こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「他のオーナーさん達は、どんな相続対策をやっているのか、
参考までに教えてください」

との声にお答えする第４回目です。

２月に東京２３区に在住の読者の皆さん
約８０名にお尋ねしたアンケートの途中集計をもとに、
お話しをさせていただきます。

今回は、
不動産の売買をしたり、賃貸住宅を建てたりする
ことによる相続対策について、
オーナーズ・スタイル読者の皆さんへお尋ねをさせていただいた、
その結果です。

「相続対策として、以下のことをすでに行っていますか？
あるいは今後検討したいですか？」

と、いう質問に対して、
ＹＥＳ＝「これをすでにやっている。あるいは検討したい」
と、お答えになった方の比率が、
以下のとおりです。

　「不動産の売却、購入、買い替え」
　・・・約４割

　「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」
　・・・約３割

　「賃貸住宅の大規模なリフォーム」
　・・・約４割

　「自宅の建て替え・リフォーム」
　・・・約３割

と、なっています。

以上の中から、
まずは「不動産の売却、購入、買い替え」です。

相続対策のためには、
現金をお持ちの場合は不動産に換えること、
所有する不動産については、収益力を高めることが一番です。

もっと多くのオーナーさんが手を打たれてもよい筈ですが、
約４割・・・と、思ったより少ないのは、
やはり、
お手持ちの不動産への愛情を強くお持ちのオーナーさんが
多いからなのかもしれません。

ですが、
収益性の低い不動産や、
自宅から離れた場所の遊休地、別荘などは売却し、

収益性が高く、
現金化がしやすく、
分割も容易な、

都心のマンションの複数の部屋に買い換える、などは、
確かに有効な対策です。

但し、現在、
収益性の低い不動産の売却は容易ではありません。
先々の値上がりも期待できませんから、
思うような価格で売れないことについては
覚悟が必要でしょう。

逆に、不動産を買う立場となると、
今はタイミングがよいといえるかもしれません。

不幸な理由からのことではありますが、
大震災の影響で、
中古マンションなどの値段は下がり気味の様子です。

次に、相続対策の王道とも言える

「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」です。

たとえば相続税評価額１億円の更地に、
ローンでアパートを建てた場合、
建物は建築費の５割程度の評価額となり、
土地も広さによっては４割程度の評価額に下がります。
さらにローンの額を債務控除できれば、
相続税がゼロになる場合もある・・・
と、いう対策です。

しかし、ご存知のとおり、
賃貸住宅を建てれば入居者で埋まるという時代は
すでに終わりました。
順調な賃貸経営を続けるには、これまで以上の努力が
欠かせません。

とはいえ、賃貸経営が依然、
他に比べて安定した資産運用の方法であることは事実です。

経営努力を怠ることさえなければ、
有効な相続対策の筆頭といえることに
変わりはありません。

「すでに実行、あるいは検討」とのお答えが約３割と
やや少な目なのは、
すでに賃貸経営をされている皆さんへの
お尋ねだったからでしょうか。

次に、
「賃貸住宅の大規模なリフォーム」、
「自宅の建て替え・リフォーム」
です。

前述の通り、
それぞれ、約４割（賃貸住宅の大規模なリフォーム）、
約３割（自宅の建て替え・リフォーム）の方が、
これを実行、
あるいは検討したいとされています。

リフォームが相続対策になる理由は、
まず、
金額がそのまま相続税評価額となってしまう「現金」を
減らすことができること。
一方で、
建物の資産価値を長期にわたって高めたり、
維持したりすることができること。
それによって、
賃貸住宅の場合は将来の収益性を高めることができる。

これらの効果によります。

また、この工事によって
固定資産税評価額が上がることは原則としてありません。

逆に、
相続発生後に大規模な修繕やリフォームの必要が
生じると、
相続人にとってはそのまま出費の痛手となるわけです。

相続対策を兼ねてのリフォーム、
賢いオーナーさんならば、
ぜひ検討していただきたいところです。

お話はさらに来週水曜日へ続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

３月１１日に発生した東日本大震災から、
すでに２ヶ月以上が経ちました。

不動産業界、建設業界にも大きな影響がおよびました。

この間、私が接した情報などについて、
やや曖昧なものもあえて含めながら、
まとめてご紹介していきたいと思います。

まず、
地震直後です。

建築やリフォームの現場に資材が入らなくなりました。
ガソリン不足や停電の影響です。

震災の数日後には、
遠く九州でも、住宅建設工事の遅延が発生し始めました。

ハウスメーカーからは、
「いま工事契約をしても、着工は１０月以降」
といった声が出始めました。

３月末までに引き渡し予定だった住宅が
引き渡せなくなるなど、
その影響は、一般の顧客ばかりか、
各社の決算にまで及ぶものとなっています。

一方で、
「これから資材が値上がりするので今のうちに」
と、言って前倒し受注を募り、
３月の契約件数を大幅に増やした会社もあるのだそう。

「消費税も上がるかも」
とのトークも加え、
駆け込み需要をしっかりとキャッチした例もあるそうです。

さらには、
東北の賃貸住宅やウィークリーマンションの
空きがなくなったという情報が入りました。

「東京の公営住宅が予約でいっぱい」という、
真偽不明の噂も飛び込んできました。

また、原子力発電所での事故を受けて、
外資系企業に勤める外国人が大阪に移動。
一部の企業は本社機能も移転。
そのため、大阪のオフィス街の賃料が高騰、
主なホテルは満室、
と、いった情報も届きました。

さらに時間の経過とともに、
「不動産の売却が増えている」との話も
耳に入り始めました。

どんな不動産かと聞くと、
「分譲されて間もない高層マンションの上層階の部屋など」
とのこと。

理由は、

・地震で建物が大きく揺れた （倒壊防止のために揺れる構造）
・揺れで家財が被害を受けた （高額な飾りや食器が・・・！）
・停電でエレベーターが停止 （上層階では階段の上り下りがつらい！）
・停電による断水にも見舞われた （水をモーターで吸い上げている）

こうした状況に、
居住者がすっかり辟易してしまったことに
よるものだそうです。

ところが・・・

お話の続きは来週火曜日にお届けします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

アットホーム株式会社さんが、
この３月、

「親と暮らす３０～４０代独身男女の
『住まい』等に関する意識調査」

の結果を発表しています。

３０～４０代独身男女といえば、
もしも親御さんと暮らしていなければ、
その何割かは賃貸住宅のお客様となってくれそうな人々です。

なぜ彼らが親元からの「独立」を選んでいないのか、
やや気になるところです。

なお、調査対象は、
「１都３県在住で親と同居している３０～４０代
独身サラリーマンとＯＬ各３００名、計６００名」
と、なっています。

早速、
彼らが「親と同居している理由」を
見てみましょう。

まず、
１位に挙げられたその理由は、
「家を出て暮らすキッカケがなかったから」・・・５６．０％

いかがでしょう。
どこか消極的な印象が漂う結果です。

ですが、
２位以下を見ると、少し見方が変わってきます。

　２位
　「生活費の節約のため」・・・５２．５％

　３位
　「（親と同居していると）家賃がかからないから」・・・４６．３％

　４位
　「収入が少ないから」・・・３５．８％

と、経済的な理由が並びます。

「家を出て暮らすキッカケがなかったから」は、
まさにキッカケに過ぎず、

事実上はこれら２～３位あたりが、
彼らが親との同居を積極的に「続けている」理由の多くを
占めているのかもしれません。

かといって、
これらの皆さんの多くが、
賃貸住宅の家賃を支払うにはちょっと苦しい、
収入の少ない人達なのかというと、
どうやらそうでもなさそうです。

平均年収は、
男性４３５万円、女性３４８万円。

平均金融資産も、
男女ともに、６００万円を超えています。

男性の２割近くが６００万円を超える年収を得ていますし、
男女とも、
年収２００万円未満という人は４～５％程度に留まっています。

そういったことを反映してか、
「あなたが１か月に自由に使えるお金はどれくらいですか？」
との質問に対する回答は、

平均で、８万円。

住宅ローンや子育てをかかえる人々などに比べ、
結構な額と言っていいのではないでしょうか。

さらに、
親に生活費を払っている人の割合も８割近くとなっており、
その平均支払い額は５．２万円です。

自分で自由に使える・・・平均８万円
親に払っている・・・平均５．２万円

合わせて１３．２万円というこの金額ですが、

これを家賃に奪われることを嫌うため、
彼らは親元から離れない・・・？

そんなひとつの構図も、
なんとなく見えてきそうです。

ほかにも興味深いデータが色々と示されているこの調査結果、
ぜひ皆さんもご覧になってみてください。
（発表内容の構成が取材時と変わっている可能性があります）
　　↓
「親と暮らす３０～４０代独身男女の
『住まい』等に関する意識調査」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先日、この鎌倉大家日記で、
ミシュランガイドの星を獲得した鎌倉のお店について、
お話ししました。
（→当該記事）

私の大好きな、うなぎの「つるや」さん、
さらには、
精進料理の「鉢の木 北鎌倉店」
そばの「梵蔵」
ローストビーフの「鎌倉山」など、
全部で１０店舗が、星ひとつを獲得しています。

ミシュランガイドの始まりは、１９００年です。
タイヤメーカーであるミシュラン社が、
そもそもは自動車のドライバー向けに発行していた
ガイドブックです。

匿名の調査員による公平な評価が徹底されている
ということから、絶大な信頼が寄せられ、
世界中で毎年１００万部ほどが売れているといわれています。

その中で、見事星を獲得した鎌倉の店々は、
「ミシュランガイド 東京・横浜・鎌倉」
に収録されています。
ぜひ一度、ご覧になってみてください。

ところでこのミシュランガイド、
日本、
特に東京への評価が大変高いことが、よく知られています。

たとえば２０１０年版では、
星を獲得した東京のお店の総数は、１９７軒。

星の累計・総星数でも
東京は２６１個。

食の都パリなどをも大きく引き離す、
「世界一ミシュランの星が多い都市」と、されました。

加えて、
続く２０１１年版ではさらに評価が上がり、

「そのために旅行する価値がある卓越した料理」
に与えられる
最上級の三つ星を獲得した店の数は、
前年版の１１軒に続いての世界一となる、１４軒。

「東京は世界一の美食の都」
そんな評価をいよいよ不動のものとしています。

なぜなのでしょうか。

日本人の味覚、繊細な調理技術、
そして生真面目なこだわり。
いろいろと理由がありそうです。

ちなみに、
私もひとに聞かされて、なるほどと感じたのですが、
日本の飲食店の特徴は、
専門店がとても多いことなのだそうです。

日本料理であれば、
うなぎ屋さん、ふぐ料理屋さん、焼き鳥屋さん、
お寿司屋さん、そば屋さん・・・

それぞれ個別の料理を専門に出すお店が
とても多いことに気付かされます。

ここまで飲食店が専門化、
細分化されている例というのは、
海外ではとても少ないのだそうです。

確かに、
ヨーロッパなどのお店を考えると、頷ける気がします。
たとえばフランスのフランス料理店は、
地方色はありながらも、
おおむねフランス料理全般を出すような気がしますが、
お詳しい方、いかがでしょうか。

それらを細分化した、
日本のような「○○専門店」というのは、
あまりイメージが湧きません。

しかも、
日本の専門店には、
「○○一筋で何十年」など、歴史のある店が多く、
その専門性が長期にわたって磨かれ続けています。

創業１００年を超えるような老舗もたくさん残っています。

これほど古い飲食店がこれほどに多い国も
ほかには無いそうで、
特に、東京にはそうした店が数多く集まっています。

こういった背景を考えれば、
ミシュランガイドが世界一の評価を東京に与えるのは
必然だ、
とも言えるのかも知れません。

アニメやコミックだけでなく、
東京に代表される日本の食文化も
「クール」なのです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

今週は、「コンクリート」について、
意外と知られていないお話を紹介したいと思います。

コンクリート。
私達の身近にこれほどあふれている建築資材はありません。

たとえば、
高層、低層、
さまざまなビルに使われています。

ダムや防波堤など、土木構造物にも大いに使われ、
戸建て住宅やマンションにも使われて、
私達の生活をささえています。

木造家屋も例外ではありません。
その基礎部分は、大抵コンクリートで出来ています。

私達はコンクリートに囲まれたり、
コンクリートの上で寝たり起きたりしながら、
毎日を生活しています。

そんなコンクリートですが、
なんとなく、イメージが良くありません。

都会の風景を否定的に捉えて、
「コンクリートジャングル」などと、昔からよく言われます。

「コンクリートから人へ」などという、
政策的なキャッチフレーズも記憶に新しいところです。

冷たく、ぬくもりのない、
殺伐とした空間、

産業優先の社会構造、

あるいは人間的でないものの象徴、といったことを表す
言葉として、コンクリートはなぜか使われがちです。

ですが、
こんな話はあまり知られていません。

コンクリートは、
実は、はるか古代から私達人間に利用されている、
人との付き合いが大変長い建材なのです。

たとえば、
誰もが知る、今に残る古代ローマの建築物の代表といえば、
イタリア・ローマの「コロッセオ」、
「パンテオン」
といった壮大な建物が挙げられますが、
どちらもコンクリートが使われています。

もちろん、
現代のコンクリートとはその組成が違ってはいますが、
人間がこしらえた各種の
「コンクリート」
のひとつと言って、差し支えはないでしょう。

古代ローマの数多くの建築物、建造物に利用された、
火山灰を主な成分としたこのコンクリートは、

「古代コンクリート」、
「ローマン・コンクリート」

などと、呼ばれています。

さらに、
ローマばかりではありません、東の世界でも話は同様です。

場所は中国です。
西安郊外のある遺跡からは、
古代ローマのものとよく似た約５千年前の「コンクリート」が
見つかっています。

現代のコンクリートを凌ぐすばらしい耐水性能をもつという
この古代中国のコンクリートなどを参考に、
日本の会社が、近年、
「推定寿命１万年」をうたう新型コンクリートを
開発しています。

こうした古代のコンクリートですが、
やがて人類の多くが、その存在や製法を忘れてしまい、
そのまま長い時が過ぎていったようです。

その後、ご存知のとおり、
近代の頃になって、
新たな時代をつくる代表的な素材のひとつとして、
コンクリートは
いわば「再発見」されました。

ついには、
嫌われ者扱いされてしまうことさえあるほどに、
私達の社会にあふれたというわけです。