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賃貸住宅の家賃が下がり続けるのはあたり前?
2011年02月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
最近の市場データからは、つねに家賃の下落が語られます。
このブログでも、昨年末、
今年の賃貸住宅市場について、
「賃料は横ばいもしくは下落傾向。
その中で、都心と郊外、
人気エリアと不人気エリアの
二極化がいっそう進みそうな気配」
と、観測しました。
終わらない不景気、世帯収入の頭打ち、
空室率の上昇など、
賃貸住宅の賃料が下がってしまう理由は、
確かに目白押しです。
しかし、
ひとつ、頭の片隅に置いておきたいことがあります。
物件の築年数が重なれば、
普通、
家賃は下がります。
なぜなら賃貸住宅市場は鮮度優位の市場です。
ゆえに、
新築に比べ、既存の賃貸住宅の賃料は、
通常は、つねに安いのです。
そうなのです。
インフレが起こらない限り、
家賃は下がるのが自然なのです。
その上で、
賃貸住宅のストックが増え、
新築される物件が減っている昨今です。
市場全体を見渡せば、
賃料が下落していく物件の数の方が、
新築よりもはるかに多い状態が、
一方的に進行しているわけです。
そこで全体の平均を採ると・・・
当然のことですが、
「つねに賃料は右肩下がり・・・!」
と、いう結果が、
表に出てしまうのです。
厳密に賃料の上がり下がりを測るならば、
本来は、
「築5年の物件に関しては、どうか?」
など、
築年数を区切って、
その推移を見ていくべきなのです。
そこに加えて、
「駅徒歩5~10分の物件ではどうか」
あるいは、
「この広さの物件では?」
など、
他の条件も揃えて比べれば、
「下落」
と、ひと言にくくられている賃料の本当の姿、
いろいろな姿が、
しっかりと見えてくるはずです。
しかし、
そういったデータを発表している会社や団体は
私の知る限りでは、
無いようです。
同様のことは中古マンションの価格についても
言えると思います。
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