５月にかけては、
「やや深部の低周波地震」
が多発するなどしています。

記録に残る大きな噴火としては、
平安時代、
８６４年から８６６年にかけてのものが
大変有名です。

このとき流れ出した溶岩によって、
それまで「せのうみ」と呼ばれていた湖が
二つに分断されました。
いまの精進湖(しょうじこ)、西湖(さいこ)です。

また、江戸時代、
１７０７年の噴火も規模が大きく、
江戸の町にも多量の灰を降らせたことで知られています。

日本を象徴する山、富士山ですが、
火山と地震の国・日本を代表する山のひとつでも
あるようです。

　

今年のお正月、箱根の駒ケ岳山頂から見た富士山です。
ここからは駿河湾、相模湾、伊豆半島なども見渡せます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「この春、仲介会社を変えて賃貸オンシーズンに臨みます。
心機一転で・・・というところなのですが、
何かアドバイスはありませんか」

との声です。

新しい不動産会社とのお付き合いが始まるとのこと。

それに関連して、
入居者募集を有利に進めるための、
ある「コツ」について、お話ししましょう。

早く入居者を決めるためには、
仲介の依頼先である不動産会社の営業担当者に、
物件を覚えてもらうと、
とても有利です。

物件をしっかり覚えてもらい、
その特徴やアピールポイントを理解してもらうことで、
入居希望者に対し、
優先的に紹介してもらえるようにするのです。

インターネットでの情報発信など、
広告活動を頑張ってもらうことも当然ですが、
やはり、
最後にものをいうのは人の力です。

営業担当者が、
窓口を訪れた入居希望者へおすすめする物件の中に、
ぜひ、あなたの物件を入れてもらいましょう。
 
そのためには、どうしたらよいのか？

本日と、来週水曜日の二週にわたって、

過去の取材にもとづいたポイントを
いくつか挙げたいと思います。

 
１．オーナー自身をよく知ってもらう

　まず大事なこと。
　不動産会社を訪問し、物件の説明だけでなく、
　自己紹介もしっかりとしておきます。
　オーナーさん自身の人となりを
　担当者に知ってもらいましょう。

２．仲良くなって信頼関係をつくる

　よもやま話もいいのですが、せっかくプロが相手です。
　最近の賃料相場や市場動向、
　競合物件の様子、地域事情など、
　どんどん尋ね、教えてもらうことで会話を弾ませ、
　担当者と仲良くなりましょう。
　こうした会話によって、オーナー自身、
　勉強ができるだけでなく、
　同時に、不動産会社の力量や考え方もわかります。
　本当に頼れるパートナーかどうかも
　推し量ることができるというわけです。

　そして大事なことは、信頼関係を作ること。
　信頼しあえる関係がなければ人は動きません。

　ひと昔前のオーナーさんに時折見られた
　「上から目線」では、
　信頼関係は生まれません。
　当然、そんなオーナーさんのために、
　不動産会社や担当者が優先的に動いてくれることは
　ないと考えてください。
　「こっちは客。相手はそれに黙って従う『業者』」
　といった認識ではなく、
　信頼しあえるパートナーとしての関係を築くことが
　大切です。

　たまには菓子折などを持っていくのもいいでしょう。
　但し、コミュニケーションづくりのための訪問は、
　不動産会社が多忙な土日や、
　オンシーズンを避けて行う配慮もお忘れなく。

・・・では今週はここまで。

来週水曜日は、
「物件を覚えてもらう」ための具体的な方法などについて、
さらにお話を続けたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先週火曜日は、超節水型トイレについてお話ししました。

しかし、
最近、編集部で話題になっている住宅用機器は、
ほかにもあります。

エアコンの目覚しい進歩にも、いま、注目です。

小人数向けの賃貸物件は、
エアコン付きで貸し出されるのが一般的です。

もしも、
皆さんの物件に備え付けられたエアコンに
交換の時期が来ているのであれば、

安いだけが自慢のエアコンではなく、
少し奮発して、
最新型の高効率なエアコンを導入されることを
おすすめします。

最新型のエアコンの特徴は、何といっても
エネルギー効率が極めて高いこと。
１５年ほど前のものに比べ、
消費電力は半分程度です。

具体的には、

「１０年前のエアコンと比べ、
電気代が年間約１万３０００円もお得」

というデータがあるほどです。

もちろん最新型は暖房にも強く、
冬もエアコンだけで大丈夫。
他の暖房器具は不要です。

家庭で消費されるエネルギーの約２０％が冷暖房用
と言われています。

エネルギー効率のよい新しいエアコンは、
ＣＯ２削減にも大きく貢献します。

また、
ウィルス・花粉などの飛散、
匂いを抑制するなどの機能が付いたエアコンも
一般的になってきました。

手作業で行うのが大変面倒な、
内部の掃除が不要になる機能を搭載している
ものもあります。

エアコンの寿命は１０年ほどですが、
そうした機種では、
その１０年間、掃除が一切不要と謳われています。

加えて最近は、
自ら冷暖房のムダを見つけ、
自ら省エネ運転をする、賢い製品まで登場。
節約に一層貢献してもらえそうです。

これら高効率な新型エアコンの導入コストについては、
工事費込で２０～３０万円程度。

若干費用はかかっても、
光熱費が抑えられ、
清掃機能まで付いていれば手間も要りません。

こうしたエアコンが物件に備え付けられていれば、
他との差別化となり、
入居者に喜ばれ、
空室対策への効果も大いに期待できるでしょう。

もちろん、これらは
一般家庭用としても売上を伸ばしています。

パナソニックなどの大手メーカーから発売されています。