こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週にひき続き、
「賃貸住宅管理業者登録制度」についての解説を
いたします。

■賃貸住宅管理業者登録制度について・その２
　・・・登録業者に課せられるルールには、オーナーにとっての
　　　メリットが多い

この制度にのっとって登録を行う事業者に課せられる、
主なルールを説明します。

１．「借主・貸主に対して、事業者は、
　管理内容の重要事項説明と書面交付を行います」

　現状でも約８割の管理会社が書面で管理内容を
　説明していますが、
　残る約２割は、口頭で済ませているようです。
　また、「書面」と言っても、自社で作成した独自のものを
　使っている会社が７割近くにのぼり、そのレベルには
　当然、差があります。
　今回の制度によって、各事業者が統一されたルールに
　基づく書面を交付するようになると、
　これらの比較、検討が容易になります。

２．「事業者は財産の分別管理をします」

　貸主に代わって入居者から預かる賃料や敷金等を
　事業者は「分別管理」します。
　すなわち、会社の口座とは別の口座で管理することが
　義務付けられるのです。
　ちなみに、国土交通省によれば、
　現状では、約２割が「分別管理」をしていません。
　こうした会社が倒産すると、
　賃料や敷金などの預り金が、オーナーにも入居者にも
　返ってこないという悲劇が起こります。
　実際に過去、そういった事例はいくつも生じています。

３．「貸主に対する定期的な管理事務報告義務」

　「管理会社から報告がない・・・」と、
　不満に思っているオーナーさんは少なくありません。
　今回の制度により、報告が義務付けられれば、
　事業者には、
　管理業務を誠実にこなすだけでなく、
　さらにそれらを記録する必要が生じます。
　管理会社のサービスレベルが、次第にボトムアップ
　されていくことが期待されるわけです。

４．「敷金精算の算定額の交付」

　原状回復費用の負担にかかわるトラブルが
　増え続けています。
　これを防止するために、事業者は、
　「算定の基準や金額」を書面で交付。
　貸主と借主の合意を得たうえで、
　事業者自身もこれを遵守します。

５．「事業者は年に一度、国土交通省に報告」

　事業者は、業務の状況や財産の分別管理の状況を
　年に一度、国土交通省に報告します。
　また、この報告書は、
　オーナーも借主も、閲覧することができます。
　管理会社の選定、また物件を選ぶ際の判断材料として、
　それぞれが、活用できます。
　事業者間の適正な競争が促されることによる、
　業界全体のレベルアップが期待できることとなりそうです。

６．それ以外にも・・・

　賃借人保護のためのルールとして、
　　・賃貸受託契約等に基づかない賃借人からの金銭受領の禁止
　　・行き過ぎた督促行為の禁止
　サブリース業者に対するルールとして、
　　・賃貸借契約に関する重要事項説明と書面交付
　などが義務づけられる予定です。

■その３
　・・・管理会社の登録は任意・オーナーは登録の対象外

今回の制度の対象となるのは、貸主と管理契約を結ぶ、
「賃貸住宅管理業者」と「サブリース業者」です。

登録は宅建業の免許がなくとも可能。

また、「家賃債務保証会社」も、
貸主や管理会社から委託を受けて、
月額家賃を受領・送金する場合は、登録の対象となります。

一方、
自主管理をするオーナーは、登録の対象外です。

さらに、
登録は任意の制度であり、
登録申請するかどうかは各事業者の判断によります。
登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができ、
そのことでの罰則もありません。

しかし、そうは言っても、
制度が始まれば、
真面目な管理会社のほとんどすべてが、
登録を申請することになるでしょう。

一方で、
「管理している」と言いながら、
実際にはまともな管理の仕事をしていなかった会社は、
登録しない、
あるいはしたくともそのままではできないことになるでしょう。

■その４
　・・・質の低い管理会社の淘汰に期待

上記のとおり、
登録をしない事業者への罰則はありませんが、
登録した上でルールに違反した場合は、
「指導」、「助言」、「勧告」の対象となります。
さらに、罰則が適用され、「登録抹消」されることもあります。

またそれ以前に、
登録を受けた事業者は、
事務所ごとに、見やすい場所に標識を掲げることになります。

事業者名も公開されます。

その会社が、
「ルールに沿って適切に管理業務を行っている会社である」
こと、
逆に言えば、
「決まったルールを守らなければならない立場の会社である」
ことが、
広く、一般の目に明らかとなるわけです。

これにより、

自ら登録申請ができないようなサービスレベルの低い会社の
淘汰、
トラブルの減少、

ひいては業界全体のボトムアップが、
期待できることとなるわけです。

また、
この制度によって、業界に適正な競争原理が働くようになれば、
オーナーさんにとっては、
今後、
管理会社を選んだり、変更したりすることが、
よりスムースになるかもしれません。

そうなれば、とても喜ばしいこと。
メリットも大きいはずです。

ちなみに、
オーナーズ・スタイル（２０号、２２号）の読者アンケートで、
管理会社への満足度をお尋ねしたところ、
　
管理会社に・・・
　　非常に満足している　　７％
　　まあ満足している　　７１％
　　やや不満　　　　　　１８％
　　とても不満　　　　　４％

と、いう結果でした。

２２％の方が、大小の不満をお持ちです。

「できれば管理会社を替えたい・・・」
と、お考えのオーナーさんも、
この中にはたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

 

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