こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週月曜日、
この「お役立ち情報」でご紹介させていただいた、

「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の再改定版」。

これを実際にご覧になっていただくうえで、
理解をたすけるための基本的なことを
おさらいしてみたいと思います。

１．このガイドラインにおける「原状回復」の言葉の意味は・・・

　「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
　賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
　その他通常の使用を超えるような使用による
　損耗・毀損を復旧すること」

　と、なっています。

　この定義の上に立って、
　「（上記を）復旧させるための費用は賃借人が負担するもの」
　との、解釈がされているわけです。

　つまり、このガイドラインにおいては、
　いわゆる「経年変化」の復旧や、
　賃借人の責に帰さない「通常の使用による損耗等」の復旧を
　「原状回復」に含めて考えるのは誤りなのです。
　
　従って、当然のことですが、
　このガイドラインにおける「原状回復」は、
　「物件を借りた（貸した）当時の状態に戻すこと」を
　意味している言葉でもありません。

２．「通常の使用」とは

　「通常の使用」を定義することは簡単ではありませんので、
　このガイドラインでは、
　以下のような区分によって、
　賃借人と賃貸人とにおける負担の考え方を明確にしています。

　Ａ：　賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、
　　　発生すると考えられるもの

　Ｂ：　賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、
　　　しなかったりすると考えられるもの
　　　（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）

　Ａ(＋Ｂ)：　基本的にはＡであるが、その後の手入れ等
　　　賃借人の管理が悪いため、損耗等が発生または拡大したと
　　　考えられるもの

　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務が
　あるとされています。
　ただし・・・

３．経過年数の考慮

　前記「Ｂ」や、「Ａ（＋Ｂ）」の場合であっても、
　その中には「経年変化」や「通常損耗」が含まれていますので、
　賃借人はその分の対価を賃料として支払っていると
　考えられます。
　
　よってこの場合、
　賃借人が復旧費用の全てを負担するとなると、
　費用配分上の合理性を欠いてしまいます。

　そのため、
　賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、
　「年数が多いほど、負担割合を減少させるのが適当」と、
　されています。

いかがでしょうか。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、

以上のような考え方を基本にして、
構成されています。

ガイドラインの詳細については国交省のサイトをご覧ください。
　↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html

「再改定版」のダウンロードはこちらから。
　↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm