こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週まで、二度にわたって、
「コーポラティブハウス」について、
お話ししてきました。

今回はこの話題の最終回です。

以下は、
ある団体が説明するコーポラティブハウスのメリットです。

　１．入居時までには皆が顔見知り。良好なコミュニティができる
　２．各人の希望に合った自由な設計
　３．広告費などの経費がかからない実費での建設

ご覧のとおり、
意図してかどうか、
まず１に、コミュニティの醸成が挙げられています。

しかし、過去をさかのぼると、
コーポラティブハウスには、
「脱線例」といえるようなものもありました。
３のメリットがやや曲がったかたちでアピールされ、
注目されていたことがあったのです。

一部のコーディネーターが、
「コーポラティブは一般の分譲マンションよりも２～３割も安い」
と、宣伝したり、
それについ誘われてしまった住宅購入希望者も
いたりしたのです。

しかし、これは事実とは違います。

「一般分譲に比べてかなりの程度許される設計の自由」
「広告経費などがかかっていない実費での建設事業」

こうしたことによる結果、

「安上がりだったな」となるか、「高くついてしまった」となるか、
それは突き詰めれば、
あくまで購入者個々が持っている価値観に
ゆだねなければならないことです。

いわば「オーダーメイド」であるコーポラティブハウスと、
いわば「既製品」である一般分譲とでは、
商品の価値をはかるべき尺度自体が違っていることを
まず理解しなければなりません。

但し、もちろん多くの人が、
「似た間取り・設備の一般分譲と比べておおむねどうか・・・」
という、ざっとした尺度を持っていることも
また事実でしょう。

その場合で言えば、
過去、旧建設省が明らかにしている、

「従来型の大量供給方式と比べ必ずしも取得費用が
安いとはいえない。場合によっては
かえってコストアップとなるおそれもある」（要約）

と、いう見解を一応の心構えとしておくことが、
こんにちも妥当といえるでしょう。

そこで、
コミュニティの話です。

結局、以上のようなこともあって、
コーポラティブハウス＝安上がりという考え方は、
次第に払拭されていったようです。

代わって、
良好なコミュニティづくりの手段としてのコーポラティブハウスが、
そのいくつかの事例とともに、
注目されるようになりました。

なにしろ、
コーポラティブハウスでは、基本として、

「隣人の顔を見たことがない」
「どんな人なのか何をしている人なのか、まったくわからない」

と、いったことが起こりえないのです。

その理由はもちろん、
前回記事までにお話ししたような成立過程が、
コーポラティブハウスには存在するからです。

逆に、
「おとなりさんに調味料を借りる・・・が日常に起こるような
濃密な近隣関係を楽しめる人でなければ向きません。
私はちょっと後悔しています・・・」

そんな声を挙げる人も中にはいるようですし、

またさらに逆に、
「入居後は、マイホーム獲得という目的を達成したためか、
周りとの付き合いをなるべく避ける人もいて、
さびしいかぎり・・・」

そんな例も、中には少なからずあるようです。

さて以上、
三週にわたってコーポラティブハウスのお話しをしてきました。

なお、
コーポラティブハウスは、もともと欧米で盛んなもので、
日本でこれが始まったのは１９７０年代とされています。
その後は地道ながら、各地に根付いています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、こんなご質問です。

「以前、このブログの記事に、
『築年数の不利を挽回するための基本』
と、いうのがありました。
実際にはどのくらいの築年数からが
入居希望者に『古い』と思われ、
募集面での不利となりやすいのでしょうか」

ご指摘の記事は、
前に、二度にわけて公開させていただいた、

「賃貸住宅　築年数の不利を挽回するための基本・その１」
「同　その２」

のことと思われます。

この記事では、

「築年数の経った物件。
募集時の不利はあきらめるしかないのか？」

と、お悩みの読者に向け、

・築年数の古いことが一般的に不利だと言われることの理由

また、
・それを挽回するための具体的な対策

について、お話しをさせていただきました。

その上で、
今回のご質問は、

「入居希望者に『古い』と思われてしまう築年数というのは、
具体的にどのくらいからを言うのか？」

と、いうものです。

これは当然ながら、
個人の感覚に左右されることでもあるのですが、

私どもオーナーズ・スタイルが少し前に行った調査の中に、
このご質問へのよい回答となりそうなものがありますので、
今回は、
そちらを紹介したいと思います。

調査はアットホーム株式会社さんと共同で、
２００６年の暮れに行われました。

対象は
賃貸住宅入居者の皆さん　１０００人
オーナーさん　３１７人
不動産会社さん　２９９社
と、なっています。

この際、設問のひとつに、

「『古い』と思う物件の築年数は？」
と、いうものがありました。

とても興味深い結果が出ています。

賃料や仲介手数料などを支払って賃貸住宅を借りる側の
入居者の皆さんと、

それらをもらって賃貸住宅を貸したり、
仲介したりする側の
オーナーさん・不動産会社さんとでは、

物件に対する「古さ」の感覚が、
かなり違っているようなのです。

それが顕著に現れているデータのひとつが、
「築１０年」
に対する意識です。

「築１０年以上１５年未満の物件を『古い』と感じますか？」
という質問に対して、
「はい（＝古い）」と答えたオーナーさんは、８．３％
同じく不動産会社は１２．１％ です。
しかし、
入居者の皆さんとなると、見方がとても厳しく、
「古い」と思う人が、２６．８％にものぼります。

さらに、
両者の大きなギャップを見てとれるのが、
「築５年以上、１０年未満」のラインでしょう。

オーナーさんではその１％
不動産会社では０．３％しか、
「古い」と感じません。

ところが、
入居者の場合、早くもその４．７％が、
「築５年以上となれば、もはや古い」
と、感じるようです。

「うちの物件はたったの５年前に建てたばかり」
「うちもまだまだ１０年目・・・」

仮にオーナーさんがそんな風に思っていても、
部屋探しをする入居希望者の方は、
少なからずそう感じてはくれない。

そんなすれちがいが、
この結果からは読み取れます。

いかがでしょうか。

こうした厳しい入居者・入居希望者の意識。
さらには、
建物の築年数というのは減らすことが不可能な数字です。

ですが、
簡単に挽回をあきらめる必要はありません。

以前の記事（上記）で、
詳しくお話しをさせていただいたとおりです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

このたびの東日本大震災において、
被害にあわれた皆さまに、
あらためて心よりお見舞い申し上げます。

大地震から２ヶ月近く経った、５月初旬のことです。

先週も紹介させていただいた被災者支援サイト、
「仮り住まいの輪」への協力、

また、
オーナーズ・スタイル本誌次号の記事の企画のため、
被災地を実際に自分の目で確かめたいと思い、
まず、福島へ行ってきました。

食事をし、お土産を買い、宿泊もすることにより、
現地、福島で、
お金を使わせてもらおうとも考えました。

鎌倉から車で出発しました。

東北自動車道が福島県内にさしかかると、
ところどころ、路面がぼこぼこしていることがわかりました。

郡山で高速を降り、
一般道で、いわき市方面へ。
福島第一原発の南４０キロほどの地点に向かいました。

郡山では、瓦が落ち、
ブルーシートで屋根を覆う家がところどころに見られました。

ですが、それ以外には、
地震の影響と思える景色は目に入りませんでした。

街に立ち入って、つぶさに見れば、
ほかにも被害のあとを見つけることができるのだろうと
思います。

いわき市に向かう途中、
山桜が、
あちらこちらに何本も咲いていました。

桜のほかにも咲く花の多い福島の、
美しい、
のどかな景色が広がっていました。

ところで、
この東へ向かう一般道には、
隆起などはまったく起きていないようです。

この道と同じようなルートをたどる磐越自動車道も
あとで利用しましたが、
ほとんど無傷のように思えました。

東北自動車道は、さきほど触れたとおり
傷んでいましたが、
あれは地盤のせいなのか。

あるいは東北自動車道自体に、
どこか弱いところがあったということでしょうか。

やがて、
いわき市の市街地に入りました。

十年近く前、
一度だけ車で通ったことのある街です。
通常と何も変わりがない景色に見えます。

さらに、
いわき市を通り越して、
南の小名浜に向かいました。

その途中、
地震で倒壊した古い木造家屋が数軒、目に入りました。
築４０年以上、といった風情です。

地震の揺れの中、
屋根瓦の重みに耐え切れず家の柱が折れ、
倒れてしまったもののように見えました。

小名浜の海の近くに到着しました。
やはり十年近く前、
一度だけここで泳いだことがあります。

そこには、
凄惨な景色が広がっていました。

（お話は来週へ続きます）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

アパートを建てれば３０年、マンションなら５０年は
建物を保有し活用し続けることになるでしょう。
ですから将来の社会構造がどうなっているかを
予測することはとても重要なことと言えます。

今年の２月、国土交通省が、
「国土の長期展望　中間とりまとめ」
という資料を公表しました。

「人口減少の進行、急速な高齢化等を踏まえた
国土の長期展望をおこなう」
などの主旨に基づいて、
主に西暦２０５０年を迎える頃までの
日本の姿を予測するものです。

人口や国民の年齢構成のほか、
気候の変化といった要素もふまえて、
日本の近い未来の姿を詳しく描いています。

先日の記事に引き続き、（→当該記事）
今日はこの中から、
日本社会の人口構成について書かれた部分に
注目してみたいと思います。

この資料によると、
予測される２０５０年の日本の人口は、９５１５万人。
そのうち６５歳以上の高齢人口は３７６４万人。
その割合は３９．６％です。

約４０年後、
「１０人中４人が高齢者」という社会が到来すると
予測されているわけです。

これに対して、
２０５０年の生産年齢人口は４９３０万人。
５１．８％です。
つまり「人口の半分」と、予測されています。

以上のことから、
この資料では、ひとつの懸念が示されています。

「高齢者１人あたりの生産年齢人口」が、
今後ますます減っていく
と、しているのです。

時折各メディアで、
「現役何人で、ひとりの高齢者を支えることになるのか？その人数」
などと紹介されますが、それのことです。

２０１０年は２．７６人。
おおむね現役二人から三人ほどが、
ひとりの高齢者を支える社会構造になっていると
いうことです。

これが２０３０年の予測では１．８４人に下がります。

２０５０年には１．３１人に、さらに下がります。

予測どおりに進むならば、
４０年後、
日本の社会構造は、
「現役一人でひとりの高齢者を扶助する」と言うに近いほどの、
大変厳しいかたちとなるわけです。

この構造はこれまでどの国も経験したことがありません。
少子化対策をはじめ各種の打ち手が求められています。

但し余談ですが、
以上の予測に掲げられた、
「高齢人口」、「生産年齢人口」というものの設定が、

よく見ると・・・
ちょっと変なのです。

資料欄外ほか、各所にある「注」などにご注目ください。

「生産年齢人口」は１５～６４歳の者の人口
「高齢人口」は６５歳以上の者の人口

と、そこにはあるのです。

これは若干古い時代の括り分けのようにも感じられますが、
いかがでしょうか。

現在、すでに、
ここでいう生産年齢に達していても、
実際に「生産」活動していない人口というのは、
その割合が大変に高いはずです。
ご存知のとおり、日本社会は大変な高学歴社会なのです。

一方、
この括りによれば、生産をせず（基本そういう見方でしょう）、
扶助される立場として計算されている
高齢人口の人々ですが、
実際にはいまやかなりの数が、
元気に物やサービスを生産し続けています。

こうした傾向は今後もさらに続くのではないでしょうか。

生産しない「生産年齢人口」、
生産する「高齢人口」、

これらを差し引きすると、
結局、
将来の「現役にのしかかる負担」は、
この資料に示された程度になるということ・・・？

いずれにせよ、あくまで「予測」なので、
大きな流れを把握するための指標として
数字を見る必要があります。

さて、今回は以上です。

この「国土の長期展望　中間取りまとめ」が語る
興味深い予測は、ほかにもまだありますので、
今後も機会をみて、さらに触れてみたいと思います。

ぜひ皆さんも、実際の内容を
ご覧になってみてください。
　↓
「国土の長期展望　中間とりまとめ」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

鎌倉には、あちこちにホタルがいます。

鎌倉中央公園の池か小川のあたり。
二階堂の胡桃川（滑川の上流）あたり。

扇川の上流にも、少ないながら・・・。

また、
八幡宮の池には毎年ホタルが放流されています。

私も幾度か、こうしたホタルを観ましたが、
実にいいものです。
心が洗われます。

さらに先日、たまたま知り合った
比企谷（ひきがやつ）の妙本寺の
住職さんから聞いたお話。

妙本寺の敷地内の
祖師堂へと続く細い道を歩いて行くと、
右側に、小川とさえ呼べないほどの小さな水の流れがあります。

ですが、常に絶えることのない流れです。

そこで、ホタルを飼っているのだそうです。

幼虫を放流し、餌となるカワニナも放流し、
昔ここにいたホタルを
復活させようとしているのだそうです。

「６月になったら見に来てください」
とのことでした。

ですが、
そこは夜は真っ暗になる場所のはずです。

ちょっと怖いのですが、
闇の中を飛ぶホタルを見るのもとても楽しみです。

妙本寺にホタルが舞うことを知る人は、
多分、地元にもごくわずかです。

この妙本寺さん、
先日は東日本大震災を受けてのチャリティとして、
本堂でバイオリンコンサートを開きました。

住職さんも気さくで、とても感じの良い方でした。

妙本寺の祖師堂は、
ひとりで行ってもくつろげる、癒しのスポットです。

そういえば、
１０年ほど前の冬、この妙本寺で拾った銀杏が、
うちの小庭で芽吹き、
今年も緑の葉をひろげています。