こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先々月、１月２１日の記事にも写真を載せましたが、
お正月、新江ノ島水族館へ
行ってみました。（→当該記事）

鎌倉のすぐお隣、藤沢市の片瀬海岸、
江の島のすぐそばにある施設です。

地元相模湾の海の自然を再現した
「相模の海ゾーン」

約１５種類のクラゲが常時見られる
「クラゲファンタジーホール」

などがあって、

「館内がきれい」
「クラゲに癒される」

など、評判を呼んでいるようです。

日本は水族館大国です。
世界一数が多いと、よく言われます。

但し、実際の状況は、
最近の日本経済新聞の記事を見てみると、

「各国の有力館の関係者が参加する
国際水族館フォーラム（ＩＡＦ）で確認されている
国別トップは、日本の７０館・・・」

しかし、

「６１館の中国がこれに次ぎ、最近はさらに急増中」

とのこと。
日本は現在、すでに１位の座を明け渡している可能性も
高そうです。
（→当該記事）

動物園に比べ、水族館は、
機械設備、建物の建設などに多額の資金が必要な上、
その運営にも、
高度な技術が求められます。

いま、ギネスブックが認定する世界一の大水槽と
いわれるものは、
中東・ドバイの水族館にあるそうですが、

（アメリカ・ジョージア州の施設のものが世界一との話も
ありますが、測定の基準が違うのでしょうか？）

数の中国、
大きさのドバイ・・・と、

新興国がお金の面でも技術の面でも、
どんどん力をつけていることが、
こんなところからもよくわかります。

但し、
この「世界一」のドバイの大水槽ですが、
つくったのは日本企業です。

香川県にある「日プラ」という、
資本金８千万円、
従業員数７５名（０８年の資料）の中小企業です。

ジンベエザメが泳ぐことで有名な、
日本一の大水槽、
「沖縄美ら海（ちゅらうみ）水族館」の「黒潮の海」を
手がけたのもこの会社。

水槽用大型アクリルパネルにおいて、
世界のトップシェアを握っているそうです。

ところが、去年２月のことです。

ドバイから、とんでもないニュースが飛び込みました。

水族館の水槽が破裂して、
人への被害はなかったものの、
周辺のショッピングモールが水浸しになったというのです。

しかし・・・、

実は、事故を起こしたのは、
「日プラ」の巨大な水槽パネルではなく、
別のメーカーが納めていた小型のものでした。

世界５０カ国にわたって水族館の水槽を手がけているという
「日プラ」ですが、

こうした事故は、
これまで一度も起こしたことがないのだそうです。

 

多くの人を癒している（？）新江ノ島水族館のクラゲ。

イルカのショーも盛り上がっていました。

新江ノ島水族館の後ろ側の風景。
湘南の海、富士山、伊豆の山々、
そして江の島がここからよく見えます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先日、
ある読者から、こんな声が寄せられました。

「空室対策のためにリフォームだとか管理だとか言うけど、
結局のところ、家賃次第なのでは？」

正しいと思います。

どんなに良い物件でも、賃料が相場からかけ離れて高ければ、
誰も住んでくれません。

賃料の値下げは、
オーナーがすぐに対応できる、もっとも簡単な
空室対策です。

しかし、
賃料は、なるべく「適正」でなければなりません。

適正な賃料とは何でしょうか？

賃貸経営を経営として成立させるための最低額を
下限とし、

入居希望者すべてにそっぽを向かれることがない程度の
最高額を上限とした範囲の中・・・

その真ん中を採ったあたりが、
それに当たるということになるでしょうか。

もっと具体的に、
と、言われれば、

私は、

　・月に最低でも５件の内見があって
　・募集開始から２ヶ月以内に確実に契約が決まる賃料

が、おおむね適正な賃料にあたるのではないかと
考えています。

但し、
「２ヶ月以内の契約」は、ひとつの目安と思ってください。

たとえば、
２、３月頃のオンシーズンに退去があれば、
時期を生かして、
シーズンが終わるまでには、
ぜひ素早く、
次の入居者を決めたいところです。

そこでの「２ヶ月」は、
やや悠長に構えすぎな期間といえるでしょう。

サブリース物件などでも、
各管理会社は、
２ヶ月などといわず、さらに短い期間で契約を決めることを
目標としています。

逆に、人の動きが少ない５月あたりの退去であれば、
なかなか次の入居者は現れにくいものです。

ここでの「２ヶ月」は、
かなりきびしいラインになってくることもありそうです。

次に、「月５件以上の内見」です。

１か月で５件以上の内見があれば、
通常、
１件は契約に至るものです。

しっかりと募集活動しているのに、
内見の数が月５件に
のぼらない場合、
賃料が高いことを疑ってみてください。

また、
「５件以上の内見があった。しかし契約には至らなかった・・・」

という場合、
物件になんらかの問題があることを疑うべきでしょう。

早急に原因を探し、
対策を打ってください。

以上、あくまで私見ですが、

「適正な賃料」イコール、

　・月に最低でも５件の内見があり、
　・２ヶ月以内に契約が決まる賃料

よろしければご参考としてみてください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日お会いした、
東京に暮らす６０代のオーナーさんのお話です。

複数の物件をお持ちです。

しかし、いずれも、
駅からバス便を利用しなければならない、
あまり賃貸経営に有利とはいえない立地です。

その中の古い一戸建てが空いたので、
オーナーさんはリフォームを検討しました。

そこで、近所に住む３０代の
「何でもできます！」がご自慢・・・という大工さんにご相談。

「最近、バリ島風が人気ですよ」
と、いうその意見に従って、
まるまるお任せしてしまったのだそうです。

仕上がった内装は、

柱は黒、
壁は茶色、
ほかにもいろいろと、「バリ島風」なのだそう。

ところがお尋ねすると、
その黒い柱や茶色の壁のどのあたりがどう「バリ島風」
なのかは、
オーナーさんご自身も、
うまく言葉にできない様子です。

なにしろオーナーさん、

「バリ島には行ったことがないんです」
とのこと。

しかし、
この「バリ島風一戸建て」、

完成するやすぐに申し込みが入り、
入居者が決まったのだそうです。

しかも、リフォーム前よりも高い賃料での契約に成功。

さらには「周辺相場よりもやや高め」、という
おまけつきです。

問題の「バリ島風」も、
実際、
物件周辺の雰囲気からは場違いな感じもするのですが、
結局のところは、
大成功でした。

このオーナーさん、
管理会社にまかせている別の物件でも、
やはり、
３０代の若い担当者の意見に従って、
リフォームを敢行。

和室の壁を黒くし、光量を調整できるダウンライトを
設置するなどしたそうです。

担当者曰く、
「男の隠れ家」が、そのテーマなのだそう。

オーナーさんは、
「君を信頼する」として、すべてを任せ、

リフォーム終了後、
やはりこちらもすぐに、入居者が決まったのだそうです。

もちろん、
「リフォームする前よりも高い賃料」
「周辺相場よりもやや高め」

も、見事、実現しました。

この、
「まるまる他人任せ」がポリシーのオーナーさん、

一見、
入居者ニーズと市場の動きをしっかりと調べ、
見極める、
勉強の姿勢には欠けているかのようです。

しかし、
お聞きするとこうおっしゃいます。

「これからの時代、広く浅くの万人受けではなく、
ほんの何割かの人にでもいい、
これしかない！と思ってもらえるリフォームが有効です」

しかし・・・

「そんなデザイン性の高いリフォームは、
提案されても、
私のような素人では結局のところ、
良し悪しの判断がつきません。
ですので、
予算を確認したあとは、
信頼できる人に、すべて勇気を持って任せてしまうのが
私のやり方です」

そのかわり・・・

「信頼できる相手探しと、
本当に信頼できる相手なのかどうかを見極めるところに、
一生懸命、力を注いでいます」

安さばかりでなく、
工夫やアイデアで、
地道に頑張っているリフォーム会社さんが聞いたら、
泣いて喜ぶお話かもしれません。