こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先週は、
「大地震で賃貸住宅が被災。入居者が被害を被った・・・
という場合のオーナーの責任について教えてほしい」

とのご質問に答え、

「阪神・淡路大震災の際、賃貸マンションが被災して
１階部分が押しつぶされ、入居者の方が亡くなった」
という悲しい事態について、

裁判所がオーナーさんに対し、
厳しい判断を下した、
その理由について、お話しをさせていただきました。

今週は続けて、
賃貸住宅が被災した際に起こることが考えられる
責任問題などについて、
さらにいくつかのケースに触れてみたいと思います。

■建物が全壊！賃貸借契約はどうなる？

　・・・全壊となればもはや契約の目的を達成できません。
　　　賃貸借契約は終了です。

■建物の損壊によって入居者の家財が壊れた！
　オーナーに損害賠償の義務は？

　・・・先週の解説があてはまるケースです。
　　　判定が難しいケースもあると思われますが、
　　　「瑕疵」のない通常の建物であれば、オーナーさんに
　　　損害賠償の義務は生じないでしょう。

■建物が半壊！入居者は行き場がなく留まっているが、
　物件は通常の使用ができない状態。
　それでも家賃はもらえる？

　・・・賃貸借契約の目的を達成できないことになりますので、
　　　オーナーさんは賃料を請求できないことになるでしょう。
　　　一方、入居者は、同じ理由から、
　　　契約を即刻解除することができます。

■建物が津波による浸水で水浸しに！
　入居者から仮り住まいのためのホテル代を請求された！

　・・・津波による浸水であれば、通常、オーナーには
　　　被害に対する責任は生じません。
　　　ホテル代を支払う必要はないでしょう。
　　　但し、使用できなくなった部屋の賃料を請求することも
　　　できません。

■地震で電気・ガス・水道が長期間ストップ！家賃の請求はできる？

　・・・地震被害による停止であれば、これらにオーナーの責任は
　　関連しないのが通常と考えられます。
　　その場合、長期間の停止によって生ずる損害については、
　　入居者と、各インフラ事業者との契約にかかわる
　　問題となりますので、そうであればもちろん、
　　家賃の請求はできることとなります。

■建物の一部が損壊！修繕すれば入居者はこのまま住めるが、
　この際、ぜひ建て直したい。
　退去費用などはオーナーが負担すべき？

　・・・修繕費用が「取り壊し＋再築」にかかる費用よりも
　　高額になるのであれば、
　　「使用収益が不可能」と考えられ、賃貸借契約は
　　その目的を達成できないこととなって終了です。
　　一方、修繕費用がそれほどかからず、建て直しは
　　オーナーさんの都合とみなされる場合、
　　引っ越し費用等の負担は避けられないでしょう。

■屋根瓦が落ちて入居者の車が破損！オーナーに
　損害賠償の義務あり？

　・・・これも先週解説の「瑕疵のある・無し」の判断によって
　　わかれるケース。弱い地震なのに落ちた場合は、
　　「設置保存の瑕疵」が認められる可能性があり、
　　その場合、オーナーに賠償責任が発生します。
　　車の修理費用か、被害当時における被害車両の時価、
　　どちらか低い額までを賠償することになるでしょう。

■家具が倒れて部屋の床が破損！修繕費用を入居者に
　請求できる？

　・・・強い地震の場合、家具が倒れたのは致し方のないこと。
　　破損した床の修繕費用はオーナーさんの負担です。
　　一方、揺れが弱く、通常であれば家具は倒れない筈が、
　　入居者の置き方が悪かったために倒れたような場合、
　　「入居者に落ち度があった」ことになります。
　　実際には証明することが難しいと思われますが、
　　修繕費用を請求できる可能性があります。

■建物の外壁や室内の壁に亀裂が生じたが、
　入居者の生活に支障を及ぼすことはまったくない。
　しかし入居者が家賃の値下げを要求してきた場合、
　それに対応する義務がある？

　・・・通常の生活に支障がないのであれば、
　　値下げに応じる義務はありませんが、
　　すみやかに修繕などの対応をしなければ、
　　入居者に退去されてしまうというケースが、
　　今回の震災の被災地で多く見受けられました。