こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「節電の夏」となった今年の夏。

「いよいようちにもＬＥＤ照明を・・・」
と、決断した人も多いようです。

いまや量販店には千円台の商品も並び、
ますます買いやすくなってきました。

「年間の電気代が白熱電球の約５分の１。
１日５．５時間使っても、寿命は約２０年」
（パナソニックさんのサイトより）

などなど、各社がそのメリットを強調していますが、

さらにこの時期にうれしいのが、
ＬＥＤ照明には、虫があまり寄ってこないこと。

これは、ＬＥＤの光が、虫を呼ぶ紫外線を
ほとんど出さないことによるものです。

マンション・アパートの共用部分の明かりや、
玄関周りなどにはぴったりの特性といって
いいでしょう。

虫があまり寄ってこないとなると、
彼らがぶつかって、
電球・器具などが汚れることも少なくなります。

掃除の手間が減るわけです。

そして、夜、玄関のドアを開けた時に、
玄関の照明に集まっていた虫が、
家の中に飛び込んでくるということも、
なくなります。

余談ですが、先日の夜、
私が自宅の玄関のドアを開けたとたんに
セミが鳴きながら家の中に飛び込んできまして、
猫が興奮して、たいへんな騒ぎになりました...。

賃貸経営をサポートしてくれる小さな味方として、
ＬＥＤ照明は、
あらためて、おススメです。

但し、
誤解されていることも多いのですが、
「ＬＥＤ照明には、虫は絶対に寄って来ない」
と、いうわけではありません。

少ないながら、寄って来ることはあるようです。

ほかの「虫が好む照明」に比べ、
大抵、
その数は大変少ないものとなるそうですが、

１００％の効果を期待して、がっかりしないことも肝心です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先週にひき続き、ある人から聞いた、
鎌倉の怪談です。

その人（飲み屋の店員さんです）は、ある夜、
北鎌倉の友人の家でお酒を飲み、

明け方、
まだ辺りが薄暗い頃、
自宅に帰ろうと、亀ヶ谷（かめがやつ）の切通しを
一人で歩いていたのだそうです。

ところで、
ご存知の方もいらっしゃると思いますが、
この「亀ヶ谷の切通し」（正式には「亀ヶ谷坂」だそうですが）
というところ、
大変な急坂です。

北鎌倉からのぼるその坂を
その人がやっと上りきり、

今度は扇ヶ谷へ（鎌倉市街地方面へ）、
ふたたび急坂を下り始めたとき・・・

前からのぼってくる自転車が見えたのだそうです。

語り手曰く、

「驚きました・・・！自転車はいわゆるママチャリです。
しかも漕いでいるのは年配の女性でした。
ところが、この人、何気ない普通の顔をしたまま、
普通のスピードで、坂をぐんぐんと上ってくるんです。
まさか・・・！と思って、すれ違うときに自転車を
確認しました」

しかし・・・

その自転車にはギアもなく、
もちろん、電動アシストのついたものでも
なかったのだそうです。

「その女性、そのままあっという間に
坂道をのぼりきって、北鎌倉方面に下って行きました。
唖然としました。
とても人間とは思えません・・・！」

この話、鎌倉の人なら、皆背筋がぞっとしてしまう、
とても怖い話なのです。

徒歩でも上り下りの大変なこの坂を
年配の女性が、
「ママチャリ」で、
無表情のままのぼっていくなんて・・・

私にも、
その人が生身の人間であるようには思えません。

亀ヶ谷の切通し（亀ヶ谷坂）は、
北鎌倉・建長寺の少し西側の辺りから、
浄光明寺などのある扇ヶ谷方面をつなげています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

３年ほど前ですが、
こんな話題が、ちょっとだけ、世間を賑わせました。

「畳の部屋では集中力がアップ！
畳の上で勉強すると、子供達の成績も良くなるかも？」

などと、いうのです。

出どころは、
北九州市立大学の森田洋准教授による実験でした。

畳を敷いた部屋と、そうでない部屋とでは、
学習の効果がどのように変わるか・・・？

小学５年生と中学１年生の男女３２３名を集め、
通常の教室、
床に畳を敷いた教室、
両方の部屋で、計算問題を３０分間解いてもらったのです。

そして、
その解答数や正解率を比較、

すると、結果は、
当時、全国の畳屋さんやイグサ農家の皆さんを
大喜びさせたほどのものとなりました。

通常の教室での平均解答数は１２９．０問。
それに対し、
畳を敷いた教室では１４５．７問と増えたのです。
（但し正解率には差はありません）

ちなみに個人の平均伸び率は１４．４％でした。

つまり、
畳を敷いた部屋では、子供達はより課題に集中でき、
より多くの問題に取り組める・・・らしいのです。

もちろん、子供達には、
「畳にはリラックス効果があるらしい」等々の話を
実験前にはしていないとのこと。

彼らは先入観なくこれに参加しているとのことで、

これまで、
「畳の上は落ち着く」
「気持ちが安らぐ」

など、漠然と語られてきたことが、
一応の数字となって、私達の前に示されたかたちです。

ところで、

以上の実験とは別に、畳のさまざまな機能については、
以前より、
研究者が色々と指摘をしています。

そのひとつは、高い保温性。
さらに、湿度調整機能。
加えて、防音性能。

ほかにも畳の機能・効能に関しては、

「香りが人をリラックスさせる」
「人体に負担や不快感を与えない弾力特性をもっている」
などなど、

論ずる人によって、
どんどんその素晴らしさが増していきますが、

とりあえずこのブログでは、
その存在がほぼ確実といわれている、
上記の三つ、

・保温性
・湿度調整機能
・防音性能

について、
それぞれの理由をひもといてみたいと思います。

お話は来週へ続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「『賃貸住宅管理業者登録制度』というものが始まるそうですが、
どんな内容なのでしょうか」

とのご質問です。
今週から来週にかけ、二週にわたって、
この制度についてお話しをしたいと思います。

「賃貸住宅管理業者登録制度」は、
平成２３年度中に施行する予定で、
国土交通省がその準備を進めている制度です。

　→参照：「国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度の概要」

今後の賃貸経営にどのような影響があるのか、
気にかけていらっしゃるオーナーさんも多いかもしれません。

そこで結論を先に言えば、
オーナーさんにとって、この制度にほぼマイナス面はなく、
逆に、プラスになることが多いようです。

「ぜひ、これをうまく活用していただければ・・・！」
と、考える次第です。

ところで、話が飛びますが、
私がこの「オーナーズ・スタイル」の仕事をはじめた頃、
「管理会社」や「管理」の定義がとても曖昧なことに、
大変、戸惑いました。

たとえば、
「うちは１０００戸管理しているよ」
と、おっしゃる不動産会社さんに、よくよく話を聞くと、

実は単に、
「空室が出たときに仲介の依頼が来る戸数」
のことだったりしました。

いつも仲介をまかされている物件、
それこそが、
この会社にとっての「管理物件」だったのです。

また、
会社ごとに、サービスの質に
かなりの差があることにも驚かされました。

たとえば、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんからの
深刻な相談を受けて、
「そんなにサービスレベルの低い会社が本当にあるのか・・・！」
と、信じられない思いをさせられたことも。

「この業態の生みの親（？）である不動産業界の
ある種の体質に遠因がある・・・？」

あるいは、
「ここ３０～４０年で急成長した、
歴史の浅い業態であるから・・・？」

理由はいくつも考えられますが、

正直なところ、
「こんな業界は、ほかにそうあるものではない・・・」

ため息をついたりもしたものでした。

もちろん、言い添えますが、
きわめてまともで立派な会社、
一生懸命がんばっている会社、がんばっている方も大勢います。

ですが、
それでも全体としては、
管理会社と、オーナーさんや入居者とのトラブルは、
いまだ、
残念ながら少なくありません。

そこでついに、行政が乗り出しました。

この「賃貸住宅管理業者登録制度」を皮切りに、
いよいよ、
賃貸住宅管理業界が整えられようとしています。

以下に、この制度のあらましを掲げましょう。

■賃貸住宅管理業者登録制度について・その１
　・・・増加するトラブルを減らすことが制度の目的です

この制度の大きなポイントとして、
「登録制」が挙げられます。

賃貸住宅管理業を登録制にして、
登録業者には明確なルールを義務づけます。

それによってトラブルを未然に防ぎ、
業界の健全な発展、
さらにはオーナーおよび入居者の利益保護をはかることが、
この制度の目的です。

登録制度が普及することで、
オーナーや入居者は、
適正な業務を行っている管理会社を選択するための
目安を得られます。

また、
賃貸住宅の管理にかかわる共通のルールが、
業界内、利害関係者間にひろく普及することで、
それぞれの相互理解が深まります。

賃貸住宅およびその管理にかかわるトラブルの減少が、
大いに期待されることとなるわけです。

背景をお話ししましょう。

国民生活センターに寄せられる不動産関係のトラブルが
増加しています。

中でも特に増えているのが、
既存の「宅地建物取引業法」の対象「外」となるトラブル。
それらの多くは、
「賃料」、「原状回復」、「更新料」といった、
「管理」の分野にかかわるものとなっています。

一方で、こんな数字があります。

現在、
日本の民間賃貸住宅は約1340万戸。
そのうち約83％（約1112万戸）が個人の所有。

そして、
個人所有者のうち約80％（約884万戸）が、
業務の全体、
または一部を管理会社に委託しています。

つまり、計算すると、
民間賃貸住宅の約66％が、
管理会社によって運営されていることになるのです。

加えて、現在、
賃貸住宅管理業を手がけている会社は、
全国に8万社もあると言われています。

すなわち、
「民間賃貸住宅の約６～７割を運営する８万社」・・・！

これらはもはや「無視できない」どころか、
「社会的にも大きな影響力を持つ存在」であると
いわなければなりません。

にもかかわらず、
賃貸住宅管理についての法律や、
統一されたルールはこれまで存在していませんでした。

オーナーさんと入居者を「仲介」する不動産会社は
宅地建物取引業法の規制を受けますが、
管理会社には、
そうしたものが無いのです。

やむことのない数多くのトラブルは、
「この点に大きな原因をかかえているようだ・・・」と、
私達同様、
行政も見たようです。

このたびの
「賃貸住宅管理業者登録制度」によって、
遅ればせながら、
そうした状態が改められようとしています。

（お話は来週に続きます）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

東日本大震災の発生から５ヶ月が経とうとしています。
被害に遭われた皆様へ、
あらためて、心よりお見舞い申し上げます。

地震は、時と場所を選びません。
私達の暮らす首都圏でも、大規模な「直下型」などが、
いつ起きるかわかりません。

そうした時のためにも、
今回、私達の身近な被災者である、
浦安の読者オーナーさんお二人へ、お電話で詳しく取材。
貴重なご経験談と、アドバイスをいただきました。

二週にわたって紹介させていただきます。

両オーナー様、
ご協力ありがとうございます。

「オーナーＡさんの場合」

●ご所有の賃貸住宅と、ご自宅建物の被害状況は？

賃貸住宅は外構の一部が傾いた程度。
入居者は今も居住しており、変わりない。
自宅は約30年前に在来工法で建てた木造一戸建て。
敷地の液状化により、建物が１度傾斜。
平衡感覚が少し変になる。つまり「健康被害」あり。
敷地は道路より30センチ沈下。
そのため駐車場にはコンパネ（合板）を置いて出入り。
４ヶ月経った時点でもそのまま。復旧していない。
地震発生時、大きな揺れはなかったが、
敷地が液状化したため、傾斜と沈下に見舞われたかたち。
水道、ガス、電気が１ヶ月使用できず、
日常生活が苦痛だった。
トイレが使えなかったことが特に・・・。

●地震保険への加入の有無、保険金の支払状況は？

地震保険には加入していた。地震による火災のリスクを
考えてのこと。
震災から１ヶ月後に保険調査員が来て、被害状況を判定。
一旦、「半損」とされ、
１週間後に保険金の50％が支払われた。
その後（6月）、社団法人日本損害保険協会が
液状化の場合の損害認定方法を新たに設定。
それが3月11日に遡って有効とされたため、
「全損」扱いとなり、保険金が100％出ることに。
保険調査員は、
「できるだけ多く保険金を出してあげたい」
というスタンスで、建物を見てくれた。

●保険以外には、どのような復旧対応をとられていますか？
　ご苦労の点などは？

液状化への対応については、
地盤を改良し、建物の傾斜を戻す工事を行う予定。
しかし、整理された情報が無く、当初は困った。
インターネットなどで苦労して情報を集め、研究し、
さまざまな中から工法を選んだ。
費用は800万円。
家が建った状態での地盤改良はコスト高になることも
今回わかった。
国と市の被災者生活支援制度を組み合わせると、
地盤の復旧については200万円が支給される。
地震保険も全額下りることになったので、
それらのお金を費用に充てたい。
但し、工事会社が多忙。なかなか工事を始められない。

●今、困っていらっしゃること、
　今後について不安に感じていらっしゃることは？

もしも今後また地震があれば、再び地盤が液状化して、
家が傾く可能性がある。
そうなった場合、半損（50％）や一部損（5％）扱いに
されると、修復の費用に間に合わない。
賃貸住宅に関しては、
今後、部屋が空いたあと、家賃をかなり下げなければ、
入居者が決まらなくなるかもしれない。

●首都圏のオーナーさんへアドバイスはありますか？

インターネットでの情報収集がとても有効だった。
また、たまたまお風呂に水をはったままだったので、助かった。
トイレや手を洗うのに使えた。水が無かったら大変だった。
お風呂には常に水をはっておくとよい。
防災対策グッズの準備（水、非常食、ライト、卓上ガスコンロなど）、
もちろん、地震保険への加入も。　　　　

いかがでしたか。

液状化による建物への被害からの復旧には、
多額の費用がかかることが、Ａさんのお話からも判ります。
それでも地震保険への加入などが功を奏し、
Ａさんはなんとか立ち直りへの足がかりを得ることができた
様子です。

来週は、もうおひと方、
「オーナーＢさん」からいただいたお話を紹介いたします。