こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

賃貸住宅の原状回復における
オーナーと入居者との費用負担トラブルを防止するため、
一般的な原則を示しているのが、
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

平成１０年に作成され、
平成１６年に改定版が発表されましたが、
その後も敷金返還を求める紛争や裁判は、
減るどころか、逆に増加し続けてきました。

そこで再び見直しが行われ、
今年８月に公表されたのが、７年振りの再改定版です。

　「原状回復の問題は、賃貸借契約の『出口』すなわち退去時の
　問題と捉えられがちですが、
　これを『入口』すなわち入居時の問題と捉え、
　入・退去時における損耗等の有無など物件の状況を
　よく確認しておくことや、
　契約締結時において、原状回復などの契約条件を
　当事者双方がよく確認し、
　納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、
　トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます」

上記は国土交通省のサイトからの抜粋です。
わかりやすいので、そのままコピーしました。

契約時に、どちらがどのくらい負担するか、
その割合や単価を具体的に示した文書を
オーナーと入居者で取り交わし、
それを契約書に添付することで、
原状回復の諸条件を双方があらかじめ合意するよう、
求めています。

そこで、
これをより具体的にするために、
床・天井・壁・建具・玄関・廊下・台所などの
細分化された項目ごとに、
修繕費の単価を書き込める書式が提示されています。

契約時、
わかりやすい書式をもとに合意形成がされることで、
原状回復をめぐるトラブルが減少することが、
期待されています。

退去時、費用請求をする際の精算明細書のひながたも
示されています。
各対象箇所の損耗等の状態を確認したうえで、
原状回復の精算を具体的に行うよう推奨されています。

なお、
「原状回復費用をどちらが負担するか」
についての考え方は、
従来のガイドラインと基本的には変わりません。

入居者の故意や過失で生じたものであれば、
基本的に、
入居者が原状回復費用を負担することになります。

一方で、
経年変化や通常使用による損耗への負担は、
賃料の中に含まれるとの考え方から、
これにかかる費用は、オーナーの負担です。

変更された点も少しあります。

喫煙によるヤニ汚れや臭いは、
これまでは通常のクリーニングで除去できる程度であれば、
通常損耗の範囲内として、オーナー負担となっていましたが、
今後はそうではありません。

クリーニングで除去できるか否かにかかわらず、
これらは通常の使用による汚損を超えるものと判断され、
入居者負担が基本とされています。
時代の変化を感じます。

なお、
現在、既に締結されている賃貸借契約の場合は、
一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、
契約内容に沿った取扱いが原則です。

しかし、
契約書の条文があいまいな場合や、
契約内容に何らかの問題があるような場合は、
このガイドラインを参考にしながら、
話し合いをすることが推奨されています。

ガイドラインは法律ではないため、強制力はありません。
ですが、裁判になった場合は、
このガイドラインに書かれている基準が参考とされます。

また、
このガイドラインによる基準を実際のものとするためには、
契約業務を行う仲介会社が正しく内容を理解し、
これを運用できることが重要です。

よって、
原状回復トラブルをより確実に回避するためには、
これまで以上に、
仲介会社選びが、重要となってくることでしょう。

「特約」や「残存価値割合の変更」などに関しても、
追加・修正がされているのですが、
これらの件については、
またの機会に触れることといたします。

さらなる詳細については国交省のサイトをご覧ください。
　↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html

「再改定版」のダウンロードはこちらから。
　↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm