こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「他のオーナーさん達は、どんな相続対策をやっているのか、
参考までに教えてください」

との声にお答えする第５回目です。

２月に東京２３区に在住の読者の皆さん
約８０名にお尋ねしたアンケートの途中集計をもとに、
お話しをさせていただきます。

「相続対策として、以下のことをすでに行っていますか？
あるいは今後検討したいですか？」

と、いう質問に対して、
ＹＥＳ＝「これをすでにやっている。あるいは検討したい」
と、お答えになった方の比率が、
以下のとおりです。

前回（先週水曜日）は、
このような数字を紹介しましたが・・・
　　　　↓
　　「不動産の売却、購入、買い替え」
　　・・・約４割
　　「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」
　　・・・約３割
　　「賃貸住宅の大規模なリフォーム」
　　・・・約４割
　　「自宅の建て替え・リフォーム」
　　・・・約３割

今回採り上げるのは、

　「生命保険への加入（相続対策として）」
　・・・約４割

　「法人化（会社を設立して賃貸経営の事業を移管）」
　・・・約４．５割

という、二つのお答えとその比率についてです。

まず、約４割の方が実行、あるいは検討したいとされている
相続対策としての
「生命保険への加入」
です。

生命保険については、
今回の税制改正で非課税枠が制限されそうです。

非課税枠の計算に入れられる相続人の数が、
未成年者の相続人、
障害者の相続人、
相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた相続人
に、限られるようになるのです。

しかし、
相続対策としての生命保険への加入は、
依然として有効です。

まず、
保険金は遺産分割協議の対象ではないため、
遺族の争いを避けつつ、受取人と金額を指定して
遺産を引き渡すことができます。

手続きが比較的簡単なうえ、
契約が成立した日から保障がスタートするので
安心感もあります。

また、契約期間中に保険金受取人を
自由に変更することもできます。

暦年方式で１１０万円以下の贈与を相続人に行い、
その相続人に、
被相続人を被保険者とする契約を結ばせて、
贈与した額を保険料にまわすなどの方法もあります。

また、
賃貸事業を法人化しているなら、
法人を契約者とすれば、
非課税枠の対象制限はありません。
これまで通りの節税効果が残ります。
会社が黒字であれば、
保険料の全額または半額を経費で落とせます。

もちろん、
納税資金準備手段としての有効性も見逃せません。

次に、
「法人化（会社を設立して賃貸経営の事業を移管）」
です。

約４．５割の方がこれを実行、あるいは検討したいと
されていますが、

さらに内訳を明かしますと、
すでに法人化されている方がこのうち２割近くを占めています。
大きな割合だと感じます。
さすがはオーナーズ・スタイルの読者の皆さんです。

法人税は減税傾向です。
しかし、今回の大震災の影響でこの方向性は
ある程度の間、鈍るかもしれません。

しかし一定以上の所得があるなど、
税制が現状のままでも、
法人化された方が節税効果が高まるオーナーさんは、
少なからずいらっしゃるはずです。

お話はさらに来週水曜日へ続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回は、先週に引き続いて、
不幸な大震災から２ヶ月ほどの間、私が接したさまざまな
情報などについて、
やや曖昧なものもあえて含めながら、
紹介していきたいと思います。

前回、
「震災後、分譲されて間もない高層マンションの
上層階の部屋などが売りに出され始めている」
と、いうお話しをしました。

理由は、
地震で建物が大きく揺れ、高価な家財などが
被害を受けたほか、
停電によるエレベーターの停止や断水も発生。
これらに居住者がすっかり参ってしまったことによるもの、
とのことでした。

しかし・・・。
こんな時期です。

居住者が体験した被害やリスクを
多くの人も感じ取っています。

買い手はなかなか見つからないのだそう。

それどころか、
不動産を所有すること自体にリスクを感じる人が増えたため、

「今後しばらくは賃貸派を続ける人が増えるかも・・・」

そんな予想も一部にはあるようです。

とはいえ、
古い木造アパートの場合は、そうした予想が当たったとしても、
多分、追い風を受けることはできません。
耐震性能への不安から、
今後、入居者集めにはますます苦労しそうです。

特に昭和５６年の建築基準法改正前の建物は、
入居希望者に敬遠される可能性が高まりそうです。
建て替えや取り壊しがさらに加速しそうです。

同様に、
築年数の古い物件を買う人も、減ることが
予想されています。

加えて、
海に近い立地の不動産が、売れ行きを下げているとの
話も聞かれ始めました。
もちろん津波への心配からです。

また、液状化の生じた地域はもちろん、
沼などもふくめたあらゆる埋立地、
過去は田んぼだった造成地なども、
将来への不安から、敬遠され始めているそうです。

一方で、
にわかにニーズが高まり出していると聞かれるのが、
別荘です。

富裕層といわれる皆さんが、
別荘や別宅を確保しはじめているとのことです。
首都圏を襲うかもしれない大地震に備えての疎開先として、
あるいは夏の計画停電に備えての避暑地として、

「軽井沢の物件が売れているらしい」
との情報なども耳にしているところです。

話は変わりますが、
被災地などでは、
仮設住宅の建設が急ピッチで進められています。

「ハウスメーカーさんは随分儲かっているのでは？」
と、想像される方もいますが、
実際はそうでもないとのこと。
利益はほとんど出ないのだそうです。

ですが一方で、
仮設住宅１戸あたりのコストを聞くと、
建物の構造や規模の割には高いように感じてしまいます。

総予算を戸数で割ると、
１戸あたり約７００万円となる計算です。

用地費用や上下水道、電気などの
インフラ整備費も含めてのことだから、
とは言いますが、
ちゃんと効率的な事業運営ができているのか、
少し心配です。

以上、二週にわたって、
大震災から２ヶ月ほどの間、私が接した情報などについて、
やや曖昧なものもあえて含めながら、
紹介してきました。

被災地の早期復興を心より願っています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今年の２月、国土交通省が、
「国土の長期展望　中間とりまとめ」
という資料を公表しました。

「人口減少の進行、急速な高齢化等を踏まえた
国土の長期展望をおこなう」
などの主旨に基づいて、
主に西暦２０５０年を迎える頃までの
日本の姿を予測するものです。

人口や国民の年齢構成のほか、
気候の変化といった要素もふまえて、
日本の近い未来の姿を詳しく描いています。

先日の記事に引き続き、（→当該記事）
今日はこの中から、
日本の将来の住宅需要について書かれた部分に
注目してみたいと思います。

まず、
住宅需要における重要な要素である「世帯数」です。

こう予測されています。

・日本の総世帯数は２０１５年までは増加
・その後減少に転じる
・減少の局面においても総世帯数は総人口の減少よりは
　緩やかに減少
・東京圏、名古屋圏は減少が小さい
・東京圏は２０５０までほとんど減少しない

なお前提として、
日本の総人口はすでに現在、
「２００４年をピークに、今後１００年間で１００年前の
水準に戻っていく」
との可能性さえ論じられる、急激な減少のさ中にあります。

つまり１００年後、日本の人口は、
現在に比べおよそ半減している可能性があります。

そうした中で、
「総世帯数は２０１５年までは増加」、
「減少の局面でも
総世帯数の減少は総人口の場合よりも緩やか」

と、いうことですから、
当然、そこには、
「世帯規模の縮小」という現象が伴うことになるはずです。

そこで、
この資料はこう予測しています。

「将来は、面積の小さい住宅の需要が増える可能性がある」

反面、
「将来、面積の大きい住宅では、需要よりもストックの方が
多くなる」

つまり、
大型の住宅の市場ニーズは減り、余ってしまうだろうと、
予想されているわけです。

このことは、実際に現実化もしています。

参考として掲げられている
東京都、秋田県でのグラフを見ると、

両地域とも同様、いま現在すでに、
面積の大きな住宅においての需要不足の傾向、
同じく小さな住宅における需要超過の傾向が
示されています。

都市部においても地方においてもこれらは変わらない
と、いうことを
資料は訴えたい様子です。

こうした中、
総体的には、空家がますます増えていきます。

この点について、
この資料では二つの予測が立てられていますが、
どちらを採っても、
空家の増加という結果には変わりがありません。

二つの予測の前提となる各仮定については、
やや込み入っているのでここには引用しませんが、

その大意を拾えば、

「空家の増加について適切な対策がなされない場合、
その数は２０５０年には今の倍近くに」

「そうでなく、効率的な施策等が講じられた場合、
その数は今の１．１倍～１．２倍程度に」

そんな状況が読み取れるといっていいでしょう。

さて、今回は以上です。

ですが、
この資料から語られることとしては、
そのほんの一部分だけに触れたに過ぎません。

この「国土の長期展望　中間取りまとめ」が語る
興味深い予測は、
まだまだほかにもたくさんありますので、
今後も機会をみて、さらに触れてみたいと思います。

子供や孫達に向けて、
私達がどんな未来を残していくべきなのか、
それを考えるためのよい参考にもなりそうなこの資料です。

ぜひ皆さんも、実際の内容を
ご覧になってみてください。
　↓
「国土の長期展望　中間とりまとめ」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

日本経済の今とこれからを心配しています。

低迷からなかなか立ち直れずにいるところ、
不幸な震災が襲いました。

復興のための公共投資による経済効果もないわけでは
ないのでしょうが、
これが広く民間にまで波及するのは、
まだまだ先のこととなりそうです。

間近な夏に予想される国を挙げての節電も、
経済活動に暗い影を落としそうです。

個人消費全体のさらなる落ち込みが懸念されます。

こうした危機に対し、
一般の人ができることとして、

「自粛せずに、普通の消費を続けること」

すでに広く言われています。

とにかくお金が動いてこその景気回復なのです。
それによって、
消費税も国庫に入ります。

過度な自粛に陥らず、
普通の消費生活をおくることが、
いま、とても大切なのだと感じます。

ちなみに私の場合、
そこからさらに一歩踏み込んで、

「前倒しの消費」を心がけています。

夏が近づけば買うであろうＴシャツや夏服を
４月初旬に買いました。

夏用のスーツも、４月中に購入。

買い足そうと思っていた皮靴も、少し早めに。

さらには、
寿命の迫っていたＦＡＸも買い換えました。

まだ使えはするのですが、調子が悪かったので、
そろそろかなと、決断しました。

このブログをお読みのオーナーの皆さんも、
いかがでしょうか。

たとえば、
今年の秋や来年に予定されている、

リフォーム、設備の交換、大規模修繕、
新築、建て替え。

気になる資材不足もそろそろ解消しそうです。

前倒しでの実行をご検討されるのも
よろしいのではないかと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

千葉県にある松戸市立博物館。
ここには面白い展示があります。

昭和３０年代の団地生活。
その様子を詳しく再現し、展示しているのです。

モデルは同市内にある常盤平団地ですが、
中身はよく知られた、いわゆる旧公団仕様です。

観ると、この時代をご存知の誰もが、
「懐かしい」
と、感じるにちがいありません。

２ＤＫの間取りの中、
当時の電気洗濯機、電気冷蔵庫、白黒テレビほか、
さまざまな家電、家具、
小物、日用品などが置かれています。

細部にまでこだわりのあふれる展示内容に、
見学者の評価もとても高いようです。

→「松戸市立博物館のサイト」

さらに、
同じ千葉県の佐倉市。

ここには国立歴史民俗博物館があります。

昨年新設されたという現代史を紹介する展示室の中に、
昭和３７年に建設された東京・赤羽台団地の
ダイニングキッチンなどが再現されています。

思えば、
ＤＫ～ダイニングキッチンと呼ばれる生活空間と
そこでの生活様式、
それ自体が、
この時代に主に団地の中から生まれたものでした。

こうした団地生活の風景に代表されるような時代が、
少しづつ、
歴史の一部となっていく昨今です。

→「国立歴史民俗博物館のサイト」