7月23日（土）の午後、新宿で、
オーナーズ・スタイル主催のセミナー＆個別相談会があります。

まだ席に若干の余裕がありますので
よかったらご参加ください。

テーマは、

●税制改正の要点とすぐにできる税金対策
●知らないでは済まされない地震災害発生時のオーナー責任

税制改正の要点と税金対策を、
自らが大家さんであり、本誌読者でもある税理士さんが、
地震災害のオーナー責任については
この分野に詳しい弁護士さんが、
実際にあった事例をもとにご説明します。
オーナーさん必聴のテーマです。

7月23日（土）

【開場・受付】１３：２０～

【第１部】　１３：４５～１４：１５
「税制改正でこう変わるオーナーの税金対策」
　・税制改正のポイントを要点ごとに解説
　・すぐにできることから実践が効果的！

　講師は税理士 渡邊浩滋 氏

　税理士法人東京シティ税理士事務所
　明治大学法学部卒
　自らが大家さんであり、本誌読者でもあります。

【第２部】１４：１５～１５：５５
「知らないでは済まされない、地震災害発生時のオーナー責任」
　・オーナーの責務とは
　・老朽化アパート・建て替え時の問題点とは

　講師は弁護士 今村健志 氏

　日本橋フォーラム綜合法律事務所
　中央大学法学部卒
　第二東京弁護士会所属
　不動産の法律問題を多数解決されている弁護士さんです。

【第３部】　１５：５５～１７：００
　個別相談会
　土地活用にまつわる税金、老朽アパートの建て替え、
　立ち退き問題などを専門家が幅広くアドバイス。

開催場所：東京都新宿区西新宿2-6-1
　　　　　新宿住友ビル 47階 スカイルーム ルーム8
　地図はこちら
　http://www.owners-style.co.jp/info/updir/docs/os23.pdf

最寄り駅は、
・JR線・京王線・小田急線「新宿駅」より徒歩約8分
・東京メトロ丸の内線「西新宿駅」2番出口より徒歩約7分
・都営大江戸線「都庁前駅」より直結

主催：（株）オーナーズ・スタイル
共催：住友不動産株式会社
料金：無料
定員：60名

お申し込みは（株）オーナーズ・スタイルまで
電話：03-3541-0083（平日9:30～18:00）

※お申し込みの際は「ブログを見た」とおっしゃってください。
※お名前、電話番号、住所、参加人数をお伝えください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

今週の月曜日、「賃貸経営お役立ち情報」で、
内閣府が公表している
「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」をご紹介しました。

そこで、
さっそく私の住む鎌倉市を詳細に見てみると・・・

長谷に近い坂の下海岸あたり、
八幡宮あたり、
そして大船駅あたりが、

ゆれやすさの度合いで、２番目にランクされています！

このうち、
「八幡宮あたり」には、
私の家の建っている場所も含まれているように思えます。

これは心配です。

そういえば、
鎌倉に代々住まれているご近所の方が、
こうおっしゃっていました。

「上田さんの家の建っている場所は、戦前までは
豪邸の庭の一部だったのです。
庭には大きな池がありましたが、ちょうどそのあたりです」

すると・・・

月曜日の記事では、
「埋立地は、造成が古くともやはり地盤が弱いようだ」
というお話しをしたばかりですが、

私の家とアパートも、
「ちょっとした埋め立て地に建っている・・・」
と、言えなくもないわけです。

地震への備えを一層怠ることができなくなりました。

鎌倉の旧市街地の平地は、
約５０００年前までは海の中、
そして鎌倉時代の初期までは、湿地に近い状態だったと
言われています。
 
そのために鎌倉時代より前からあった神社仏閣などは、
すべて高台に建てられています。
（杉本寺、甘縄神明神社、長谷寺など）
 
また、若宮大路の真ん中の一段高い道（段葛・だんかずら）は、
海から八幡宮までの、
ぬかるみのない動線を作るための道路だったとも
言われています。
 
もちろん、埋め立てではありませんので、
江戸時代から昭和にかけて埋め立てられた
東京の湾岸エリアや、
河川の流域とはまったく異なります。
 
しかし、
もともとは海の中であり、その後湿地帯だったわけで、
鎌倉の旧市街全体の地盤についても、
安心はできません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

「打ち水」をして涼しさを呼ぶ・・・。

節電がテーマのこの夏、
エアコンに頼らない暑さ対策のひとつとして、
例年以上に実行する人が増えるかもしれません。

ところが猛暑だった去年、
実はこんなことがありました。

新聞報道によると、

「市が行っていた散水車による『打ち水作戦』が、
市民の苦情によって中止となった」

と、いうのです。

場所は岐阜県多治見市。
埼玉県の熊谷市に並んで知られる、猛暑の町です。

その際の市民の声によれば、

「散水直後は気温が下がるように思う。しかし間もなく、
撒かれた水が湯気となり、さらに暑くなる気がする」
とのこと。

確かに、
「炎天下、庭や道路に水を撒いたが、
効果はその一瞬だけのような気が・・・」

これは、私達にも普段、
思い当たることかもしれません。

すると、
打ち水には、実のところ、
涼をよぶ効果がないのでしょうか。

そうではないようです。

どうも、多くのところで、
打ち水は、
それを行うタイミングを間違えられてしまっているようなのです。

たとえば京都の街で、
夏、日がかげってから、
旅館や料亭、老舗などを訪れると、
誰もがすぐに気がつくはずです。

庭や玄関先などの地面が、しっとりと濡れています。
打ち水されたばかりなのです。

実は、
打ち水のベテランである彼らは、炎天下の真昼間には
水を撒きません。

朝や夕方に、打ち水をするのです。

理由は多治見市民の苦情とまったく一緒です。

暑い昼間に水を撒いても、
たちまち蒸発し、
涼しさが長続きしないばかりか、

大抵の場合、
かえって蒸し暑く感じられてしまうそうなのです。

少し以前まで、京都での打ち水は、
旅館や料亭だけでなく、
一般の家々においても、習慣として行われていたといいます。

科学的な根拠はともかく、
彼らは、その肌が示す感覚で、
打ち水で涼をよぶためのタイミングを知り、
代々、これを心得ていたにちがいありません。

ですがこのことは、
エアコンもなく、扇風機も無い時代には、
本来、
日本中の人々が知っていたことなのではないでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「オール電化の賃貸住宅の建設を考えていたところ、
震災と原発事故が発生。
世の中を挙げて節電が叫ばれるようになりました。
今後、オール電化はどうなるのでしょうか？」

とのご質問です。

・・・とても難しいテーマです。
今はまだ混沌としていて、
なかなか答えが出ない状況といっていいでしょう。

東日本大震災のあと、
多くの方がお気づきと思いますが、
東京電力さんがすべての広告宣伝をストップしています。
当然、オール電化をすすめる広告もストップです。

「停電になったら困る・・・」

「電気をたくさん使うから肩身が狭そう・・・」

「電気代が上がりそうで心配」

「だからオール電化なんて今さら・・・」

そんなふうに思っている人も多いかもしれません。

しかし実際のところどうなのでしょうか。
今後、オール電化住宅にどんな問題が生じるのか、
具体的に各論で、考察してみたいと思います。

●ＩＨクッキングヒーター

まず停電になった場合の、ＩＨクッキングヒーターです。

「停電になったらＩＨクッキングヒーターでは、調理ができません。」

たしかにそうです。

ですが、突発的な停電が起こる可能性は低く、
停電があるとすれば、それは「計画停電」です。
計画停電による停電時間は
２～３時間と、短いはずです。

たとえば卓上ガスコンロなどを用意しておけば、
なんとかしのげるのではないでしょうか。
問題というほどではないと思います。

災害時には、
ガスよりも電気の復旧が、はるかに早いことは、
今回の震災でも実証済みです。
ガスコンロよりもＩＨクッキングヒーターの方が、
災害後は、頼りになると言えます。

ちなみに、ガスコンロも着火時に電気を使いますが、
電池で火花を発生させるので、停電の影響は受けません。

●給湯

次に、給湯についてです。
オール電化住宅では、
深夜電力で沸かしたお湯が貯湯タンクに常に貯まっています。
日中の停電時もお湯を使うことができます。

ガスの給湯器は着火時に電気を使いますので、
停電時は、ガスが通っていても、お湯を作れません。
停電時はオール電化の貯湯タンクの方が安心です。

災害時は、貯湯タンクの中にストックされている
お湯（冷めれば水）が役立ちます。
むしろ安心材料と言えるでしょう。

●冷房

冷房については、エアコンにせよ、扇風機にせよ、
ほとんどの家庭が電力に頼っています。
停電による停止は致し方なく、
この状況から逃れられないことは、
オール電化住宅も、そうでない住宅も同じです。

●暖房

停電時も災害時も、
灯油のストーブなど、電気を使わない手段を
用意しておくことで、しのげるでしょう。

災害時は、
ガスの暖房機よりも電気の暖房機の方が、
復旧が早いはずです。

・・・このように、停電時や災害時に、
「オール電化だと不利になる」といった心配は、
あまりする必要がないと思われます。

●電気代

次に社会情勢が与える影響を考えてみたいと思います。

今後、原発事故などの影響で、
電気代が上がったりすると、
電気使用量の多いオール電化住宅は、
不利な立場に立たされる可能性があるのでしょうか。

たしかに今後、
電気代が高くなる可能性は否定できません。
しかし、おどろくほど高くなることは、
国の政策として、考えにくいと思います。

オール電化には、深夜の割安な電力を多く利用し、
さらに電気代の全体が安くなるオール電化割引があります。

今後、これが大きく改変されても、
オール電化の人達だけが不利になる、といったことは、
考えにくいのではないでしょうか。

●電気使用量

そもそも電気の使用量が多いことを、どう考えるのか、
という問題です。

オール電化は、深夜の電力を多く利用します。
深夜は電力が余り気味の時間帯であり、
余った電力は廃棄されています。

ですから、誤解を恐れずに言ってしまえば、
昼間の電力使用量は減らす必要がありますが、
深夜の時間帯の電力を減らす必要は、あまりないのです。

昼間の電気使用量と、深夜の電気使用量を
一緒に考えてはいけないのです。

・・・ということで、
すでにオール電化の賃貸住宅を経営されている
オーナーさんの場合、
以上のような説明とアピールを行うとよいと思います。

物件内での卓上コンロや灯油ストーブの使用を禁じている場合は、
停電時、それを可能とすることで、
入居者や入居希望者の不安を抑えることはできそうです。

●オール電化＋太陽光発電

そうはいっても、今後、
夏の日中にＩＨクッキングヒーターを使うのは
日本人として心苦しいかもしれません。

そんな方は、オール電化を
太陽光発電と組み合わせることを、ご検討ください。

日中の電気は、太陽光での発電で賄えるので、省エネです。
しかも二酸化炭素を発生させないクリーンな発電です。

余剰な電力を売ることもできますので、
電力の供給にも貢献できます。

今後、ますます評価が高まり、
ニーズが増えるのではないでしょうか。

以上、
オール電化の今後については、
雰囲気に流されることなく、冷静に考えていくべきと思います。

・・・しかしそうは言っても、実際の賃貸市場でどう影響が出るのか。

繰り返しますが、今はまだ混沌としていて、
なかなか答えが出ない状況といっていいでしょう。

しっかり見極めていきたいと思います。

ちなみにですが、
現在ガスコンロをご利用の場合は、
災害時に電気がいち早く復旧することを想定して
ＩＨクッキングヒーターを１台用意しておくと、
きっと安心です。購入をご検討ください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

ご存知でしょうか。
住宅エコポイントの
「ポイントが発行される工事の対象期間の短縮」が、
先般、発表されています。

変更前→　平成23年12月31日までに着工・着手した
　　　　　　　新築・リフォーム工事

変更後→　平成23年7月31日までに着工・着手した
　　　　　　　新築・リフォーム工事

このとおり、残りの日数が一気に減りました。

アパートなどの場合、
一戸あたり上限３０万円分のポイントがつきますので、
８室あれば２４０万円。大きな額です。

そのため、
オーナーさんからの駆け込み発注が
増えていたそうです。

さらに、
建築材料費が値上がり基調であること、
「消費税が近い将来上がる」と観測されること、
昨年の小規模宅地等の特例の縮小など・・・

さまざまな要因が、
これに拍車をかけています。

そこに、
震災の影響を受けて、
「老朽化した物件を早く建て替えよう」とするニーズも
加わりました。

そのため、
一部のハウスメーカーさんなど、受注が急増し、
うれしい悲鳴を上げています。

しかし一方で、
やはり震災の影響から、建築資材や機材は不足気味です。

職人さんも同様です。
東北の現場に行かれる方が多く、不足気味とのこと。

もちろん、
受注の増加は、
建築確認など、様々な手続きの増加にもつながっています。

結果として、
せっかく発注が増えても、
受注側としては、
なかなか着工を進められない状況なのだそうです。

また、
住宅エコポイントの「対象期間」は上記のとおり
７月末までですが、
エコポイントを支給してもらうための申請は、
実際に工事が完了した後となります。

その時点で、
政府が用意した予算がもしも残っていなければ、
困ったことになります。

せっかく駆け込みで着工、申請しても、
エコポイントはもらえないのです。

万が一、そんな事態となった場合はどうするのか・・・？

かつて自動車のエコポイントがそうであったように、
「ポイント相当分の金額をお客様にサービスします！」

そのように決めたハウスメーカーさんなどもあるそうです。

そんなドタバタした状況が、
４月から６月上旬にかけて見られました。