こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「心配されていた更新料裁判が最終決着したと聞きました。
入居者側が敗訴、更新料は有効と認められたそうですが、
事実ですか？」

とのご質問です。

答えは、「事実です」。

やや古い話になってしまいましたが、
更新料裁判が去る７月１５日に最終決着し、
最高裁判決で、
「更新料は有効」とされました。

更新料の返還を求めた入居者側の敗訴が確定しました。

焦点であった消費者契約法１０条には違反しないと
されました。

オーナーズ・スタイル編集部では、
早速、
貸主側の弁護団の首都圏担当である久保原弁護士に
お話をおうかがいし、

その内容を
９月上旬発行のオーナーズ・スタイル秋号（２４号）に
掲載させていただきました。

更新料は、
首都圏や関西圏などの一部地域での商習慣です。
しかし、その大部分は、
まともな大人と大人による、
しっかりとした理解があった上での合意です。

そして、
それらはおそらくすべてが、
契約書という目に見えるかたちになって、
入居者に示されているはずです。

であるのに、
何年もあとになってから、
しかも退去してから、「無効だ！」と言い出す。

そんなものが「正義」であれば、
この世に正義は存在しないことになる。

私はずっとそう思ってきました。

もちろん消費者契約法によってこそ、救われる正義も、
世の中にはあるでしょう。

しかし、
今回の問題は、明らかにそれとは違います。

ところで、
もしも今回の判決が「更新料無効」となっていたら、
更新料は、
消費者契約法が施行された平成１３年４月１日以降の
受領分すべてが、
返還義務の対象となっていたでしょう。

多くのオーナーさんが、
これによって、深刻な立場に立たされることになったはずです。

仮に、賃料８万円で、入居者は平均４年居住。
その間１度の契約更新をしていたら、

平成１３年４月１日から１０年超、経っていますので、
ざっくりと、３回の契約更新があったと仮定できます。

更新料は、賃料１ヶ月分として８万円。

８万円×３回＝２４万円。
１０室の物件であれば、２４０万円となります。

一方、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんの平均所有戸数は、
２２室です。

賃料が平均８万円であれば、合計で５２８万円。
巨額といってよいでしょう。

ギリギリの経営を続けるオーナーさんも少なくない中、
５２８万円をすぐに支払える方など、
一体何割いるでしょうか。

さらに、問題はまだありました。

更新料は、
必ずその全額が、
オーナーさんの手元に入っているわけではありません。

多くのオーナーさんがご存知のように、
不動産会社などに更新事務を依頼していた場合、
一般的には、
事務手数料として、半額を不動産会社が受け取っています。

その場合、オーナーさんの手元には、
賃料の半額、
０．５ヶ月分しか入っていないのです。

そうなると、
もしも今回の判決が「更新料無効」となっていた場合、

「更新料の半分を返す義務が不動産会社に課せられていた・・・？」

いえ、
そうではないのです。

この場合、
更新料としての賃料１ヶ月分は、
あくまでオーナーが受け取っているもの。

その中から、
「事務手数料」として、
不動産会社に０．５ヶ月分が支払われている・・・と、
解釈されるのです。

不動産会社が受領しているのは更新料ではなく、
あくまで、事務手数料なのです。

従って、
先ほど挙げた「２２室所有」のケースでは、
オーナーさんが実際に受け取ったと想定される金額は、
２６４万円。

にもかかわらず、
倍の５２８万円を返還しなければならなくなっていたわけです。

以上のとおり、
今回の判決が「更新料有効」となって本当によかったと、
私は思っています。

高裁判決の段階では１勝３敗と負け越していました。

しかし、
最高裁で逆転です。

久保原弁護士をはじめとする弁護団の皆さんに、
心よりの感謝を申し上げたいと思います。