こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先週は、
「大地震で賃貸住宅が被災。入居者が被害を被った・・・
という場合のオーナーの責任について教えてほしい」

とのご質問に答え、

「阪神・淡路大震災の際、賃貸マンションが被災して
１階部分が押しつぶされ、入居者の方が亡くなった」
という悲しい事態について、

裁判所がオーナーさんに対し、
厳しい判断を下した、
その理由について、お話しをさせていただきました。

今週は続けて、
賃貸住宅が被災した際に起こることが考えられる
責任問題などについて、
さらにいくつかのケースに触れてみたいと思います。

■建物が全壊！賃貸借契約はどうなる？

　・・・全壊となればもはや契約の目的を達成できません。
　　　賃貸借契約は終了です。

■建物の損壊によって入居者の家財が壊れた！
　オーナーに損害賠償の義務は？

　・・・先週の解説があてはまるケースです。
　　　判定が難しいケースもあると思われますが、
　　　「瑕疵」のない通常の建物であれば、オーナーさんに
　　　損害賠償の義務は生じないでしょう。

■建物が半壊！入居者は行き場がなく留まっているが、
　物件は通常の使用ができない状態。
　それでも家賃はもらえる？

　・・・賃貸借契約の目的を達成できないことになりますので、
　　　オーナーさんは賃料を請求できないことになるでしょう。
　　　一方、入居者は、同じ理由から、
　　　契約を即刻解除することができます。

■建物が津波による浸水で水浸しに！
　入居者から仮り住まいのためのホテル代を請求された！

　・・・津波による浸水であれば、通常、オーナーには
　　　被害に対する責任は生じません。
　　　ホテル代を支払う必要はないでしょう。
　　　但し、使用できなくなった部屋の賃料を請求することも
　　　できません。

■地震で電気・ガス・水道が長期間ストップ！家賃の請求はできる？

　・・・地震被害による停止であれば、これらにオーナーの責任は
　　関連しないのが通常と考えられます。
　　その場合、長期間の停止によって生ずる損害については、
　　入居者と、各インフラ事業者との契約にかかわる
　　問題となりますので、そうであればもちろん、
　　家賃の請求はできることとなります。

■建物の一部が損壊！修繕すれば入居者はこのまま住めるが、
　この際、ぜひ建て直したい。
　退去費用などはオーナーが負担すべき？

　・・・修繕費用が「取り壊し＋再築」にかかる費用よりも
　　高額になるのであれば、
　　「使用収益が不可能」と考えられ、賃貸借契約は
　　その目的を達成できないこととなって終了です。
　　一方、修繕費用がそれほどかからず、建て直しは
　　オーナーさんの都合とみなされる場合、
　　引っ越し費用等の負担は避けられないでしょう。

■屋根瓦が落ちて入居者の車が破損！オーナーに
　損害賠償の義務あり？

　・・・これも先週解説の「瑕疵のある・無し」の判断によって
　　わかれるケース。弱い地震なのに落ちた場合は、
　　「設置保存の瑕疵」が認められる可能性があり、
　　その場合、オーナーに賠償責任が発生します。
　　車の修理費用か、被害当時における被害車両の時価、
　　どちらか低い額までを賠償することになるでしょう。

■家具が倒れて部屋の床が破損！修繕費用を入居者に
　請求できる？

　・・・強い地震の場合、家具が倒れたのは致し方のないこと。
　　破損した床の修繕費用はオーナーさんの負担です。
　　一方、揺れが弱く、通常であれば家具は倒れない筈が、
　　入居者の置き方が悪かったために倒れたような場合、
　　「入居者に落ち度があった」ことになります。
　　実際には証明することが難しいと思われますが、
　　修繕費用を請求できる可能性があります。

■建物の外壁や室内の壁に亀裂が生じたが、
　入居者の生活に支障を及ぼすことはまったくない。
　しかし入居者が家賃の値下げを要求してきた場合、
　それに対応する義務がある？

　・・・通常の生活に支障がないのであれば、
　　値下げに応じる義務はありませんが、
　　すみやかに修繕などの対応をしなければ、
　　入居者に退去されてしまうというケースが、
　　今回の震災の被災地で多く見受けられました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

このブログの中でも時折ふれさせていただくことがありますが、
本当にたくさんの読者の皆さんからの声が、
編集部のもとへ届きます。

テーマをまとめて、一部をご紹介しましょう。

今週は、
「本誌へのご感想とご要望」です。

　「いつも勉強になります」

　「大変参考になる記事をありがとうございます」

　「本誌すべて保存し、読み返しています」

・・・うれしい声です。ありがとうございます。

　「毎号プレゼント付きがいい。とても楽しみにしています」

　「タイムリーな特集が大変参考になった。
　今後も読者の声を反映した楽しい誌面づくりを」

　「相続税についての記事がとても参考になった。
　私には子供がひとり。
　少しでも財産が残るように心がけていきたい」

・・・具体的なお褒めの言葉をいただきました。
　　ありがとうございます。

　「今回の号にはこれといった記事がなかった」

　「見出しが冗長、ごちゃつく誌面が目につく。
　もう少しがんばって」

　「商品を紹介するときは価格の記載を」

・・・もちろん、こうした厳しい声やご注文も。
　　ご期待に沿えるよう、ぜひがんばりたいと思います。

　「空室対策は今後ますます大きな問題に。
　毎号、新しい情報をのせていただきたい」

　「退居時の入居者とのトラブル例について紹介してほしい」

　「高齢者向けのアパートを建てたとしたら、皆さんは安心して
　入居してくださるのか。社会の高齢化に対してオーナーは
　どうしたらいいのか？採り上げてほしい」

　「屋上やベランダの防水工事について知りたい。
　工法や材料など、採り上げてほしい」

　「オーナー自らコストをかけずに部屋を補修できる方法や
　道具などを紹介してください」

　「今後の賃貸市場の動向を知りたい」

　「色々な補助金制度の紹介を」

　「サブリース会社の選び方、会社別の比較ができる特集を」

　「ローンの見直しについての特集を」

　「海外の賃貸住宅事情に興味があります。
　さまざまな国の事情を伝えてほしい」

　「賃貸住宅の省エネについて採り上げてほしい」

　「ゴミ置場のよごれ対策、チラシ対策などの記事を」

　「生保の特集はよくほかで見かけるが、
　損保の特集はあまり見ない。
　ぜひオーナーズ・スタイルで採り上げてほしい」

　「リフォーム、大改修等の実例を紹介してほしい。
　施工会社、費用、工期等・・・実例を参考にすれば、
　自分が発注するときにも自信が持てそうです」

・・・記事へのご要望もこのようにたくさん！
　限られた誌面の中、できるだけお応えしていくことが
　できるよう、努力したいと思います。

　「私を採り上げてもらった記事が掲載されたのですが・・・
　お約束の粗品がまだ届きません」

・・・大変申し訳ありません！
　　（すぐに再送いたしました）

来週は、
「賃貸経営、がんばってます！」

元気なオーナーさんからの声を紹介します。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先月、二週にわたって、
春の大震災をご経験され、被害に遭われた浦安のオーナーさんの
声を紹介させていただきしました。

　当該記事
　　　↓
　「浦安の読者オーナーさんに震災被害についてお尋ねしました．１」
　「浦安の読者オーナーさんに震災被害についてお尋ねしました．２」

この中で、
オーナーさんのおひとりから、
こんなお話があったことに、
気を留められた読者の皆さんも多かったものと思います。

・・・一旦、「半損」とされ、１週間後に保険金の50％が支払われた。
　その後（6月）、社団法人日本損害保険協会が
　液状化の場合の損害認定方法を新たに設定。
　それが3月11日に遡って有効とされたため、「全損」扱いとなり、
　保険金が100％出ることになった。

この６月、
地震保険にかかわる保険金支払いのための査定基準に
液状化による被害に対する基準が新たに追加されて
いるのです。

追加された基準では、
地盤の液状化による傾斜や沈下に対する認定が手厚くなりました。

地震保険への加入による「安心度」が、
これによって、
従来よりもさらに高まったかたちです。

日本損害保険協会のリリースが下記に掲げられています。
わかりやすい表も載っていますので、
ぜひ、内容をご確認ください。

地震による一般的な被害であれば３度を超える傾きで「全損」扱い、
地盤の沈下には基準がありません。
しかし地震による液状化の被害であれば
１度を超える傾き、３０センチを超える沈下で
「全損」扱いとなります。
　↓
http://www.sonpo.or.jp/news/release/2011/1106_04.html

大切なオーナーさんの資産と生活を守るため、
このブログでは、
これまでも幾度かにわたって、
読者の皆さんへ、
地震保険へのご加入についておすすめをさせていただいて
いるところです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先週は、
今年の鎌倉の「タチアオイ」が、
例年よりも少し早く咲き始めたことについて、
お話ししました。

タチアオイだけではありません。

ノウゼンカズラの季節も、いつもより少し早くやってきた、
今年の鎌倉の夏でした。

燃えるような色をしたこの花を見ると、
いつも、
「夏が来たな」と、実感させられます。

私見ですが、
鎌倉は、
他のどの町よりもノウゼンカズラがたくさん咲く町なのでは
ないでしょうか。

ノウゼンカズラの美しいお寺を紹介しましょう。

日蓮宗のお寺のノウゼンカズラが、
鎌倉ではとても有名です。

妙本寺（比企谷）
本覚寺（鎌倉駅前）
光則寺（長谷）

この中では、
私は妙本寺のノウゼンカズラが一番好きです。

他のお寺にもあります。たとえば、

長谷寺（長谷）
海蔵寺（扇ヶ谷）
報国寺（金沢街道方面・竹の寺として有名）

など。

さらに、お寺ばかりに限りません。
家々の庭などでも、あちこちでみかけます。

私の家の周りも、
お隣さん、お向かいさん、裏のおうち・・・と、
ノウゼンカズラでいっぱいです。

私の家では、鉢植えにしています。
（本来、鉢植えに適する種ではないのですが）

今年は枝が伸びすぎて、
表の門のあたりには置く場所がなく、
小庭（というより通路に近い狭さのですが）の
奥まった場所に引越しさせざるをえませんでした。

そのため、
ご近所さんの目に触れることもなくひっそりと・・・
それでも華やかに咲いていました。

なお、
ノウゼンカズラは中国原産です。

その昔、
仏教を学ぶため大陸に渡ったお坊さんが、
鎌倉に持ち帰ったものなのではないでしょうか。

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

今日は日本の古い建物のお話です。
建物が古くなることは、賃貸住宅オーナーさんにとっては
悩みの種のひとつです。

しかし、お寺、神社、お城などは、ちがいます。

歴史を経れば経るほどに、
その価値が増し、観光客も呼び寄せます。

では、
日本国内に現在建っている、一番古い「お寺」の建物は？

多くの人がその答えをご存知でしょう。
奈良の斑鳩にある「法隆寺」です。

正しくは法隆寺にある「西院伽藍」がそれにあたり、
建てられたのは７世紀の後半頃（もっとも有力な説）。

世界最古の現存する木造建築群でもあります。

ちなみに私の住む鎌倉のお寺で最も古い建物は、
神奈川県唯一の国宝建造物である円覚寺の舎利殿で、
１５世紀（室町時代中期）の建築と推定されていますが、
西院伽藍より８世紀も後の建築ということになります。

では、「神社」の建物で、日本最古は？

こちらは、
ご存知の方は、お寺に比べやや少ないかもしれません。

京都府宇治市にある「宇治上神社」の本殿です。
建てられたのは１１世紀の半ば頃とされています。

宇治上神社は、
「古都京都の文化財」として世界文化遺産に登録されており、
本殿と拝殿は国宝でもあります。

ちなみに私の住む鎌倉の神社で最も古い建物は、
14世紀に遡る可能性がある荏柄天神社の本殿ですが、
宇治上神社より3世紀も後の建築ということになります。

では、お城は？

お城の場合、
さまざまな建築物、構造物の集合体であると
いえますので、
ここでは多くの城の象徴である天守閣の建物について、
その現存する「最古」を探してみます。

福井県にある「丸岡城」がそれであるとされています。

但し、これは現存する天守が、

「天正４年（１５７６）、織田信長の命により、
柴田勝家の甥の勝豊がこの城を築いた」

と、記録された際に建てられたものである場合です。

「今の天守はもっと新しいのでは？」

「本当は犬山城の方が古いのでは？
（こちらは１６０１年築などの説あり）」

などの異論もあることを付け加えておきましょう。

さて、以上、
古い建物が多い、お寺、神社、お城の「現存最古」を
紹介してきましたが、

では、
私達にもっと身近な、「民家」では、
残されているもののうち、どれが一番古いのでしょうか。

こちらは神社やお城以上に、
広くは知られていませんが、

現存している各地の古い民家のうち、
室町時代の建築と見られるものが、数えると三つあります。

これらのうちどれかが、民家の「現存最古」であることに、
ほぼ間違いはないでしょう。

そのひとつは、
神戸市にある「箱木家住宅」。

さらには、
「古井家住宅」（兵庫県）
「堀家住宅」（奈良県）

ちなみに、
箱木家と古井家には、
「箱木千年家」、「古井千年家」と、
築千年ではないのですが、その古さを讃える通称が、
たびたび付け加えられます。

これらはみな、いまだに魅力的な価値の高い建物ばかりです。

賃貸住宅も、
古くなればなるほど価値が高まれば、
こんなにうれしいことはないのですが。