こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先日、
ある読者から、こんな声が寄せられました。

「空室対策のためにリフォームだとか管理だとか言うけど、
結局のところ、家賃次第なのでは？」

正しいと思います。

どんなに良い物件でも、賃料が相場からかけ離れて高ければ、
誰も住んでくれません。

賃料の値下げは、
オーナーがすぐに対応できる、もっとも簡単な
空室対策です。

しかし、
賃料は、なるべく「適正」でなければなりません。

適正な賃料とは何でしょうか？

賃貸経営を経営として成立させるための最低額を
下限とし、

入居希望者すべてにそっぽを向かれることがない程度の
最高額を上限とした範囲の中・・・

その真ん中を採ったあたりが、
それに当たるということになるでしょうか。

もっと具体的に、
と、言われれば、

私は、

　・月に最低でも５件の内見があって
　・募集開始から２ヶ月以内に確実に契約が決まる賃料

が、おおむね適正な賃料にあたるのではないかと
考えています。

但し、
「２ヶ月以内の契約」は、ひとつの目安と思ってください。

たとえば、
２、３月頃のオンシーズンに退去があれば、
時期を生かして、
シーズンが終わるまでには、
ぜひ素早く、
次の入居者を決めたいところです。

そこでの「２ヶ月」は、
やや悠長に構えすぎな期間といえるでしょう。

サブリース物件などでも、
各管理会社は、
２ヶ月などといわず、さらに短い期間で契約を決めることを
目標としています。

逆に、人の動きが少ない５月あたりの退去であれば、
なかなか次の入居者は現れにくいものです。

ここでの「２ヶ月」は、
かなりきびしいラインになってくることもありそうです。

次に、「月５件以上の内見」です。

１か月で５件以上の内見があれば、
通常、
１件は契約に至るものです。

しっかりと募集活動しているのに、
内見の数が月５件に
のぼらない場合、
賃料が高いことを疑ってみてください。

また、
「５件以上の内見があった。しかし契約には至らなかった・・・」

という場合、
物件になんらかの問題があることを疑うべきでしょう。

早急に原因を探し、
対策を打ってください。

以上、あくまで私見ですが、

「適正な賃料」イコール、

　・月に最低でも５件の内見があり、
　・２ヶ月以内に契約が決まる賃料

よろしければご参考としてみてください。