こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「『賃貸住宅管理業者登録制度』というものが始まるそうですが、
どんな内容なのでしょうか」

とのご質問です。
今週から来週にかけ、二週にわたって、
この制度についてお話しをしたいと思います。

「賃貸住宅管理業者登録制度」は、
平成２３年度中に施行する予定で、
国土交通省がその準備を進めている制度です。

　→参照：「国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度の概要」

今後の賃貸経営にどのような影響があるのか、
気にかけていらっしゃるオーナーさんも多いかもしれません。

そこで結論を先に言えば、
オーナーさんにとって、この制度にほぼマイナス面はなく、
逆に、プラスになることが多いようです。

「ぜひ、これをうまく活用していただければ・・・！」
と、考える次第です。

ところで、話が飛びますが、
私がこの「オーナーズ・スタイル」の仕事をはじめた頃、
「管理会社」や「管理」の定義がとても曖昧なことに、
大変、戸惑いました。

たとえば、
「うちは１０００戸管理しているよ」
と、おっしゃる不動産会社さんに、よくよく話を聞くと、

実は単に、
「空室が出たときに仲介の依頼が来る戸数」
のことだったりしました。

いつも仲介をまかされている物件、
それこそが、
この会社にとっての「管理物件」だったのです。

また、
会社ごとに、サービスの質に
かなりの差があることにも驚かされました。

たとえば、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんからの
深刻な相談を受けて、
「そんなにサービスレベルの低い会社が本当にあるのか・・・！」
と、信じられない思いをさせられたことも。

「この業態の生みの親（？）である不動産業界の
ある種の体質に遠因がある・・・？」

あるいは、
「ここ３０～４０年で急成長した、
歴史の浅い業態であるから・・・？」

理由はいくつも考えられますが、

正直なところ、
「こんな業界は、ほかにそうあるものではない・・・」

ため息をついたりもしたものでした。

もちろん、言い添えますが、
きわめてまともで立派な会社、
一生懸命がんばっている会社、がんばっている方も大勢います。

ですが、
それでも全体としては、
管理会社と、オーナーさんや入居者とのトラブルは、
いまだ、
残念ながら少なくありません。

そこでついに、行政が乗り出しました。

この「賃貸住宅管理業者登録制度」を皮切りに、
いよいよ、
賃貸住宅管理業界が整えられようとしています。

以下に、この制度のあらましを掲げましょう。

■賃貸住宅管理業者登録制度について・その１
　・・・増加するトラブルを減らすことが制度の目的です

この制度の大きなポイントとして、
「登録制」が挙げられます。

賃貸住宅管理業を登録制にして、
登録業者には明確なルールを義務づけます。

それによってトラブルを未然に防ぎ、
業界の健全な発展、
さらにはオーナーおよび入居者の利益保護をはかることが、
この制度の目的です。

登録制度が普及することで、
オーナーや入居者は、
適正な業務を行っている管理会社を選択するための
目安を得られます。

また、
賃貸住宅の管理にかかわる共通のルールが、
業界内、利害関係者間にひろく普及することで、
それぞれの相互理解が深まります。

賃貸住宅およびその管理にかかわるトラブルの減少が、
大いに期待されることとなるわけです。

背景をお話ししましょう。

国民生活センターに寄せられる不動産関係のトラブルが
増加しています。

中でも特に増えているのが、
既存の「宅地建物取引業法」の対象「外」となるトラブル。
それらの多くは、
「賃料」、「原状回復」、「更新料」といった、
「管理」の分野にかかわるものとなっています。

一方で、こんな数字があります。

現在、
日本の民間賃貸住宅は約1340万戸。
そのうち約83％（約1112万戸）が個人の所有。

そして、
個人所有者のうち約80％（約884万戸）が、
業務の全体、
または一部を管理会社に委託しています。

つまり、計算すると、
民間賃貸住宅の約66％が、
管理会社によって運営されていることになるのです。

加えて、現在、
賃貸住宅管理業を手がけている会社は、
全国に8万社もあると言われています。

すなわち、
「民間賃貸住宅の約６～７割を運営する８万社」・・・！

これらはもはや「無視できない」どころか、
「社会的にも大きな影響力を持つ存在」であると
いわなければなりません。

にもかかわらず、
賃貸住宅管理についての法律や、
統一されたルールはこれまで存在していませんでした。

オーナーさんと入居者を「仲介」する不動産会社は
宅地建物取引業法の規制を受けますが、
管理会社には、
そうしたものが無いのです。

やむことのない数多くのトラブルは、
「この点に大きな原因をかかえているようだ・・・」と、
私達同様、
行政も見たようです。

このたびの
「賃貸住宅管理業者登録制度」によって、
遅ればせながら、
そうした状態が改められようとしています。

（お話は来週に続きます）