こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

いま、私の家の玄関には、
今年の６月３０日の「大祓」（おおはらえ）のあと、
鶴岡八幡宮さんからいただいた、

「おはらひさん」の夏バージョン（？）が、
下がっています。

大祓とは、

　「心身の罪穢（つみけがれ）を祓い清め、
　人として清浄で正直な心に立ち返り、
　明るく穏やかな世の中になるよう祈る行事」
　（鶴岡八幡宮のサイトより抜粋）

のこと。

毎年６月３０日と１２月３１日に、
執り行われます。

下の写真のとおり、
紙垂（しで）が、涼しげな水色になっていますが、
これが、
おはらひさんの「夏バージョン」。

暮れには「冬バージョン」をいただくことになりますが、
そちらの方では「赤」になります。

毎年、この水色のおはらひさんをいただくと、
「夏が来たぞ！」
という気分に。

皆に幸多く、
災いが少ないことを祈ったうえで、

その後の半年間を見守っていただきます。

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先々週、先週と、
江戸の長屋の暮らしにまつわる川柳を紹介してきました。

今週は最後です。
こんな一句を紹介させていただきます。

　「夕立に取り込んでやる隣の子」

暑い夏の午後。
突然の夕立が、江戸の下町を襲います。

連なる裏長屋の屋根も、
見る見る大粒の雨に濡れ、

井戸端会議のおかみさんたちは、慌てて洗濯物を取り込みながら、
外で遊んでいる子供たちを呼び寄せます。

自分の家の子も、
隣の家の子も、

みんな一緒に駆けてきて、
長屋の木戸をくぐります。

「うちの子」、「あそこの家の子」
関係なく、
皆、一緒に、近くの家に飛び込んで、雨宿りです。

なぜならば、

「うちの子」、「あそこの家の子」

彼らは皆、
元気な「長屋の子」なのです。

貧しい江戸の裏長屋での暮らしは、
譲り合いと頼り合い、
持ちつ持たれつの毎日のくりかえしでした。

病気になれば看病してくれるのは近所の人。
祝い事があれば近所総出で祝ってくれる。

近代的な社会保障の仕組みが整っていなかった代わりに、
小さく濃厚なコミュニティが、
そこではしっかりと機能していました。

「夕立」も、
おおげさに言えば、人々の生活を襲う自然災害のひとつです。

貧しい裏長屋の小さなコミュニティは、
この災害に対して、

　「夕立に取り込んでやる隣の子」

という、
すぐれた危機管理のシステムをつねに備えていた
とも、いえるでしょう。

さて、以上、
三週にわたって、
江戸の長屋の暮らしとそれにまつわる川柳を
紹介してきました。

いかがでしたでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「賃貸経営の法人化が、税金面で、また相続対策としても
有利と聞きました。
具体的にどんなメリットがあるのか、デメリットはないのか、
知りたいと思っています」

とのご質問です。

今週と来週の二回にわけて、
賃貸経営の法人化、そのメリットやデメリットについて、
お話ししたいと思います。

いただいたご質問のとおり、
納税対策のほか、相続対策も見込んで、
賃貸経営を法人化するオーナーさんが増えています。

一定以上の規模で賃貸経営をされている方は、
不動産管理会社を設立することで、
所得税の節税と、相続税の納税資金の準備に
役立てることができます。

不動産所得（家賃収入から経費を引いた金額）が、
（税理士さんによって見解の異なる場合もあるのですが）
１０００万円を超える場合などは、
法人化によって、こうした効果を得ることができます。

では、
法人化の主なメリットを整理してみましょう。

■法人化の主なメリット

１．「給与所得控除」で所得税が減る

　個人の場合、賃貸経営の所得は不動産所得になりますが、
　会社を設立して役員報酬として受け取れば、
　給与所得控除の適用を受けることができ、
　個人経営の場合よりも有利になります。

２．所得の分散で所得税が減る

　個人経営の場合は、収入は全て個人事業主１人の収入になり、
　納める所得税・住民税が多くなってしまいます。
　しかし、会社経営の場合は、
　自分だけでなく親族も役員にすることができ、
　会社が得る不動産所得を役員報酬として支払えるので、
　所得が分散できます。
　所得税は累進税率が適用されるので、
　分散されることで税率が下がり、
　税金額の総合計が少なくなります。
　役員報酬は、別居している親族にも支払うことができます。
　もちろん賃貸経営にかかわっていることが条件です。

３．相続財産の増加の防止、納税資金の準備ができる

　相続人と被相続人を役員とする会社を設立し、
　役員報酬を支払うことによって、
　被相続人の財産を増やさず、かつ相続人の財産を
　増やすことができます。
　相続人は役員報酬を相続税の納税資金として
　蓄えることが可能になります。

４．事業の引き継ぎがスムーズに

　法人化によってお金の流れが明確になるため、
　後継者である子どもさんに賃貸経営を引き継ぎやすくなります。
　子どもさんを代表にすれば、
　後継者としての自覚も高まるでしょう。

５．認知症対策にも

　親御さんが高齢となって、不幸にして認知症に・・・
　となれば、財産を動かすことが難しくなりますが、
　法人化によって法人所有の財産にしておけば、
　その心配はなくなります。

６．生命保険料を経費に。死亡退職保険で相続対策も

　生命保険は会社契約ができ、被相続人を被保険者、
　会社を保険金の受取人とし、
　会社が保険料を支払う、という契約を結べます。
　個人で契約した場合は確定申告時の生命保険控除しか
　受けられませんが、
　会社契約であれば、掛け捨て型保険の保険料を
　全額経費にすることができます。

　役員退職金の準備のための保険も、結果的には経費となります。
　死亡退職金は５００万円×法定相続人の数まで非課税となります。

　想定される次回の税制改正では、
　個人契約の生命保険の場合、非課税となる法定相続人の条件に
　きびしい制限が加わりますが、
　法人契約における死亡退職金の取り扱いは、
　これまでと変わりません。
　保険金は納税資金や遺産分割調整資産として
　活用するとよいでしょう。

７．役員全員が小規模企業共済に加入できる

　小規模企業共済は、自営業者や小さな会社の経営者の
　退職金準備や廃業時の備えになる制度です。
　個人事業者の場合は一人で加入せざるをえませんが、
　会社の場合は役員全員が加入できます。
　掛け金が所得から全額控除されるので節税効果が高く、
　死亡退職金は納税資金に充てることができます。

いかがでしょうか。
以上、賃貸経営の法人化にともなうメリットを紹介しました。

来週は続けて、

・法人化の主なデメリット
・賃貸経営の法人化において、設立される会社の形態

について、
お話しをいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

このブログの中でも時折ふれさせていただくことがありますが、
本当にたくさんの読者の皆さんからの声が、
編集部のもとへ届きます。

先週までにひき続き、
テーマをまとめて、その一部をご紹介しましょう。

今週は、読者の皆さんから寄せられた、
「お悩みの声」、「お困りの声」です。

じわじわと厳しい環境に・・・

　「今現在は満室。ですが、
　最近は部屋がすぐには埋まらなくなってきていて、
　心配です・・・」

気力が続きません

　「賃貸住宅オーナーとなって２０年以上。
　最近は空室が出るたび賃料を下げざるをえず、
　以前のようにはいきません。
　新しい物件を建てる気力も失われてきました」

こんなことなら・・・

　「色々とコストをかけて二棟目のマンションを建てました。
　ところが、思うような賃料が設定できず、
　これでは将来の収入が心配・・・。
　こんなことになるのなら、もっと安く建てた方がよかったです」

「駅近」にも悩みアリ

　「駅に近いところにある私の物件。
　入居者以外の人による無断駐輪に悩まされています」

同じことが続きませんように・・・！

　「入居者が自己破産！数ヶ月分の賃料が
　貰えていません・・・。
　今後も同じようなことが起こらないか、心配です」

痛感！出費予定を把握することの重要性

　「今年１０年目を迎えた物件。補修が必要に・・・。
　想定外の２４０万円近い出費になりました。
　こうした費用は、あらかじめ、月々少しづつ、
　賃料収入から取り別けて準備しておくべきでした。
　今後もさらに、湯沸かし器、エアコンの交換のため、
　１００万円ほどの出費が予定されていて・・・
　気の重い毎日です」

年々収入が減っていきます

　「空室になると概ね２ヶ月くらいで埋まるのがパターン。
　・・・ですが、それは、賃料を下げて募集するから。
　なので年々収入が減っています」

そして、下げると・・・こうなります

　「賃料の高い物件の方が、滞納が起きません。
　逆に安いほど、起きてしまいます・・・」

やっぱり言いにくいですから・・・

　「入居者が退去するとき、よく気になるのがクロスのキズ・・・。
　補修費用を出してくれとは言い出せず、
　いつも私が自分で直しています」

体のことが悩みです

　「昨年は、計６０日・二度の入院。
　物件を手入れした上で娘二人に残したいと思っているのですが、
　自由に出歩けない体に・・・。
　困っています」

やっぱり悩みはこれ！

　「高い税金です！」

さあ、この木を切るか、生かすか

　「３７年前に建てたアパート。
　そのとき傍らに植えた木が大きく成長。
　虫が寄るので、切って、地面をアスファルトにしようかと・・・。
　でも、この木のおかげで夏は涼しく、
　冬は物件の風除けにもなっている様子。
　『木のある物件』の成功例があれば、
　それを見てから決めようかな、と、思っています」

思わぬ惨事！どうなることやら・・・

　「物件が入居者の失火により全焼！
　周りに頼れる人もなく、困った挙句、弁護士に相談中。
　これからどうなることやら・・・」

モラルを身につけて！

　「共用スペースをきれいに使ってほしいんです！
　それを入居者にわかってもらうためには、
　どうしたらいいのか・・・」

夢も悩みもこれからです

　「私の物件はまだ完成したばかり。
　ですので、今は、心配事はあまりないのですが・・・」

いかがでしたか？

三週にわたって、
編集部に寄せられる本誌読者の皆さんの声を
紹介いたしました。

順風満帆なオーナーさん、
お悩み・お困りのオーナーさん、

すべてのオーナーさんのために、
オーナーズ・スタイルは、
これからも一生懸命、がんばっていきたいと思います！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

賃貸住宅の原状回復における
オーナーと入居者との費用負担トラブルを防止するため、
一般的な原則を示しているのが、
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

平成１０年に作成され、
平成１６年に改定版が発表されましたが、
その後も敷金返還を求める紛争や裁判は、
減るどころか、逆に増加し続けてきました。

そこで再び見直しが行われ、
今年８月に公表されたのが、７年振りの再改定版です。

　「原状回復の問題は、賃貸借契約の『出口』すなわち退去時の
　問題と捉えられがちですが、
　これを『入口』すなわち入居時の問題と捉え、
　入・退去時における損耗等の有無など物件の状況を
　よく確認しておくことや、
　契約締結時において、原状回復などの契約条件を
　当事者双方がよく確認し、
　納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、
　トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます」

上記は国土交通省のサイトからの抜粋です。
わかりやすいので、そのままコピーしました。

契約時に、どちらがどのくらい負担するか、
その割合や単価を具体的に示した文書を
オーナーと入居者で取り交わし、
それを契約書に添付することで、
原状回復の諸条件を双方があらかじめ合意するよう、
求めています。

そこで、
これをより具体的にするために、
床・天井・壁・建具・玄関・廊下・台所などの
細分化された項目ごとに、
修繕費の単価を書き込める書式が提示されています。

契約時、
わかりやすい書式をもとに合意形成がされることで、
原状回復をめぐるトラブルが減少することが、
期待されています。

退去時、費用請求をする際の精算明細書のひながたも
示されています。
各対象箇所の損耗等の状態を確認したうえで、
原状回復の精算を具体的に行うよう推奨されています。

なお、
「原状回復費用をどちらが負担するか」
についての考え方は、
従来のガイドラインと基本的には変わりません。

入居者の故意や過失で生じたものであれば、
基本的に、
入居者が原状回復費用を負担することになります。

一方で、
経年変化や通常使用による損耗への負担は、
賃料の中に含まれるとの考え方から、
これにかかる費用は、オーナーの負担です。

変更された点も少しあります。

喫煙によるヤニ汚れや臭いは、
これまでは通常のクリーニングで除去できる程度であれば、
通常損耗の範囲内として、オーナー負担となっていましたが、
今後はそうではありません。

クリーニングで除去できるか否かにかかわらず、
これらは通常の使用による汚損を超えるものと判断され、
入居者負担が基本とされています。
時代の変化を感じます。

なお、
現在、既に締結されている賃貸借契約の場合は、
一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、
契約内容に沿った取扱いが原則です。

しかし、
契約書の条文があいまいな場合や、
契約内容に何らかの問題があるような場合は、
このガイドラインを参考にしながら、
話し合いをすることが推奨されています。

ガイドラインは法律ではないため、強制力はありません。
ですが、裁判になった場合は、
このガイドラインに書かれている基準が参考とされます。

また、
このガイドラインによる基準を実際のものとするためには、
契約業務を行う仲介会社が正しく内容を理解し、
これを運用できることが重要です。

よって、
原状回復トラブルをより確実に回避するためには、
これまで以上に、
仲介会社選びが、重要となってくることでしょう。

「特約」や「残存価値割合の変更」などに関しても、
追加・修正がされているのですが、
これらの件については、
またの機会に触れることといたします。

さらなる詳細については国交省のサイトをご覧ください。
　↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html

「再改定版」のダウンロードはこちらから。
　↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm