こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週も、先週水曜日にひきつづき、
リフォーム上手と言われているあるベテランオーナーさんに
うかがった、
いくつかのヒントを紹介します。

効果の出るリフォームと、そのＰＲ術です。

まず、このベテランオーナーによると、

「インターネットの検索条件でアピールしやすい
リフォームを優先するのもよい選択です」
とのこと。

賃貸物件検索サイトの多くに、
「こだわり条件」などと謳った検索条件指定欄が
設けられているのは、
ご存知のとおりです。

そこにある人気の条件にあてはまるようなリフォームを
優先することで、
広告効果を上げることをねらいます。

すぐに思いつく代表的なものが、
「３点ユニット」を「バス・トイレ別」に改装
でしょう。

試しに有名検索サイトのいくつかを
覗いてみてください。

ほかにも、
「フローリング」、「ウォークインクローゼット」、
「室内洗濯機置き場あり」
など、
選択肢は色々です。

一方、この戦略に使いにくいのが、
たとえば、

「きれいでお洒落なアクセント・クロス（カラーの壁紙）を
貼りました」

「床をお洒落な柄のクッションフロアに換えました」
と、いったものです。

これらは通常、
各サイトの「こだわり条件」等においては、
せいぜい「リフォーム済み」程度の表現の中に
埋もれてしまいます。

もちろん、
内見に来てくれた入居希望者へアピールできる可能性は
高まりますが、
インターネット上における検索という場面での競争力に
限っては、
効果は出にくいでしょう。

また、
「検索で振り落とされることは考えにくいのだが、
似たような物件が周辺に多いので、埋もれてしまう。
だから差別化を図ることで内見を増やしたい」
と、おっしゃる方もいらっしゃると思います。

あるいは、
「物件を見つけてくれた人を逃さないためのコツ」
を知りたいというニーズもあるでしょう。

そこをこのベテランオーナーにお尋ねすると、

「写真が大事です。たくさん撮ってください」
とのこと。

きれいな写真をたくさん撮って、
インターネットにたくさん掲示してもらいます。
さらに、
ネットだけでなく、紙の流通図面にも、
写真をたくさん掲載してもらうのだそうです。

この場面になると、
先ほどは「こだわり条件」でのアピールがしにくいとした、
アクセントクロスなどが、
俄然パワーを発揮します。

美しい写真で入居希望者にどんどんアピール、
「見たら必ず印象に残る」
ことを目指してください。

物件の写真は、通常、
仲介会社の方が撮影する場合も多いでしょう。

当然ですが、真剣に、きれいに撮ってもらうことについて、
安易な妥協は必要ありません。

物件のイメージダウンにつながるような写真を撮られることが
ないよう、
当ブログの過去の記事も参考にしてください。
　　　↓
「部屋の写真をキレイに撮ってもらっていますか？
（２０１０年９月２２日）」

まとめると、

　１．入居希望者がネット上で目にする物件数は
　　　けっして多くない。その中に入ること。

　２．見にきた人の印象にしっかりと残ること。

以上、
効果の出るリフォームの選択と、そのＰＲ術として、
このベテランオーナーは、
ケースにより、ふたつのポイントを使いわけて
いらっしゃるようです。

もちろん、両方がねらえる場合は、
どんどん欲張っていいでしょう。

そして最後に、
リフォーム費用についてです。

安く収めるためにはどうすればよいか？

これに対しては、
次のようなアドバイスがありました。

「管理会社などを元請にすると、
品質面では安心ですが、割高になりがち。
管理会社が下請けで使っているリフォーム会社を
地元で探して、信頼できる複数社から相見積もりを取ると、
割安になります」
ということです。

その上で、

「室内リフォームは何室かまとめて発注。
外壁や屋根などもできれば何棟かまとめて発注します。
そうすればもっと安くなりますよ」

とのことでした。