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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

 

 

これは私の家の２階の窓の景色。

「緑のカーテン」歴、４年です。
今年はゴーヤと昼顔を植えてみました。

ネットは麻ヒモで手作りしています。

毎朝水をやり、
ツルの伸びる方向を手作業で修正、
手塩にかけて育てたところ・・・

うまい具合に葉の隙間が埋まり、
光の差し込み加減も、いい感じになりました。

ツルが一番からみやすいのが麻なので、
毎年ホームセンターで麻ヒモを買い、
縦横の網の目状に、あちこち縛って、ネットを作ります。

それほど面倒な作業ではありません。

窓があまり大きくないため、
３０分くらいで作れます。

なんと言っても、市販のネットよりも風情があります。

また、手作りすれば、形も自由に工夫できます。
そこも楽しいところです。

麻は丈夫なので、耐久性にも問題はありません。

 

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週にひき続いて、「畳」のお話です。

畳のさまざまな機能・効能については、
以前より、
研究者が色々と指摘をしている・・・というところまでが、
先週のお話でした。

そのうち、
科学的なデータや、
多くの人に共通する実感から、確実性の高いものが、

・保温性
・湿度調整機能
・防音性能

の三つです。

まず、保温性。

ある検証によれば、畳の熱伝導率は、
同じ「敷物」でいえば、
ウールのカーペットに相当する程度とされています。

但し、畳には多くのカーペットとは違い、
ご存知のとおり、「厚さ」があります。

そのため、
畳の裏から表面、あるいは表面から裏へと、
熱が通り抜けていくには、
この厚さの分だけ、時間を要するのです。

つまり、時間あたりの熱の透過量が、
畳の場合、カーペットに比べ、大きく抑えられるとのこと。

つまり、
畳はその見かけ以上に保温性が高いというのです。

さらに、湿度調整機能。
いわゆる「調湿機能」です。

これは、
畳表（たたみおもて・畳の表面）につかわれるイグサが、
その断面を見ると
スポンジのような多孔質の構造をもっていることなど、
いくつかの理由によって、
以前から、よく語られてきました。

こうした穴ぼこだらけの構造が、空気中の水分をゆっくりと吸い、
多量に溜め込み、
さらにはゆっくりと吐き出すことで、
周囲の湿度がつねに適度に保たれるというのです。

いわば、畳は部屋の中で、
湿気を貯める「ダム」となってくれるというわけなのですが、
これを証明する科学的なデータも、
近年出てきているようです。

「畳の調湿機能」は、
ほぼ、その存在に間違いはないといっていいでしょう。

そして最後に、
防音性能です。

畳表はいま触れたように、多孔質です。
加えて、畳の芯（畳床）に使われる素材も、
伝統的なワラをはじめ、
おおむねどれも多孔質であるため、
（人工的なものではポリスチレンフォームなど）
畳は、
つねにその内部に空気をたっぷりと含んでいます。

こうした構造をもつ物質は、
吸音性、遮音性、
さらには残響を抑える機能にもすぐれているとされています。

そのため、
「畳敷きの二階の足音はさほど階下にまで響いてこない・・・」

これは多分、
多くの人が、思い出や実感として、
共有できていることなのではないでしょうか。

ほかにも、
畳の機能・効能に関しては、
先週も記したとおり、

「香りが人をリラックスさせる」
「人体に不快感や負担を与えない弾力特性をもっている」

なかには、
「鎮痛作用まである」

などなど、

論ずる人によって、
どんどんその素晴らしさが増していきます。

先週紹介した、
「子供の集中力への寄与」
はじめ、
これらのどこまでが真実かはともかくとして、

こうした畳の魅力は、
まさに、
現在、住宅に「エコ」と快適を求めてやまない私達のニーズに
マッチしているものといっていいでしょう。

しかし、一方では、
皮肉なことに、畳の生産量は年々減少中の模様。
（農林水産統計）

たとえば国産の畳表の生産量を見ると、
平成１４年から２２年にかけては「約半減」と、
ひたすら激減の一途、といった状況です。

 

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週にひき続き、
「賃貸住宅管理業者登録制度」についての解説を
いたします。

■賃貸住宅管理業者登録制度について・その２
　・・・登録業者に課せられるルールには、オーナーにとっての
　　　メリットが多い

この制度にのっとって登録を行う事業者に課せられる、
主なルールを説明します。

１．「借主・貸主に対して、事業者は、
　管理内容の重要事項説明と書面交付を行います」

　現状でも約８割の管理会社が書面で管理内容を
　説明していますが、
　残る約２割は、口頭で済ませているようです。
　また、「書面」と言っても、自社で作成した独自のものを
　使っている会社が７割近くにのぼり、そのレベルには
　当然、差があります。
　今回の制度によって、各事業者が統一されたルールに
　基づく書面を交付するようになると、
　これらの比較、検討が容易になります。

２．「事業者は財産の分別管理をします」

　貸主に代わって入居者から預かる賃料や敷金等を
　事業者は「分別管理」します。
　すなわち、会社の口座とは別の口座で管理することが
　義務付けられるのです。
　ちなみに、国土交通省によれば、
　現状では、約２割が「分別管理」をしていません。
　こうした会社が倒産すると、
　賃料や敷金などの預り金が、オーナーにも入居者にも
　返ってこないという悲劇が起こります。
　実際に過去、そういった事例はいくつも生じています。

３．「貸主に対する定期的な管理事務報告義務」

　「管理会社から報告がない・・・」と、
　不満に思っているオーナーさんは少なくありません。
　今回の制度により、報告が義務付けられれば、
　事業者には、
　管理業務を誠実にこなすだけでなく、
　さらにそれらを記録する必要が生じます。
　管理会社のサービスレベルが、次第にボトムアップ
　されていくことが期待されるわけです。

４．「敷金精算の算定額の交付」

　原状回復費用の負担にかかわるトラブルが
　増え続けています。
　これを防止するために、事業者は、
　「算定の基準や金額」を書面で交付。
　貸主と借主の合意を得たうえで、
　事業者自身もこれを遵守します。

５．「事業者は年に一度、国土交通省に報告」

　事業者は、業務の状況や財産の分別管理の状況を
　年に一度、国土交通省に報告します。
　また、この報告書は、
　オーナーも借主も、閲覧することができます。
　管理会社の選定、また物件を選ぶ際の判断材料として、
　それぞれが、活用できます。
　事業者間の適正な競争が促されることによる、
　業界全体のレベルアップが期待できることとなりそうです。

６．それ以外にも・・・

　賃借人保護のためのルールとして、
　　・賃貸受託契約等に基づかない賃借人からの金銭受領の禁止
　　・行き過ぎた督促行為の禁止
　サブリース業者に対するルールとして、
　　・賃貸借契約に関する重要事項説明と書面交付
　などが義務づけられる予定です。

■その３
　・・・管理会社の登録は任意・オーナーは登録の対象外

今回の制度の対象となるのは、貸主と管理契約を結ぶ、
「賃貸住宅管理業者」と「サブリース業者」です。

登録は宅建業の免許がなくとも可能。

また、「家賃債務保証会社」も、
貸主や管理会社から委託を受けて、
月額家賃を受領・送金する場合は、登録の対象となります。

一方、
自主管理をするオーナーは、登録の対象外です。

さらに、
登録は任意の制度であり、
登録申請するかどうかは各事業者の判断によります。
登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができ、
そのことでの罰則もありません。

しかし、そうは言っても、
制度が始まれば、
真面目な管理会社のほとんどすべてが、
登録を申請することになるでしょう。

一方で、
「管理している」と言いながら、
実際にはまともな管理の仕事をしていなかった会社は、
登録しない、
あるいはしたくともそのままではできないことになるでしょう。

■その４
　・・・質の低い管理会社の淘汰に期待

上記のとおり、
登録をしない事業者への罰則はありませんが、
登録した上でルールに違反した場合は、
「指導」、「助言」、「勧告」の対象となります。
さらに、罰則が適用され、「登録抹消」されることもあります。

またそれ以前に、
登録を受けた事業者は、
事務所ごとに、見やすい場所に標識を掲げることになります。

事業者名も公開されます。

その会社が、
「ルールに沿って適切に管理業務を行っている会社である」
こと、
逆に言えば、
「決まったルールを守らなければならない立場の会社である」
ことが、
広く、一般の目に明らかとなるわけです。

これにより、

自ら登録申請ができないようなサービスレベルの低い会社の
淘汰、
トラブルの減少、

ひいては業界全体のボトムアップが、
期待できることとなるわけです。

また、
この制度によって、業界に適正な競争原理が働くようになれば、
オーナーさんにとっては、
今後、
管理会社を選んだり、変更したりすることが、
よりスムースになるかもしれません。

そうなれば、とても喜ばしいこと。
メリットも大きいはずです。

ちなみに、
オーナーズ・スタイル（２０号、２２号）の読者アンケートで、
管理会社への満足度をお尋ねしたところ、
　
管理会社に・・・
　　非常に満足している　　７％
　　まあ満足している　　７１％
　　やや不満　　　　　　１８％
　　とても不満　　　　　４％

と、いう結果でした。

２２％の方が、大小の不満をお持ちです。

「できれば管理会社を替えたい・・・」
と、お考えのオーナーさんも、
この中にはたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

 

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火曜日は「編集部こぼれ話」です。

東日本大震災の発生から５ヶ月が過ぎました。
被害に遭われた皆様へ、
あらためて、心よりお見舞い申し上げます。

今週は先週にひき続き、
私達の身近な被災者である浦安の読者オーナーさんから
いただいた、
貴重なご経験談とアドバイスを紹介いたします。

「オーナーＢさんの場合」

●ご所有の賃貸住宅と、ご自宅建物の被害状況は？

物件は築30年の木造一戸建ての貸家。
敷地の液状化により、建物が１度傾斜。
水道、ガス、電気が１ヶ月間ストップ。
入居していたのは大手企業の社員とそのご家族。
法人契約。
今回の被害を受け、会社から退去命令。転居していった。
一方、私の自宅は駅の近くのマンション。
こちらは建物の被害ゼロ。

●地震保険への加入の有無、保険金の支払状況は？

地震保険には加入していなかった。
また、国や市などの「被災者生活支援制度」は、
被害のあった建物に住民票を置き、
そこに住んでいる人に対して、生活支援をする制度。
なので、いくら所有する建物に被害があっても、
そうした条件に合致しなければ支援は受けられない。
私の場合、液状化被害のあった賃貸物件は、
この条件から外れてしまう。
よって、復旧のための資金はすべて「自腹」となる。

●現状のご様子、ご不安の点などは？

賃貸物件は空き家のまま放置している。
自腹で物件の傾斜を直したとしても、入居者を決めるためには、
相当に家賃を下げる必要があるだろう。

●首都圏のオーナーさんへアドバイスはありますか？

地震保険には入っておきましょう。

以上、
二週にわたって、お二人のオーナーさんからいただいた
お話を紹介いたしました。

いかがでしたか。

震災被害からの復旧に多額の費用を要することとはなったものの、
それでも地震保険への加入などが功を奏し、
立ち直りへの足がかりを得ることができた、
先週紹介のＡさん。

一方、今週のＢさんは、残念ながら、
いまだ前途に光を見出せません。

Ａさんは主にご自宅が被災、
Ｂさんはご所有の賃貸住宅が被災、と、

そのケースに違いはあるものの、

お二人の「震災後」を大きく別けた重要なポイントとして、
「地震保険への加入の有無」
が、ありました。

このことは決して見逃すことができません。

最後に、
貴重なお話を聞かせて下さいました浦安のオーナーさん、
Ａさん、Ｂさんに、

あらためて、深く御礼を申し上げたいと思います。