１０月１３日（木）の午後、新宿ファーストウエストにて、
オーナーズ・スタイル主催のセミナー＆個別相談会を開催いたします。
当ブログ読者のオーナーさんも、ぜひご参加ください。

お申し込みは（株）オーナーズ・スタイルまで
電話：03-3541-0083（平日9:30～18:00）

　※お申し込みの際は「ブログを見た」とおっしゃってください。
　※お名前、電話番号、住所、参加人数をお伝えください。

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【開場・受付】　１３：００～
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　旬なテーマが集結！　現場のプロフェッショナルが語る
　「地震」「太陽光」「相続」セミナー

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【第１部】　１３：３０～１４：２０

「地震保険の賢い入り方、被災判定と保険金支払いの実際」

　業界トップの現場責任者が「ここだけ」の話も披露。
　いざという時に必要な知識が満載

　・東日本大震災での被災判定と保険金支払いの実際
　・地震保険に入っていなかったがゆえの不幸な事例
　・液状化の際の新しい判定基準
　・家財にも必ず地震保険を
　・地震保険の賢い入り方

【講師】　東京海上日動火災保険（株）　北東京支店
　　　　　課長代理　布施　渉　氏

　　　　　慶応義塾大学法学部卒。
　　　　　９４年東京海上火災保険（株）
　　　　　（現・東京海上日動火災保険（株））入社。
　　　　　火災保険・地震保険・自動車保険等を中心に
　　　　　個人・法人の顧客に対しコンサルティング営業を展開。
　　　　　東日本大震災での都内物件損害調査も実施

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【第２部】　１４：３０～１５：２０

「既存のアパートに太陽光発電を設置して有効活用＆災害対策」

　関東全域1700件以上の実績で業界トップクラスの
　施工会社社長が語る
　賃貸住宅の屋根が太陽光にぴったりな理由

　・補助金と売電制度を活用した成功事例
　・パネルメーカーと施工会社の選び方
　・災害時も安心な理由
　・自己資金ゼロ、月々黒字でローンを返済、
　　しかも６年で投資回収できる場合も

【講師】　（株）横浜環境デザイン　取締役社長　池田　真樹　氏

　　　　　太陽光発電の施工に携わり15年余。
　　　　　1998年創業、2006年に株式会社横浜環境デザインを設立。
　　　　　個人宅、官公庁、小中学校、賃貸住宅等の屋上への
　　　　　設計・施工を行っている。
　　　　　現在は、他の設置会社の研修に講師として参加することも

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【第３部】　１５：３０～１６：３０

「3年後に崩壊する地主、生き残る地主　～　相続税対策の落とし穴」

　相続対策と相続「税」対策とは似て非なるもの。
　今までの常識で行う相続対策では、これからの時代には
　対応できません。
　愛のない相続対策はもう必要ないのです。
　資産保全のために如何に考え、如何に手を打っていくべきか。
　地主としての自覚を目覚めさせます。

【講師】　(株)船井財産コンサルタンツ
　　　　　コンサルタント　秋山　哲男　氏

　　　　　資産保全対策を中心にコンサルティング歴は20年。
　　　　　著書に「あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい」、
　　　　　「地主心得帖」、「不動産現金化の時代」、
　　　　　「3年後　崩壊する地主・生き残る地主」等

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【第４部】　１６：３０～１７：１０

「個別相談会」

　相続対策、税金、太陽光発電、地震保険、損害保険に関する
　ご相談をお気軽に

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【会場】　新宿ファーストウエスト　３Ｆ　Cルーム

　　　　　東京都新宿区西新宿１－２３－７

　　　　　JR線・京王線・小田急線「新宿駅」より徒歩約５分

【ご参加料金】　無料

【定員】　５０名

【主催】　（株）オーナーズ・スタイル

【共催】　東京海上日動火災保険（株）、（株）横浜環境デザイン
　　　　　（株）船井財産コンサルタンツ

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＜こちらは本誌告知誌面です・ＰＤＦファイル＞

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

知り合いから、たまに電話がかかってきます。

「同郷の友人が東京に遊びに来ていて、
明日、鎌倉に足をのばしたいと言っているのだけれど、
ランチのおすすめのお店、教えてくれない？」

そんな時に、以前ご紹介した、
「つるや」
「竹庵」
「鎌倉赤坂飯店」
さん以外で、ご紹介するのが、以下のお店です。

石窯ガーデンテラス （イシガマガーデンテラス）

　鎌倉五山に数えられた由緒あるお寺、浄妙寺。
　その中にあるとてもおしゃれな店。
　確かご住職の娘さんが経営。パンもおいしいと評判です。
　バスでも人力車でも行けます。

Osteria Comacina （オステリア　コマチーナ）

　おいしくて、しかも安い。地元の人に大人気のイタリアン。
　特にランチはお得感たっぷり。
　駅と八幡宮の間。小町通り。

段葛 こ寿々 （だんかずら こすず）

　鎌倉らしい雰囲気ならここ！
　 くず餅屋さんが経営するそば屋さん。駅と八幡宮の間。
　若宮大路沿い。くず餅も必ず食べてください。

らい亭 （らいてい）　

　タクシーを飛ばしてもＯＫ・・・という方は、
　鎌倉山の広大な庭園を散歩したあと、ここの懐石か
　おそばを。いつか一度はぜひ行ってみてください。

ローストビーフの店 鎌倉山

　タクシーを飛ばしてもＯＫ、かつ予算も豊富！
　それでしたら、ミシュランの星も獲得したこの超有名店へ。
　おしゃれして行きましょう。

かまくら 百苑 （かまくらももぞの）

　きしめん、うどんがおいしい渋い老舗。私は大好きです。
　地元の常連さんが多く、駅から徒歩８分くらい。

いかがでしょうか。
本当は、その人が、鎌倉にどんなことを期待しているのか、
これまでにどんな店に行って、
どんな感想を持たれたのかなどによって、
ご紹介する店が変わってはくるのですが。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

今週は先週の続きです。

江戸の長屋の暮らしについてお話ししながら、
それにまつわる川柳を紹介いたします。

こんな川柳があります。

「店中の尻で大家は餅をつき」

店は、「たな」とよみます。
ここではお店（みせ）のことではなく、長屋を指しています。

長屋中の「尻」で、大家さんが餅をついてしまうというのです。

どういうことでしょうか。

この川柳はとても有名なので、
意味をご存知の方も多いと思います。

大家さんが、
長屋の住人のお尻～すなわち彼らがトイレに落とした
「糞尿」をもってお金に換えていることを

「お正月の餅代にしている」

と、からかっているのです。

江戸時代、
大都会である江戸で「大量生産」される人々の糞尿は、
実は大変貴重な、
農村においての肥料＝下肥でした。

そのため農家の側では、
これを買うため、
わざわざ江戸を訪れたり、
馬や船を仕立てて、江戸まで往復させたりもしました。

農家が江戸に特定の契約相手を確保し、
お金で買ったり、野菜と交換したりする場合のほか、

下肥の取引を媒介する専門の問屋、
さらには小売業者も存在したようです。

取引価格も、
下肥の「品質」によって違っていたといいます。

なんと、
市場による下肥への選別・評価が成立していたのです。

ただ、どこのどんな下肥が
値段の高い「ブランド品」だったのかなど、
いまとなっては、
研究者にも、詳しいことはよくわからないようです。

話を長屋に戻しましょう。

賃貸住宅であり、集合住宅である長屋の場合、
その共同トイレから収穫（？）される下肥は、
大家さんのものでした。

江戸の長屋の大家さんというのは、
ほとんどの場合、
土地や建物のオーナーさんではなかったとされています。

地主・家主から長屋の管理の委託をうけた、
いわゆる管理人さんでした。

この管理人である大家さんが、
地主･家主から約束された収入源の一部として、
長屋の下肥の販売権があったのです。

ですので、
空室が無く、家族での入居が多いなど、
暮らす人々の数が多い長屋では、
下肥の生産量も豊富。

大家さんはいつもホクホク顔だったことでしょう。

そんな大家さんが、お正月のお餅をついて、
長屋中にそれを気前よくふるまったりなどすると、

口の悪い店子（たなこ・入居者）は、

「こいつはおれたちの尻でついた餅ですね」

そんなことを言って、からかったのにちがいありません。

とはいえ、
大家さんがもらう長屋の管理代金については、
もとから下肥販売権分も含めて計算されていた、
との話もあります。

ホクホク顔・・・どころか、
「下肥が売れるので、なんとか毎年、年を越せています」

そんな大家さんも、少なからずいたかもしれません。

来週も、
江戸の長屋の暮らしにまつわる川柳を紹介します。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「心配されていた更新料裁判が最終決着したと聞きました。
入居者側が敗訴、更新料は有効と認められたそうですが、
事実ですか？」

とのご質問です。

答えは、「事実です」。

やや古い話になってしまいましたが、
更新料裁判が去る７月１５日に最終決着し、
最高裁判決で、
「更新料は有効」とされました。

更新料の返還を求めた入居者側の敗訴が確定しました。

焦点であった消費者契約法１０条には違反しないと
されました。

オーナーズ・スタイル編集部では、
早速、
貸主側の弁護団の首都圏担当である久保原弁護士に
お話をおうかがいし、

その内容を
９月上旬発行のオーナーズ・スタイル秋号（２４号）に
掲載させていただきました。

更新料は、
首都圏や関西圏などの一部地域での商習慣です。
しかし、その大部分は、
まともな大人と大人による、
しっかりとした理解があった上での合意です。

そして、
それらはおそらくすべてが、
契約書という目に見えるかたちになって、
入居者に示されているはずです。

であるのに、
何年もあとになってから、
しかも退去してから、「無効だ！」と言い出す。

そんなものが「正義」であれば、
この世に正義は存在しないことになる。

私はずっとそう思ってきました。

もちろん消費者契約法によってこそ、救われる正義も、
世の中にはあるでしょう。

しかし、
今回の問題は、明らかにそれとは違います。

ところで、
もしも今回の判決が「更新料無効」となっていたら、
更新料は、
消費者契約法が施行された平成１３年４月１日以降の
受領分すべてが、
返還義務の対象となっていたでしょう。

多くのオーナーさんが、
これによって、深刻な立場に立たされることになったはずです。

仮に、賃料８万円で、入居者は平均４年居住。
その間１度の契約更新をしていたら、

平成１３年４月１日から１０年超、経っていますので、
ざっくりと、３回の契約更新があったと仮定できます。

更新料は、賃料１ヶ月分として８万円。

８万円×３回＝２４万円。
１０室の物件であれば、２４０万円となります。

一方、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんの平均所有戸数は、
２２室です。

賃料が平均８万円であれば、合計で５２８万円。
巨額といってよいでしょう。

ギリギリの経営を続けるオーナーさんも少なくない中、
５２８万円をすぐに支払える方など、
一体何割いるでしょうか。

さらに、問題はまだありました。

更新料は、
必ずその全額が、
オーナーさんの手元に入っているわけではありません。

多くのオーナーさんがご存知のように、
不動産会社などに更新事務を依頼していた場合、
一般的には、
事務手数料として、半額を不動産会社が受け取っています。

その場合、オーナーさんの手元には、
賃料の半額、
０．５ヶ月分しか入っていないのです。

そうなると、
もしも今回の判決が「更新料無効」となっていた場合、

「更新料の半分を返す義務が不動産会社に課せられていた・・・？」

いえ、
そうではないのです。

この場合、
更新料としての賃料１ヶ月分は、
あくまでオーナーが受け取っているもの。

その中から、
「事務手数料」として、
不動産会社に０．５ヶ月分が支払われている・・・と、
解釈されるのです。

不動産会社が受領しているのは更新料ではなく、
あくまで、事務手数料なのです。

従って、
先ほど挙げた「２２室所有」のケースでは、
オーナーさんが実際に受け取ったと想定される金額は、
２６４万円。

にもかかわらず、
倍の５２８万円を返還しなければならなくなっていたわけです。

以上のとおり、
今回の判決が「更新料有効」となって本当によかったと、
私は思っています。

高裁判決の段階では１勝３敗と負け越していました。

しかし、
最高裁で逆転です。

久保原弁護士をはじめとする弁護団の皆さんに、
心よりの感謝を申し上げたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

このブログの中でも時折ふれさせていただくことがありますが、
本当にたくさんの読者の皆さんからの声が、
編集部のもとへ届きます。

先週にひき続き、
テーマをまとめて、その一部をご紹介しましょう。

今週は、読者の皆さんからの
「がんばっていらっしゃる声」、「お元気な声」です。

滞納は腰をすえてじっくり解決！

　「昨年は家賃滞納が相次ぎ、対応に追われ大変でした。
　しかし、一人一人とじっくりお話しし、彼らの経済状況を把握し、
　無理のない返済計画を立ててもらったところ、皆さん、
　順調に支払ってくれるようになりました。
　ただ督足をするだけでなく、話を聞いてあげることも必要だと
　実感しました」

エコは賃貸経営の味方

　「私のマンションに置いてある自動販売機の電気料金、
　思ったより高くなっていることがわかりました。
　そこで、エコタイプのものに換えてもらったところ・・・
　大分安くなりましたよ！」

もっと勉強したい！

　「オーナーズ・スタイル主催セミナー、日程が都合悪く、
　参加できません・・・。よろしければワークショップの資料を
　お送りいただきたいのですが」

幸せなオーナーライフです

　「毎日が楽しいのは、入居されているご家族との交流があるため。
　今年一年生になる元気な男の子が、自分の孫のように思えて
　かわいいです。このままいつまでも幸福な生活が続くように
　祈っています」

アンテナを磨かなくては！

　「入居者ニーズについて、彼らと同じ目線で考えなくては・・・！
　最近の市場動向、流行にも敏感になっておく必要があると
　思っています」

「太陽光」に満足です

　「昨年、太陽光発電を導入。
　補助金が市、都、国から計１００万円。
　即時償却ができたため節税にも。
　電力会社からは毎月２万円ほどが入ってきています。
　お天気がとても気になる毎日です」

まだまだ打つ手はあるんですね！

　「空室解消のため賃料を下げざるを得ない状況が
　続いていたのですが、
　オーナーズ・スタイル主催のセミナーに出席したところ、
　まだまだ対応手段があることに気づかされました。
　今後も役立つ情報の発信に期待します！」

賃貸経営、順調です！

　「オーナーズ・スタイルに載っていた建設会社に４棟目を依頼。
　駅からバス３５分という場所ですが、
　駐車場を広くとったことが良かったのか・・・満室です！」

以上、
元気なオーナーさんからの声、いかがでしたか？

来週は、
「悩んでいます、困っています」。

お悩みオーナーさんからの声をご紹介します。