こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「大地震で賃貸住宅が被災し、入居者が被害を被った場合の、
オーナーの責任について教えてほしい。
物件が損壊し、入居者の方が亡くなったり、
怪我をされたりしたら、
オーナーは責任を問われるのでしょうか？」

とのご質問です。

このことに関しては、たびたび引用される判例があります。

「神戸地裁平成１１年９月２０日判決」
です。

阪神・淡路大震災によって賃貸マンションが被災、
１階部分が押しつぶされ、
複数の入居者が亡くなった事件について、

地震だけでなく、
「建物の瑕疵」もこの事件に「寄与」したと裁判所が判断、

瑕疵があったとされる建物の所有者、
すなわちオーナーにも、
多額の損害賠償義務が課されました。

ちなみにその額は、１億２千万円を超えています。

少し背景をお話ししましょう。

建物は、昭和３９年に建てられたものでした。

それをオーナーさんが昭和５５年に取得。
賃貸住宅として、
入居者に貸していました。

ところが、
この建物には、実は安全上の問題がありました。

壁厚や壁量が不十分、
鉄筋の量が不十分、
壁と柱が十分に「緊結」されていない・・・

といった、
いわゆる欠陥を含んでいたものだったのです。

これについて、裁判所は、

「建物が通常有すべき安全性を備えていれば、
倒壊するにしても、その状況は大いに異っていたはず」

「よって、入居者の死亡は不可抗力によるものとはいえない」

と、判断しました。
その上で、オーナーに責任を求めました。

その割合は５割。すなわち半分です。

裁判所は、
この事件による入居者の損害について、

「建物の問題と地震とが競合して原因を成したもの」
「欠陥を含んだ建物による損害への寄与度は５割」

であるとし、

建物の所有者であるオーナーに、損害全体の半分に当たる額の
賠償義務を課したわけです。

この判決には重要なポイントがあります。

それは、
物件に、欠陥すなわち「瑕疵」があったことです。

この判決でオーナーに課せられたのは、
主として、
「瑕疵」のある建物が、他人に損害を及ぼしたことによって発生する、
土地工作物責任（民法７１７条）」
と、いうものでした。

逆に言えば、
この建物が、何ら瑕疵のないものであったならば、
入居者の受けた損害は、

「そのすべてが地震によるもの」
となり、

オーナーは責任を問われなかっただろう・・・と、
いうことにもなるのです。

そこで問題は、

「一体何が、物件に『瑕疵』があるか無いかを別ける基準に
なるのか？」

と、いうことになりますが、

多くの専門家は、
「耐震基準を満たしているかどうか」

が、その基準となる旨、見解しています。

すなわち、
この事件のような事例の場合、

建物に瑕疵があるといえるかどうかは、
基本的には、
「建築当時の耐震基準を満たしていたか否か」
により判断されます。

耐震基準は、
ご存知のとおり、昭和５６年の建築基準法改正によって、
旧来のものから、
新しいものへと移行していますが、

賃貸されている建物が、
正しく建築時の基準を満たしている建物であり、

なおかつ、その後、
安全性に問題のあることが確認されていなかった場合は、

「地震で倒壊、入居者に死傷が生じた・・・」
と、いった場合も、
オーナーさんがその責任を問われるといったことには
なりにくいでしょう。

先ほどの、阪神・淡路大震災で１階が押しつぶされた
昭和３９年築の賃貸マンションの場合は、
昭和３９年当時の耐震基準も満たしていなかったために、
責任が問われたともいえるわけです。

ただし、
気をつけたいことがあります。

それは、こんなケースです。

「その建物が、古い耐震基準を満たしてはいるものの、
現在、あらためて、新たな基準も満たすよう、
法令などによって、耐震診断、改修などが求められている
ものである場合・・・」

たとえば例として、
３階建て以上で床面積の合計が1000㎡を超える建物の多くが、
この対象に入ります。

こうした場合、
定められたところの措置を怠っていると、
建物に「瑕疵」があるものと認められてしまいかねません。

また、ほかにもこの例のように、
法令などで、
「新たな基準を満たすよう、措置を求められている」
建物がありますので、

オーナーさんは、決してたかをくくらず、
ご所有の物件がそうした条件に該当していないかを
積極的に確かめておくべきでしょう。

もちろん、
それ以前に、
法的な義務のあるなしにかかわらず、
物件の耐震診断をしっかりと受けておくことは、
入居者の命をあずかるオーナーさんのつとめであるということも
できます。

耐震診断、そして必要となれば改修。
ぜひ、積極的に、
すすめていきたいものです。

なお、来週は、
今週の続きとして、

賃貸住宅が被災した場合の賃料請求のあり方や、
入居者が被った物損にかかわる責任問題などについて、
お話しをいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

最近、立て続けにこんな言葉を耳にしました。

　ある会計士さんの言葉・・・

　「ある程度までは資産の額と資産家の幸せは比例するんです。
　でも、ある程度の額を超えると、比例しなくなるんです」

　ある不動産コンサルタントの言葉・・・

　「資産家には、なぜか、幸せな人が少ないんです」

　ある税理士さんの言葉・・・

　「資産家には、
　色々な悩みを抱えていらっしゃる方が多いのです」

資産家の皆さんに接することが日常的な、
それぞれのプロが、
こう語っていました。

たくさんの資産をお持ちのオーナーさん、
それほどでもないオーナーさん、

どちらの幸せも願いながら、

オーナーズ・スタイルは、オーナーさんを応援し続けます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

補助金のことがよく知られている太陽光発電ですが、
減税、優遇税制に関しては、
あまり広くは知られていません。

ですが、
賃貸住宅オーナーは「事業者」さんでもありますから、
企業・事業者に向けられたこれらについても、
忘れずに注目しておきたいものです。

青色申告をしている個人もしくは法人が、
今年、太陽光発電を取得して設置した場合、
取得日から1年以内に国内で事業の用に供した場合には、
取得価額を全額、即時償却できる場合もあるようです。
その年に１００％、経費にできるので、利益が多くて
困っているオーナーさんには朗報なので、
税理士さんなどにご相談ください。

たとえばこんなリリースが、
資源エネルギー庁から公表されています。
　↓

■その１

　「エネ革税制（エネルギー需給構造改革推進投資促進税制）は、
　平成２３年７月以降も延長されます」

■その２
　「『グリーン投資減税』が創設されました」

１の「エネ革税制」とは・・・

　「青色申告書を提出する法人又は個人が、
　エネ革税制対象設備（エネルギー需給構造改革推進設備等）を
　取得し、かつ１年以内に事業の用に供した場合に、
　特別償却又は法人税額（又は所得税額）の特別控除の
　いずれかを選択し税制優遇が受けられる制度です。
　ただし、税額控除は中小企業者等のみ適用できます。
　（同庁サイトより抜粋）」

２のグリーン投資減税とは・・・

　「平成２３年６月３０日から平成２６年３月３１日までの期間内に
　対象設備を取得した事業者は、
　基準取得価額の３０％特別償却又は７％税額控除（中小企業のみ）
　の措置を受けることができます。（同上）」

両税制の関係性は・・・？

　「なお、グリーン投資減税とエネ革税制の両方の対象となっている
　設備を取得した事業者は、当該設備についていずれかの
　税制措置を選択的に受けることができますが、
　重畳的に税制措置を受けることはできません。（同上）」

問い合わせ先は・・・？

　「資源エネルギー庁総合政策課調査広報室
　電話：０３－３５０１－５９６４（直通）」

ご興味のあるオーナーさんは、下記サイトもご覧の上、
ぜひお問い合わせを。

参考サイト↓
　・省エネ法ＡｔｏＺ エネ革税制
　・トピックス「エネ革税制」と「グリーン投資減税」について

さらに、
導入・設置場所が東京都・・・という場合は、
都税でも優遇措置が用意されています。
　　↓
　東京都主税局＜東京版＞環境減税について

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

そろそろ夏も終わりです。

振り返れば今年の夏、
鎌倉では、色々な花が、例年よりも少し早く咲き出しました。

「タチアオイ」もそうでした。

いつもよりも早く、６月の上旬から咲き始めました。

言い伝えがあります。

この花が、
茎の下の方のつぼみから咲き始め、

やがて一番上までが開き終わると、

ちょうどその頃、
「梅雨が明ける」と言われています。

鎌倉では、
６月の末、ついに一番上までが咲き揃いました。

「え！梅雨がこんなに早く明ける・・・？」

疑っていたのですが、

それ以降、確かに、
曇り空は多いものの梅雨らしい雨にはなりません。

そしてついに・・・
７月９日、関東に梅雨明け宣言！

「平年より約１２日、昨年より約８日早い」

とのことでしたが・・・

実際の梅雨明けは、
多分、
タチアオイが一番上の花を咲かせた頃だったのでは。

「言い伝えはやはり正しかった！」

と、あらためて思いました。

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

「節電の夏」も終盤です。

電力使用のピーク時は、エアコンの使用をなるべく控えよう、
とのことで、
この夏は「すだれ」を家の窓の外にかけた方も、
多かったのではないでしょうか。

すだれは、
暑さしのぎや目隠しのため、
大変古くから、私達につかわれている道具です。

その材料となるのは主に植物の茎。

よく見られる竹やヨシのほか、
「蒲」、「萩」、
さらには、「セイタカアワダチソウ」なども、
これに使われることがあるようです。

なかでもとりわけ、
私達の目に触れやすい、ポピュラーなものが、
いま、中国からの輸入も盛んな、
ヨシのすだれでしょう。

ヨシは、「アシ」ともいい、イネ科の植物です。

河川の下流域や、沼や湖の岸辺などに群生し、
長い茎を伸ばしながら、
広大なヨシ原をこしらえます。

ちなみに、
ヨシという呼び方は、「アシ」よりも
新しいもののようです。

「もともとの『アシ』が、『悪（あ）し』につながるということで、
これを嫌ってつかわれるようになった」

と、いうのが、
広く語られている、いわば定説です。

ヨシ原は、よく、天然の浄水装置であるといわれます。

ヨシが密生するヨシ原では、
水の増減によって、
その根元がときには水中に没したり、ときには水面上に
あらわになったりします。

そうした過程で、
水中の泥や、汚れの原因となる有機物などが濾し取られ、
沈殿します。

そして、
水の流れがゆるいヨシ原には、
沢山の微生物が生息しています。

それらが水中の有機物を分解し、栄養分として吸収し、
水からの分離をうながします。

ヨシ自体も、植物として、
汚れの原因となる窒素やリンをその体に取り込みますから、

生活排水などによって汚れた水も、
ヨシ原を通過する際は、
その規模に応じた、「浄化」を受けることとなります。

そのため、河川や湖沼が、
開発工事など、
さまざまな理由によって周りのヨシ原を失うと、

その浄化機能も、多くが失われてしまうことになるわけです。

川を流れている水が汚れていれば、
汚れたままの水が、
さらに下流へ、海へと、流れ出すことにもなるわけです。

北関東にある「渡良瀬貯水池」といえば、
いわゆる「首都圏の水がめ」のひとつとして有名です。

ここには大規模な「ヨシ原浄化施設」が、
国によって、整備されています。

流れ込んでくる生活排水などによる水質汚染をふせぐため、
貯水池の水を
広大なヨシ原に導いて浄化します。

それをふたたび貯水池に戻し、
循環させるシステムが稼動しています。