こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「他のオーナーさん達は、どんな相続対策をやっているのか、
参考までに教えてください」

との声にお答えする第４回目です。

２月に東京２３区に在住の読者の皆さん
約８０名にお尋ねしたアンケートの途中集計をもとに、
お話しをさせていただきます。

今回は、
不動産の売買をしたり、賃貸住宅を建てたりする
ことによる相続対策について、
オーナーズ・スタイル読者の皆さんへお尋ねをさせていただいた、
その結果です。

「相続対策として、以下のことをすでに行っていますか？
あるいは今後検討したいですか？」

と、いう質問に対して、
ＹＥＳ＝「これをすでにやっている。あるいは検討したい」
と、お答えになった方の比率が、
以下のとおりです。

　「不動産の売却、購入、買い替え」
　・・・約４割

　「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」
　・・・約３割

　「賃貸住宅の大規模なリフォーム」
　・・・約４割

　「自宅の建て替え・リフォーム」
　・・・約３割

と、なっています。

以上の中から、
まずは「不動産の売却、購入、買い替え」です。

相続対策のためには、
現金をお持ちの場合は不動産に換えること、
所有する不動産については、収益力を高めることが一番です。

もっと多くのオーナーさんが手を打たれてもよい筈ですが、
約４割・・・と、思ったより少ないのは、
やはり、
お手持ちの不動産への愛情を強くお持ちのオーナーさんが
多いからなのかもしれません。

ですが、
収益性の低い不動産や、
自宅から離れた場所の遊休地、別荘などは売却し、

収益性が高く、
現金化がしやすく、
分割も容易な、

都心のマンションの複数の部屋に買い換える、などは、
確かに有効な対策です。

但し、現在、
収益性の低い不動産の売却は容易ではありません。
先々の値上がりも期待できませんから、
思うような価格で売れないことについては
覚悟が必要でしょう。

逆に、不動産を買う立場となると、
今はタイミングがよいといえるかもしれません。

不幸な理由からのことではありますが、
大震災の影響で、
中古マンションなどの値段は下がり気味の様子です。

次に、相続対策の王道とも言える

「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」です。

たとえば相続税評価額１億円の更地に、
ローンでアパートを建てた場合、
建物は建築費の５割程度の評価額となり、
土地も広さによっては４割程度の評価額に下がります。
さらにローンの額を債務控除できれば、
相続税がゼロになる場合もある・・・
と、いう対策です。

しかし、ご存知のとおり、
賃貸住宅を建てれば入居者で埋まるという時代は
すでに終わりました。
順調な賃貸経営を続けるには、これまで以上の努力が
欠かせません。

とはいえ、賃貸経営が依然、
他に比べて安定した資産運用の方法であることは事実です。

経営努力を怠ることさえなければ、
有効な相続対策の筆頭といえることに
変わりはありません。

「すでに実行、あるいは検討」とのお答えが約３割と
やや少な目なのは、
すでに賃貸経営をされている皆さんへの
お尋ねだったからでしょうか。

次に、
「賃貸住宅の大規模なリフォーム」、
「自宅の建て替え・リフォーム」
です。

前述の通り、
それぞれ、約４割（賃貸住宅の大規模なリフォーム）、
約３割（自宅の建て替え・リフォーム）の方が、
これを実行、
あるいは検討したいとされています。

リフォームが相続対策になる理由は、
まず、
金額がそのまま相続税評価額となってしまう「現金」を
減らすことができること。
一方で、
建物の資産価値を長期にわたって高めたり、
維持したりすることができること。
それによって、
賃貸住宅の場合は将来の収益性を高めることができる。

これらの効果によります。

また、この工事によって
固定資産税評価額が上がることは原則としてありません。

逆に、
相続発生後に大規模な修繕やリフォームの必要が
生じると、
相続人にとってはそのまま出費の痛手となるわけです。

相続対策を兼ねてのリフォーム、
賢いオーナーさんならば、
ぜひ検討していただきたいところです。

お話はさらに来週水曜日へ続きます。