こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

以前、この鎌倉大家日記に、

「関東大震災の津波は、私の家のすぐ近くまで来ていました」
というタイトルの記事を書かせていただきました。

その際、
鎌倉にある私の家について、

「標高８～９メートルくらいのところに建っています」
と、記したのですが、

Ｇｏｏｇｌｅ マップの標高表示サービス、
「Ｇｏｏｇｌｅ Ｍａｐ 標高」
で、調べたところ、１２メートルと表示されました。

おそらく、
こちらが正しいものと思います。

場所は由比ガ浜から約１．５キロの辺り。

関東大震災のときは、かなり近くまで津波が到達しています。

ですので、
もっと低いものと思っていたのですが、
若干、高かったようです。

ちなみに、
関東大震災の津波で家屋などが全壊・半壊したエリアは、
標高が７～８メートルでした。

それ以上の高さの波が来た、ということなのでしょう。

Ｇｏｏｇｌｅ マップの標高表示サービス、
「Ｇｏｏｇｌｅ Ｍａｐ 標高」
のＵＲＬは、下記のとおりです。
　　↓
http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE/index.php

操作はとても簡単です。

海や川の近くにお住まいの方など、
災害対策を考えるために、

ぜひ、ご自宅の「標高」をチェックしてみてください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

地盤の液状化。

主に地震の際に発生するこの現象について、
いま、多くの人がその様子や被害の実態を知り、

「わが家の建つ土地は、地域は、大丈夫なのか？」
と、心配もしています。

地盤の液状化現象は、

・ゆるい砂地盤
・地下水
・振動

の三つの要素の組み合わせによって引き起こされます。

原理を説明しましょう。

たとえば、
思い出してみるとよいのは、
インスタントコーヒーの広口ビンなどに、
詰め替え用の新しいコーヒーの粉を
入れるとき・・・。

ビンの中でふんわりと盛り上がった粉が、
横からビンを
トントン、と叩くことで、
カサを減らし、
体積を減らします。

ビンを叩いたことで起こる振動によって、
粉の一粒一粒の間に挟まっていた空気が上に抜けたのです。

その抜けた部分に粉が次々落ち、詰まっていくことで、
こうした現象が起こります。

地盤の液状化の場合、
このコーヒー瓶の「空気」が、
「水」に変わります。

振動を受け、
密になろう、体積を減らそう、とする砂。

一方、
逃げ場をもとめて砂粒の間を移動する水。

さらにこのとき、
水は、
動き出した砂による圧縮をうけることで、
潤滑剤のような働きをし始めます。

砂粒同士の摩擦・つながりをゆるめてしまうのです。

地盤はこうした条件によって、ゆるゆるの、まさに「液状」となり、
上に載っていた建物が傾いたり、
地下から逃げてきた水が砂とともに地表に噴出したりといった
状態が生まれます。

これが、
私達が、地震報道などでよく目の当たりにする
主な「地盤の液状化現象」の姿です。

加えて、
地盤の液状化が引き起こす、さらなるおそろしい現象として
知られているのが、

地盤の「側方流動現象」です。

地下のゆるい砂地盤が、
振動で液状化することによって、

その上に載っている固い地盤などが、
側方に流動、
いわば「横に滑ってしまう」のです。（速報流動現象のうちの主な例）

これが起こると、
地下深くまで杭基礎を打ち込んだ堅固な建物や構造物も、
もはや安心できません。

なぜなら、
これらの基礎杭は、ゆるい砂地盤のさらに下、
深い地下にある固い岩盤等にまで
その先端が打ち込まれているのですが、

側方流動現象が起こるとどうなるか・・・？

建物などが建っている位置と、
杭の先の刺さっている場所が、要はズレてしまうわけですから、

杭は曲がり、
最悪の場合、力に耐えられず折れてしまうのです。

深い杭基礎に支えられた
大きな建物や構造物も、
こうなると、まさに足場を失ってしまうことになり、

次には転倒の危険が生じることに
なるわけです。

こうした恐ろしい地盤の液状化現象。

来週は、
その対策手段について、お話しをしたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「賃貸経営の法人化が、税金面で、
また相続対策としても有利と聞きました。
具体的にどんなメリットがあるのか、デメリットはないのか、
知りたいと思っています」

とのご質問にお答えする第二週目です。

今回は、
賃貸経営の法人化を考えるとき、
ぜひ心得ておきたいデメリット、

さらに、
想定される会社の形態について、
お話ししたいと思います。

■法人化の主なデメリット

賃貸経営の法人化にはいくつかデメリットもあります。
その主なものは、諸費用と手間の増加です。

まず、
会社設立にあたっては登記代など諸費用がかかります。
また、
個人所得と法人所得とを明確に区分する必要がありますので、
個人経営の時よりもさらにしっかりと、
経理帳簿をつけなければなりません。

税務申告は税理士に頼まざるをえなくなるため、
その分の費用も増えることになります。

さらに、
会社がたとえ赤字であっても、法人住民税という
地方税が年7万円ほどかかります。

認められる交際接待費の限度額は６００万円で、
使った金額の９割までしか経費として認められません。

ほかにも細かい注意点がありますが、
ざっとまとめると、以上のようなところとなります。

■設立される会社の形態

主な方式を三つご紹介します。

１．法人が賃貸住宅を管理する方式

　オーナーと法人が管理委託契約を結び、
　法人が賃貸物件を管理して、管理報酬を得る方式です。
　一般的に管理報酬は家賃の５～１５％程度です。

２．法人が一括借り上げする方式

　オーナーから法人が賃貸住宅を一括借り上げし、
　入居者に転貸する方式で、
　法人は「１」よりも高い管理報酬を得ることができます。

３．法人が建物を所有する方式

　オーナーから法人が賃貸住宅の建物を取得し、
　業務を行う方式で、
　賃料の全額が法人の収入となります。

　この場合、法人がオーナーから建物を「簿価」で取得すれば
　オーナーには譲渡益が生じません。
　敷地については「無償返還届出」を税務署に提出することで、
　「借地権の認定課税」を回避します。

　（この辺りの詳しいことについては税理士などの
　専門家にお尋ねください）

　また、相続が発生した段階で、法人が相続人から敷地を
　買い取る場合、
　相続人が相続税の「取得費加算の特例」を活用すれば、
　所得税・住民税の税負担を抑えることができます。
　相続人はこの資金を相続税の納税資金に充てると
　よいでしょう。

いかがでしょうか。

以上、二週にわたってお話しをしてきましたが、
これらはあくまで「基礎編」とお考えください。

賃貸経営の法人化による納税対策、相続対策について、
その実効性を明確なものとするためには、
実際には、
さらに高度な専門知識が必要です。

検討される際は、
必ず専門家へのご相談を！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル本誌では、
毎号、
アンケートにお答えくださった読者の皆さんに
抽選で、プレゼントを差し上げています。

夏号（２３号）では、以下３種類を用意しました。

・選べるギフト（５０００円相当のコース）　
　５名様

・土地活用のノウハウ本（買えば２０００円）
　３０名様

・もしもの時にあると助かる手動充電式ＦＭラジオ＆ＬＥＤライト
　３０名様

この中から、
希望する賞品をひとつ選んでいただきました。

すると今回、
圧倒的な人気を集めたのが
「手動充電式のＦＭラジオ＆ＬＥＤライト」でした。

ハンドルを手で回して発電・充電を行うため電池が不要。
ＬＥＤライトで暗い夜も安心。

自動選局が可能なＦＭラジオ付きなので、
災害時の情報収集もできるという、すぐれものです。

価格は内緒です。
中国製で、さほど高価なものではありません。

「首都圏でマグニチュード７前後の大地震が
今後３０年以内に発生する確率は７０％程度である」

そんな予測もされている現在です。

「防災グッズを！」
と、求められる方は、きっととても多いのでしょう。

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週月曜日、
この「お役立ち情報」でご紹介させていただいた、

「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の再改定版」。

これを実際にご覧になっていただくうえで、
理解をたすけるための基本的なことを
おさらいしてみたいと思います。

１．このガイドラインにおける「原状回復」の言葉の意味は・・・

　「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
　賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
　その他通常の使用を超えるような使用による
　損耗・毀損を復旧すること」

　と、なっています。

　この定義の上に立って、
　「（上記を）復旧させるための費用は賃借人が負担するもの」
　との、解釈がされているわけです。

　つまり、このガイドラインにおいては、
　いわゆる「経年変化」の復旧や、
　賃借人の責に帰さない「通常の使用による損耗等」の復旧を
　「原状回復」に含めて考えるのは誤りなのです。
　
　従って、当然のことですが、
　このガイドラインにおける「原状回復」は、
　「物件を借りた（貸した）当時の状態に戻すこと」を
　意味している言葉でもありません。

２．「通常の使用」とは

　「通常の使用」を定義することは簡単ではありませんので、
　このガイドラインでは、
　以下のような区分によって、
　賃借人と賃貸人とにおける負担の考え方を明確にしています。

　Ａ：　賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、
　　　発生すると考えられるもの

　Ｂ：　賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、
　　　しなかったりすると考えられるもの
　　　（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）

　Ａ(＋Ｂ)：　基本的にはＡであるが、その後の手入れ等
　　　賃借人の管理が悪いため、損耗等が発生または拡大したと
　　　考えられるもの

　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務が
　あるとされています。
　ただし・・・

３．経過年数の考慮

　前記「Ｂ」や、「Ａ（＋Ｂ）」の場合であっても、
　その中には「経年変化」や「通常損耗」が含まれていますので、
　賃借人はその分の対価を賃料として支払っていると
　考えられます。
　
　よってこの場合、
　賃借人が復旧費用の全てを負担するとなると、
　費用配分上の合理性を欠いてしまいます。

　そのため、
　賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、
　「年数が多いほど、負担割合を減少させるのが適当」と、
　されています。

いかがでしょうか。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、

以上のような考え方を基本にして、
構成されています。

ガイドラインの詳細については国交省のサイトをご覧ください。
　↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html

「再改定版」のダウンロードはこちらから。
　↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm